尽管前海是张白纸，但由于土地权属的问题，即便是前海管理局，也不能在上面随意“作画”。
经济观察报记者从深圳官方获得的一份内部文件显示，在前海14.9平方公里用地中，未出让用地即政府掌控用地7.8平方公里，这部分未出让用地剔除水廊道、道路及公共绿地后的净用地仅3.07平方公里。
由于历史原因，在已出让的6.43平方公里土地中，招商局、中集集团、深圳国际旗下的西部物流三家公司在前海合作区内合计拥有超三分之一的土地储备。今年早些时候，香港券商对这些土地的估值高达3800亿元。
为了使前海开发有足够的空间，深圳市政府正在与这些企业商讨回收土地的具体政策。但由于和三大地主在土地确权和土地用途改变等问题上并未达成一致，原本预计3月底对外出让的地块被再次推迟到了6月。
按照计划，前海的开工建设已迫在眉睫。深圳土地奇缺众所周知，前海作为“挤”出来的新空间，对于深圳扩容意义重大。
迫在眉睫
一拖再拖之后，前海的首批土地出让有了成行的可能性。
日前，深圳市前海管理局正式公布了《深圳市前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点（2013-2015年）》（以下简称《要点》）。
上述文件显示，前海将在建立差别化土地供应模式、土地资源资产资本一体化运作模式、推进土地节约集约利用、土地市场调控和监管机制以及土地管理体制机制等五大方面实现创新和突破。
这被认为是前海土地即将开闸入市的信号。
按照前海官方的最新说法，前海的首批地将在6月份正式对外出让。
事实上，在各大利益主体仍未就核心事项达成一致前，这也是妥协的结果。毕竟，前海的建设已迫在眉睫，无法再等。
前海管理局曾在3月中旬召开媒体通气会透露，随着填海与土地整备工作取得阶段性成果，前海的土地出让工作也即将正式启动。前海计划在上半年推出第一批面向市场、面向社会的土地供应。伴随着土地出让，今年前海将安排大约25个产业建设项目，计划启动400万-500万平方米房屋建筑面积。此外，今年前海还将安排27项市政基础设施建设，其中包括22项新开工项目和5项续建项目，全年固定资产投资将达到80亿元。
按照前海官方的预计，2015年将有一个显著的改变，预计会有1000万平方米的建筑成型，投入使用。“一座现代化的新城，在2015年形成轮廓。”前海官方称。
但在目前的僵局面前，这一轮廓只能是构想。而在僵局的门外，等待进入的企业却已排成行。
经济观察报获得的数据显示，2012年全年，前海共批准入区企业302家，完成注册登记的企业142家。而2013年1月，就批准了110家企业入区，超过去年全年数量的1/3。截至3月初，前海企业注册资金达898亿元，其中80%是金融企业。
土地无法出让，除了建设拖后，另外一系列问题也随之而来。
前海管理局副局长何子军曾公开表示，前海管理局主要靠土地的出让、物业租赁以及入股前海要素平台的投资收益等方式，形成持续收益，以此维持自身的运作。比如“前海的基础设施建设至少需要800亿—1000亿元资金，这就需要依靠土地出让等”。
三大地主
在深圳都会城市研究院院长高海燕看来，前海的开发是一个系统工程，必须要有明确的产业定位和极强的产业吸引力，政府必须梳理清与三大集团在土地权属和性质变更方面的利益问题，才能将土地价值发挥到极致。
但目前这一问题还没有答案。
经济观察报获得的官方内部文件显示，截至目前，前海14.9平方公里的总用地中，未建用地11.2平方公里，已建用地2.8平方公里，在建用地0.9平方公里。
而已建用地主要为港口用地、仓储用地、交通市政用地、居住用地和临时汽车4S用地。
具体而言，港口用地主要位于妈湾大道西侧，仓储物流用地主要位于妈湾片区，包括平方汽车城、保税港区等；交通市政用地包括深圳西站、南山污水处理厂、南山电厂、前湾电厂等。居住用地为招商前海湾宿舍。此外，桂湾片区月亮湾沿线分布大量汽车4S店。
两大在建项目分别为综合交通枢纽和车辆段及上盖物业，均位于桂湾片区。
不过，一切都看起来那么美好，却又那么让人煎熬，这其中最致命的是土地的权属问题。
文件显示，14.9平方公里用地中，未出让用地即政府掌控用地7.8平方公里，这部分未出让用地剔除水廊道、道路及振海路公共绿地后的净用地仅3.07平方公里。
上述文件显示，在前海的土地中，与政府并驾齐驱的是以招商局、中集集团、西部物流为主的三大地主，其中招商局红线范围321.9公顷，中集54.2公顷，西部物流18.6公顷。
今年早些时候，有香港券商按每平方米3万元人民币计算，三家公司土地由工业转商业用途后，总估值将达约3800亿元。
