哪种房地产市场最危险?
中国房地产市场冰火两重天,一些城市房价在上升,而部分前期上涨过快、经济低迷、结构调整的中小城市房地产价格大幅下挫,典型的如鄂尔多斯、集宁等城市。
曾经有观点认为,轨道交通下的城市化将让大城市周边的中小城市成为洼地,这个观点并不准确。以轨道交通最发达的日本、法国来看,资源都集聚在东京与巴黎都市圈,商业租金最高的在城市的核心商圈,住宅价格较为坚挺的是城市周边交通便捷、上班族乐于居住的成熟社区。
商品房限购之初,房地产热点溢出大城市,向不限购或者限购不严的中小城市扩散。调控成为常态之后,一些前期上涨过快、产业结构不合理的中小城市显示出疲态。而北京、上海等城市的房价依然较为坚挺,尤其以资源最集中的北京论,其商业物业租金已经创出天价。据高和资本的数据,10月位于东三环的高和萃项目的最高价格已达28万元每平米,超过了此前世茂工三的24万元每平米,成为北京铺王,写字楼、商铺轮番上涨,而北京四环内几乎已经不存在新的住宅物业空间。
2012年房地产形势动荡,省会城市除贵阳等少数城市外,房价相对坚挺,如杭州二手房价近期虽然下行,相比于温州、义乌等地走势稳健。最近两年GDP上升较快的地区,如湖南、湖北等地,核心城市房地产走势稳中有升。今年前10个月,一线城市一房和二房的供应面积与成交面积的比例大体分别为1:1.07和1:1.16,稍稍供不应求;三房、四房分别为1:0.61、1:0.43,明显供大于求。贵阳房地产市场之所以引起关注,在于投资者对于当地两个千万平方米级别的大盘心存怀疑,认为供应规模超过了当地人口与资金聚集的速度。
在严厉调控的限购期,开发商倾向于在三四线城市拿地,投资者转向大城市周边的中小城市,房地产价格便宜、城市化布局成为重要着眼点。
便宜未必能上涨。这些开发商首先忽略了三四线城市资源集聚能力不足,根据研究报告的数据,包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀,与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。这些城市的发展不能够吸附房地产消费人群。
以邯郸为例,作为河北省三线城市,其房价也就四五千元,但当地房地产泡沫膨胀之程度,不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。2008-2011年,邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米,在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米,预售建筑总面积1615.5万平方米,目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。业内人士分析,按照中国人均居住面积31.6平方米,商业用房人均面积1.5平方米计算,人均建筑面积为33.1平方米,邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳105万人。而当地非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积不会低于2011年1000万平方米的条件,邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米,以此测算,在建与在售楼盘至少需要消化10年。
不仅如此,开发商与投资者被短暂的资金热情冲昏了头脑,忽略了产业结构调整、经济景气与房地产之间的关系。已经被当作典型案例的鄂尔多斯,当煤炭价格下降、民间借贷市场崩溃之后,房地产市场随之崩盘,不仅没有新的产业吸附当地人口,常住人口反而离开。一旦经济一行伴随着资金与人口双降现象,当地房地产市场便岌岌可危。其他值得关注的中小城市包括温州、义乌、东莞等城市的房地产,这些城市得市场风气之先,房价一直处于高位。但在2008年后,随着出口下降、低端制造业清理,这些地区都面临着房地产从原有的出租获利模式向中端制造业转型、厂房商铺空置率上升的阵痛中。随着经济转型的深入,货币趋于稳定,投资客的数量将逐步减少,这对于试图以旅游与养老吸引全国客户的桂林、日照等城市,可不是个好消息。
中国的城市化是个溢出过程,各省级大城市作为核心城市,吸引本地人口,随着房价上涨逐渐向周边轨交经过的二三线城市蔓延,最终达到平衡。前期房价上涨快、推地多、实体经济景气下行的中小城市,有一部分已经站在悬崖边。
来源:南方人物周刊
短网址: 版权所有,任何形式转载需本站授权许可。 严禁建立镜像网站.
