大船急掉头 房企扎堆重返一二线城市

前两年，随着宏观调控拉开帷幕，三四线城市的购房需求以及政策的宽松让众多有实力的房产开发商盯上，纷纷从北京、上海、广州和深圳等一线城市纷纷撤离，开拓泉州、东莞、潍坊、南通等为代表的三四线城市房产市场。不过日前，这一势头却出现了戏剧化的转变。一线城市重新被开发商看好，而三四城市却被质疑拖累房企销售业绩。究竟是什么原因让开放商纷纷重回一二线城市呢？业内专家认为，一二线城市利润仍高和三四线城市供大于求是主因。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

这边厢：一线城市重新受亲睐 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

据记者了解，第三季度，房企拿地重回一二线城市趋势显现。据新浪乐居的统计，北京、上海两地作为标杆城市，成为卷土重来的房企们兵家必争之地。中原地产研究部统计数据显示，9月北京土地出让金高达257.37亿元，超过了前8月总和。国庆后首周，上海土地市场成功出让5宗土地，出让金总额达到115.6亿元，相当于9月全月出让金的1.3倍。除在上海、北京，品牌房企拿地的身影还屡次出现在广州、南京、杭州等一二线城市。

一些大型标杆房企纷纷重返一线城市拿地。这与房地产本轮调控初期，开发商纷纷转战三四线城市的情形有了明显反差。 据悉，在9月北京土地出让高峰中，所有成交住宅用地被万科、保利等一线房企瓜分。其中，保利显得颇为激进，9月先后与首开、融创恒基合作在大兴和亦庄拿了三幅土地，10月又以近百亿的总价拿下了三幅上海的地块。

房企转战一二线城市的积极性，与上半年房企保守的拿地战略截然不同。中国房产信息集团提供的数据显示，今年前5月，万科、恒大、中海、保利等标杆房企均未在一线城市拿地。业内人士认为，随着楼市成交量回升，开发商的现金状况转好，抄底一二线城市土地开始成为企业共识，未来土地竞争的激烈程度将进一步加大。

那边厢：三四线城市被“抛弃”

自一两年前宏观调控刚刚拉开帷幕，一线城市销售量急剧下滑，为了开拓市场，以恒大、万科、保利为代表的地产巨头都转向三四线城市布局，其中恒大的三四线城市开盘量最多，也一度成为集团业绩增长的主要因素。不过，近期，这些集团的业绩却也因此受到了严重影响。

由于调控政策冷却，三四线城市楼市成交下跌，恒大自去年11月至今年3月期间五个月只录得120亿元的销售额，集团不得不改变策略，转战二线城市，迄今二线城市销售占整体达50%。许家印表示，11月份起，集团已把均价轻微上调约3%，但相信三四线城市的房价升幅已有限，预期11月份的合约销售只能维持在100亿元水平。许家印又承认，三四线城市营运环境困难，未来将逐步加大二线城市的买地及销售比重。

有意思的是，广东保利地产开发有限公司董事长余英日前也在微博上表示，“一线城市是房企必争之地，今年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的”。

而早在今年7月，起家于深圳的花样年控股集团潘军就宣称，将着手从三四线城市撤离，而向京沪等一线城市寻求更多土地机会。

原因：大城市利润高 小城市泡沫多

据了解，在万科、保利、中海三巨头今年的总销售额中，北上广深4个一线城市和天津、成都、武汉等二线城市的销售额加起来占总销售额超过60%，利润贡献超过70%。由此看来，一二线城市贡献给房企的利润仍远高于三四线城市。

方圆地产首席市场分析师邓浩志告诉记者，在房地产热火朝天的日子里，一线城市土地被哄抢，地价飞涨，许多开发商因为在大城市拿不到土地，于是只能转战3、4线城市。随着调控的深入，投资资本大量退出楼市，1、2线城市仍有许多刚需和改善型需求在支撑，市场表现仍然活跃。相比较之下3、4线城市整体需求有限，加上很多地方政府前几年过度卖地，导致了近几年市场住宅供大于求的情况，房子出现滞销。所以目前有种趋势，就是房企从新由3、4线城市回归到1、2线城市上。链家地产市场研究部分析师    张全国此前接受媒体采访时也认为，经过这两年的造楼“大跃进”，三四线楼市泡沫已经越积越大。因此，三四线城市的房地产市场发展前景不大。而一线城市市场需求潜力

前景：大城市更乐观 小城市压力大

近日，美国摩根大通银行首席中国经济学家、大中华区经济研究主管朱海斌预计，明年全国房价将上涨1%到5%，从地区来看，一线城市更加乐观一些，三四线城市压力会更大。他表示，中国三四线城市现在供应量相对于销售来说，比例明显比一线城市要高，而且需求比较刚性，因此，要消化新供应量的压力可能会更大。经纬行研究中心高级主任曾英杰也认为，一线城市仍然是发展商建立品牌的核心战场。

预测并非没有道理，目前三四线城市的楼市困存量已经达到相当高的水平。根据媒体公布了一份报告称，目前部分三四线城市的房地产库存量是“天量”。该报告以邯郸为例，该市是河北省三线城市，如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积，邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上，而当地非农人口乐观估计也不足160万人。以此测算，在建与在售楼盘至少需要消化10年。

建议：大房企植根一二线城市小房企深耕本地

在一二线城市和三四线城市的优势差距越来越大的时候，是不是开发商都会跑到一二线城市？张全国指出，一线城市的土地供应日趋稀缺，未来竞争会更加激烈。“面对越卖越贵、越卖越少的土地，小房企已经玩不起了，未来只有大房企才能在一线城市得到更好的机会”。东北地产精英派资深评论人王毅敏则分析，一二线城市根本无力承担大量的城市化人口，必须有三四线城市来承担。

那么，未来调控趋势之下，开发商的城市战略布局应该如何？曾英杰认为，对于小发展商而言，深耕本地是最好的策略。小发展商在资金实力及运作水平方面都不具备太大的优势 ，在房地产仍然面临调控的背景下，不宜盲目外拓。对于品牌发展商而言，一线城市仍然是绕不开的坎。从品牌，从利润方面，都更有保证。此外，重点的二三线城市（经济实力和购买力都较强）依然是品牌发展商需要布局的重点，如珠三角、长三角、环渤海，及西南几大重镇。

来源:信息时报

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