事实上，由深圳市国土委牵头处理的深圳政府和三大地主的谈判一直在进行中。但由于双方对补地价水平的预期相差较远，市政府现要求上述企业递交前海土地开发方案。
资料显示，中集集团在前海拥有的土地分布在前海第9及10单元，其中占地面积46万平方米的第9单元已被列入首批重点开发项目。中集提出的初步方案，包括打造前海成为具国际竞争力的海洋航运金融中心，并引入中行及建行等重量级机构，发展跨境人民币业务。航运及海洋工程属资本密集型行业，兴建如船舶、石油钻井设备时需要大量融资。
另外，深圳国际土地位于前海第19、20单元，其中19单元已被官方初步列入首批建设名单。
深圳国际股份有限公司董事会主席高雷公开表示，希望今年年底前能完成前海土地权益确认，并期望这些土地的平均容积率水平可提升到4至5倍，其中10%至20%的土地将用于酒店及高端公寓等配套基建。
就目前各方的表达来看，谈判还在持续，而且没有太明确的时间表。
招商地产董事长林少斌5月27日表示，招商局与当地政府关于前海土地的谈判一直在进行中。因有关协商仍未尘埃落定，招商局更倾向在今年首批前海土地出让后，再对旗下土地作进一步规划。
针对和三大地主间的谈判，前海管理局经营发展处处长、新闻发言人王锦侠给出的说法是，前海现在进行土地整备，整备包括土地形态与性质等方面，区内的部分使用权确实存在于一些企业手中，而与企业协商出让土地使用权是整备的一部分，但不存在“三大地主”的说法，整备结束后会将相关情况对外公布。
不过，有一点已经很明确。前海管理局副局长何子军早前表示，土地正被采取等价原则，即根据原来用地的价值，给予相等价值的商业用地，而并不是“原来100万平方米的物流用地，调成商业用地了，就变成100万平方米的商业用地”。
此外，坊间还流传着另一种方法，即给予原来同等面积的土地，土地持有人则必须根据商业用地和工业用地的差价，补交地价。
港企或上位
尽管关于土地的谈判还在持续，但前海的其他工作仍在推进着。
一港资地产公司中层对经济观察报记者表示，今年春节后，由前海管理局一位副局长带队的调研团队，多次到该公司座谈调研。
调研的主要内容是如何做好前海的规划和开发。在该中层看来，这些前海的官员非常懂金融但不太懂地产开发。
该中层表示，前海管理局倾向引入香港的开发商，内地纯地产开发商的机会不多。经济观察报获得的信息显示，早在2011年、2012年，前海管理局已与新鸿基和新世界等巨头完成了多轮沟通，“非常深入”，已提交成熟的方案。
“这些企业政府关系做得比较早，基本确定能参与进去。”
上述说法也得到了深圳一国资地产公司高管的证实，“政府担心前海变成房地产项目”，因此，想把前海区域内的土地做成酒店、高端公寓可能性并不大。
这位高管称，深圳国资地产公司参与前海开发的机会并不大。
事实上，前海正在努力避免前海开发地产化。
目前，深圳市政府的立场是希望前海土地开发要与产业挂钩，所以更偏向产业方向，而房地产却不在鼓励产业内；同时，纯地产项目难以获得，开发商要想参与前海发展，必须寻找产业合作伙伴。
根据深圳市政府日前公布的前海土地改革要点，前海将鼓励和支持资本实力雄厚、开发经验丰富、招商能力强、营运成效明显的企业，特别是港资、央企及国企参与前海土地开发。
《要点》还提出将根据开发建设需要，面向实力雄厚、综合招商能力强的企业，探索成片开发、定制开发、带资开发、一级开发等多种模式。同时，还将探索用地用房实行有条件的“带设计方案”出让、“带管理方案”出让，严格项目用地准入。
具备上述能力的港资开发商居多。
本报记者在另外的一份政府文件中也看到了类似的建议，该文件称，要积极引入港资企业，建立多渠道的投融资机制，利用多种开发模式，共同促进前海建设目标的实现。
据悉，第一批谈的企业中，大部分是跨国企业以及实力雄厚的有关金融服务及其他产业的企业。
上述港资中层表示，获邀洽谈的港资企业包括长实、新鸿基及新世界，而其所在的公司也在获邀之列。
经济观察报获得的信息显示，前海第一批公开出让的是政府手中的土地，而不是大企业手中的地，这批地前期和一些企业谈得差不多了，出让也只是走一个市场程序。
据悉，前海管理局将选择最合适的方式出让土地，以防止过度竞争，导致高地价、高租金。对事关前海发展全局的特别重大高端项目用地，前海将试行“公告出让”，即相当于邀标，一般仅一家公司。
这种说法也得到了林少斌的确认，林少斌表示：“目前看来，政府并不希望采取简单的价高者得。我们要看第一批地怎么卖，卖给什么企业、用什么政策。”
一种说法是前海土地的价格将参考周边的地价。
据深圳国土委最新资料，前海附近的后海中心区今年1月成交的一幅商业用地的地价为9875元/平方米，去年12月成交的一幅住宅用地的地价为8609元/平方米。
