保持房地产价格的稳定，是中央政府的重要政策目标之一，中央政府为此在过去十年间出台了一系列的房地产调控政策。然而，不可否认的是，这些政策的收效并不明显，房地产价格非但没有被抑制住，而且上涨明显，北上广等一线城市的房价更是上涨数倍。国家统计局对70个大中城市的监控数据显示总体房价上涨不明显，主要原因是这些城市的建成区不断向更远的郊区扩散，郊区新建住宅的较低房价压低了城市的总体房价。笔者认为，导致我国房价上涨的因素很多，不断出台的调控政策进一步强化了民众对房价上涨的预期，此次“新国五条”的所得税条款更是直接助长房价的上涨。
一、 为什么政府的调控政策失效？
我国房价的上涨在很大程度上符合市场规律。首先，土地供给是有限的，随着需求的增加，地价就必然上涨。其次，我国的居民收入水平提高很快，激发了民众改善居住条件的愿望，推高了对住房的需求。第三，经济发展存在较为严重的地区不平衡，从而导致人口的跨区流动，即使流动人口在原居住地拥有住房，他们也需要在新居住地购买新的住房。第四，我国的劳动人口比例于2010年达到最高峰，每年有大批年轻人加入劳动大军，他们对住房的需求非常旺盛。第五，我国的收入分配状况日益恶化，财富持续向少数高收入者手中集中，这部分人需要投资渠道，在其它投资渠道匮乏的情况下，房地产成为他们的自然选择。第六，我国的M2增长很快，但通货膨胀率较低，资产市场势必吸收大量的货币，资产价格自然上涨。最后，北上广一线城市房价的上涨，在很大程度上是因为全国人民到这些城市买房的结果，这些城市的房价因此不具有代表性。
在这个背景下，政府的调控政策不仅不容易生效，而且还会起到适得其反的作用。要理解这一点，需要从“卢卡斯批评”说起。卢卡斯是芝加哥大学的经济学教授、诺贝尔经济学奖获得者，主要贡献在宏观经济学理论方面。根据他提出的“理性预期假说”，公众能够完全预期到政府政策的初衷和效果，并事先采取应对措施，从而使政府政策失效。公众不是政府政策的被动接受者，而是会积极地做反向推演，揣摩政府政策的用意，并预先做出回应。人们常说的“上有政策、下有对策”就是其中的回应部分。把这个批评应用到中央政府的房地产调控政策上来，是非常恰当的。公众的推理是：政府之所以不断出台房地产调控政策，是因为政府认为房价还会上涨，既然如此，在政府更严厉政策实施之前抓紧买房就是理性的选择。“新国五条”颁布之后的乱象就是一个很好的证明。
“新国五条”尚未实施，许多家庭抓紧这段空挡买房。一些住房数量超标的夫妇选择暂时离婚抓紧时间买房，许多父母则忙着把名下的住房卖给子女，以规避目前高额的转让税费以及“新国五条”实施之后高额的个人所得税。这些都极大地刺激了房价的上涨。另外，“新国五条”导致的社会影响也不可忽视。网上已经流传了各种各样规避“新国五条”的“锦囊妙计”，其中不乏违背基本道德伦理的歪计。
“新国五条”的重头戏是对二手房交易的卖方征收房价增值部分20%的个人所得税。经济学常识告诉我们，这将导致二手房交易量的萎缩和房价的上涨，其中的道理是：面对高额税收，二手房房主会尽量把税负转移给买家，在目前房价上涨预期的压力下，多数买家往往会接受，这相当于房价的上涨，但这也会吓退一些买家，从而导致交易量下降。另一方面，由于新建住宅交易没有额外税收，一些潜在的二手房买家会转而购买新建住宅，其后果必然是导致新建住宅价格的上升。
如果政府的目的是通过对交易环节征税降低房价，那么就应该对购房者征税，因为这样的话需求会下降，价格也就随之下降。但是，对购房者征税很难被民意所接受，这也许是政府最终决定对卖房者征税的原因。然而，目前的房地产市场仍然是卖方市场，二手房出售者很容易把税负转嫁给购房者，结果是，政府意在保护购房者的好意反倒增加了购房者的负担。
事实上，控制房价的最好办法是增加持有住房的成本，如征收房产税。如果对第二套房征收2%的房产税，按照目前一线城市的房价，一栋150平方米的公寓每年的税负将超过7万元，接近它一年能够挣得的房租，因此将大大降低购房者的投资动机。
二、 房价上涨真的对公众不利吗？
政府的房地产调控措施屡屡失效，且引起社会道德的滑坡，政府的公信力因此大打折扣。既然如此，政府有必要在房价上如此较真吗？
一个必须明确的事实是，一线城市的房价即使下降一半，处于收入下端的50%的家庭也不可能在通勤范围内买起房。以北京为例。五环以外的房价已经接近每平米3万元，即便下降一半，100平米的房子也要150万元，而北京市去年职工平均工资不到6万元，说明超过一半的家庭的年收入不超过12万元，买五环以外100平方米的房子需要花费他们12年以上的全部收入。