【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海,小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员:每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用,成为《看中国》网站的荣誉会员,就可以助力我们突破审查与封锁,向至少10000位中国大陆同胞奉上独立真实的关键资讯,在危难时刻向他们发出预警,救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。
看完这篇文章您觉得
- 【贯明专栏】台湾最美的海湾 人间仙境七星潭(视频)
- 水果皇后——草莓(组图)
- 战火无情 造化弄人 那一代人的离合沧桑(组图)
- 千年前的人类抵御矮人“他”化为恶龙(图)
- 龙年龙抬头地龙翻身 世界已现动荡不祥之兆(组图)
- 世界上最贵的歌 4句歌词火遍全球(组图)
- 受邀献演被取消 唱红团深夜大闹大会堂(组图)
- 中南海“三分天下”(图)
- 宋祖英李瑞英中南海大战 江宠宋 李大哭而逃(组图)
- 罕有的“全票通过”:美国亮底牌跟中国豪赌(组图)
- 惊人:县长为与某国际影星上床支付1500万!
- 凌锋:中共红三代叶明子、万宝宝、李小琳(图)
- 豫男子无故掀维族女面纱 引骚乱(图)
- 回国见闻 看看中国机场一些奇怪现象(组图)
- 中共肺炎(又称武汉肺炎)
- 拜登
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 川普
- 特朗普
- 国安法
- 贸易战
- 习近平
- 华为
- 台铁
- 三峡大坝
- 新疆棉
- 长江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版国安法
- 汉光演习
- 国民党
- 退党
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 阎丽梦
- 金正恩
- 王岐山
- 赖清德
- 孟晚舟
- 关税
- 边境墙
- 彭斯
- 美国
- 贸易谈判
- 刘鹤
- 王沪宁
- 江泽民
- 崔永元
- 中南海
- 内幕
- 中共
- 反送中
- 贪官
- 情妇
- 腐败
- 反腐
- 打虎
- 官场
- 看中国
- 一国两制
- 法广
- 社交媒体
- 往事微痕
- 出卖国土
- FB
- 六四
- 朝鲜
- 加拿大
- 脱欧
- 央行
- 债务
- 杠杆
- 美元
- 货币
- 人民币
- 欧元
- 日元
- 港币
- 房地产
- 楼市
- 财政
- 财富
- 中产
- 海参崴
- 台湾
- 蔡英文
- 北京
- 刘强东
- 大妈
- 房价
- 疫苗
- 非洲猪瘟
- 大陆
- P2P
- 雾霾
- 基因编辑
- 防火墙
- 维权
- 709律师
- 上访
- 法轮功
- 网络审查
- 活摘器官
- 江东六十四屯
- 唐努乌梁海
- 长白山
- 白龙尾岛
- 江心坡
- SARS
- 新疆劳改营
- 言论自由
- 女主播
- 央视
- 华人
- 移民
- 华人
- 留学
- 海关
- 遣返
- 签证
- 回国
- 入籍
- 绿卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民国
- 桂军
- 抗战
- 孙中山
- 蒋介石
- 宋美龄
- 邓小平
- 林彪
- 刘少奇
- 中共
- 皇帝
- 诸葛亮
- 易经
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手机
- 预言
- 奇闻
- UFO
- 外星人
- 寿命
- 文革
- 养生
- 紫凤
- 贯明
- 李道真
- 轶飞
- 李云飞
- 云中君
- 辛思
- 夏闻
- 时代漫谈
- 沧海
- 东方纵横
- 唐柏桥
- 王尚一
- 江枫
- 黄清
- 李唐风
- 园丁
- 今涛拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中经研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 马新宇
- 马来启
- 紫君
- 秦山
- 陈破空
- 戴东尼
- 曹长青
- 邢仁涛
- 瑜正
- 简易
- 肖川
- 伍凡
- 顾言
- 归瑜
- 乙欣
- 陈泱潮
- 徐沛
- 深圳一祖庙半夜被偷拆 数百村民抗议爆发冲突(图)
- FBI局长就美国境内或发生恐击发出警告(图)
- 前央视一姐董卿露面 烧香拜佛冲上热搜(组图)
- 币安创办人赵长鹏认罪 美国拟判处36个月监禁(图)
- 习近平又提出新“词汇” 折射出一个危机(图)