解决低收入家庭住房的唯一办法是多建廉租保障房，而不是鼓励他们买房。过去十年的房地产调控政策给公众传导的信息是：每个家庭都应该拥有新住房。但是，这在任何国家都是不可能实现的。政府给公众在空中画了一张饼，公众没有吃到，反倒对政府产生了不满、甚至怨恨情绪。
各种调查表明，我国城市家庭中的80%拥有自有住房，农村更是100%拥有率，全世界第一。我国目前的住房需求因此主要来源于以下几个方面。一是“漂”在外地的年轻人的需求，他们的父母在家乡有住房，但无法解决他们在工作地的住房；二是已经拥有住房的家庭希望二次置业改善居住环境；三是投资购房；四是纯粹的投机性购房。值得注意的是，以上四种购房动机往往很难区分。房屋既是消费品，但更是投资品。国民收入核算将新建住房作为投资品对待，并从中按租金提取收入，并同时计入居民消费。政府的房地产调控政策多次提到要限制“投资性”购房、打击“投机性”购房，这在现实中很难做到。
仔细分析一下各种买房动机的家庭，可以更清楚地了解抑制房价的作用。显然，对于买房投资或投机的人来说，房价上涨是求之不得的事情。对于那些拥有自有住房、同时也不想再购房的家庭来说，房价上涨意味着他们的资产在增值，涨价对他们也不是一件坏事。真正受困于房价上涨的是那些有刚性住房需求的人群，特别是“漂”在外地的年轻人。事实上，网上对房价的抱怨，多出自这些年轻人。但是，世界没有一个国家富裕到让年轻人拥有自有住房的地步，中国更不可能。政府打压房价只会吊高年轻人的胃口，让政府背上一个巨大的包袱。另一方面，有调查表明，城市居民第一次购房的平均年龄只有28岁，说明我国年轻人购房非常早。当然，他们当中的大多数人都会或多或少得到父母的资助，但这也足以说明我国年轻一代的购买力。
总之，民众对房价的抱怨当中包含了很大成分的“吃着碗里的、看着锅里的”态度。政府目前的调控政策实际上是在鼓励这种情绪，因而在很大程度上是在给自己背上一个巨大包袱。政府必须找到解套的办法。
三、如何退出房地产调控？
前面的分析表明，政府的房地产调控政策既不符合市场规律、没有达到限制价格的目的，也没有提高民众的福利，而且还引起了中产阶级极大的恐慌。现在到了政府退出房地产调控的时候了。那么，如何退出呢？在这方面，政府退出对股市的扶持值得借鉴。
在股市开办之后的一段时间里，政府为股市确定的任务之一是为国有企业解困服务，因而在一定程度上让民众形成了“股市不会垮”的信念。整个九十年代，股市乱象丛生，但由于怕整顿股市导致民众财富流失，监管部门迟迟不加强监管。进入二十一世纪之后，监管部门开始对股市采取严厉的监管措施，股市先后出现二次大崩盘，监管部门遭到股民们的炮轰，但国家并没有出现大规模的动乱。从第二次崩盘到现在，我国的股市一直处于不温不火的状态，股民对股市的投资趋于理性。这说明，只有市场才可能起到教育公众的作用。
房市和股市在本质上都是资产市场，因此遵循同样的市场规律。股市的经验表明，要想抑制房价上涨，最好的老师是市场本身。当市场中投机行为盛行的时候，资产价格就会上涨，等涨到一定程度之后，一些投机者就会卖掉资产，从而引起资产价格的迅速下跌。也就是说，要想让房价下跌，最有效的办法是让它先涨上去。政府要做的，是如何避免房价下跌太快以至于影响实体经济。
我国的房市和美国的不同。美国家庭购房主要靠房贷，我国家庭在购房的时候首付平均达到房价的一半，因此，房价下跌不会通过房贷这条路径影响实体经济。房价下跌对实体经济的影响主要是降低开发商对未来的预期。由于预期下降，他们的投资就会下降，从而降低经济增长速度。政府要做的，是稳定开发商的预期。
综上所述，笔者建议政府采取下列步骤有序地退出对房地产的调控：
第一步，从二线城市开始三年内取消所有城市的二套和三套房限购措施，降低房贷门槛。本届政府把推动新型城镇化作为一项重大任务，但是，如果不给房地产业松绑，城镇化就只能停留在纸面上。而且，在新型城镇化过程中，地方政府需要更多的资金，放松对房地产开发的管制有利于取得地方官员对新型城镇化的支持。
第二步，取消北上广等地对非户籍人口的限购政策。新型城市化的内容之一是实现对不同户籍人口的平等待遇，对非户籍人口的限购显然和这个目标相左。
第三步，对第一套房以外的住房开征房产税，税率在2%-5%之间根据住房的套数累进。
第四步，在第一和第二步实施之后，房价会上涨，但第三步实施之后房价会趋于平稳，甚至下跌。政府要做的，可能更是要为房价下跌做准备。如果看到房价持续下跌过快的迹象，政府可以通过收紧土地供应的方式托市。
总之，房地产业是市场经济的一部分，把抑制房价上涨作为政府的一项硬性任务不仅增加政府的负担，而且，由于长期无法扭转房价上涨的趋势，坚持调控政策只会让政府失信于民。另一方面，要想让民众的房地产投资回归理性，只能依赖他们从市场本身得到经验教训。
