最近，国务院办公厅发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出要“扩大个人住房房产税改革试点范围”， 使许多人都对中国遏制高房价和房产泡沫抱有了希望，看来新一届政府这次是想动真格的了，真的在房地产上考虑民生了。最近媒体不断报道政府即将在一些城市推广房产税的消息，但日前在《现代快报》的一篇采访中，一住建部官员表示房产税不急于扩围的话，又让一些人刚刚燃起的希望被浇了一瓢冷水。看来，想政府推出房产税，还需要等一段时间。这也就意味着，中国的房产泡沫和高房价还会持续，一直到推出足够有力的房产税时为止。
官员阻止房产税两原因
现在政府面临民间舆论要求征收房产税以遏制房价的巨大压力。前述的那位匿名的住建部官员告诉记者，目前来自市场和舆论的压力都比较大，“国五条”出台之后，全国房价仍呈上涨趋势，尤其是进入5月份，房价上涨的预期越来越强烈。市场对于房产税调控房价寄予厚望，这无疑也在给高层施压，因此房产税扩容在下半年会有具体动作。
政府为何迟迟不愿退房产税，主要基于两方面的原因：一是认识的方面的原因，认为房产税起不到调解房产遏制房价的作用；二是个人利益方面的原因，决策者及其亲朋好友手里都拿了大量的房产，不想通过征收房产税而增加自己成本，不想让房价下跌使自己到手的利益受巨大损失。
对于认识方面的原因，笔者前不久发了一篇博文，提出征收足够的房产税是遏制高房价的唯一有效办法。最近一清华大学的经济学教授在讲课时也告诉学员们，盯着政府的房产税政策，一旦普遍实施房产税，房价就到头了，房子就该卖了。从经济学常识看，这是一个很简单的道理，当持有房屋不能升值时，还有谁会去买几套房？高房价还能维持吗？
但对于这个房产税能最有效遏制房产投机、打压房产泡沫的简单的市场经济学常识，包括不少政府官员、专家学者们目前都没有认识清楚，反而认为房产税对抑制房价不会有什么作用。那位被采访的住建部官员的话很有代表性，他说，楼市调控若想在短期内取得成效，限购、限贷等行政手段仍然是第一选择。房产税作为一项长期的税收政策，在楼市调控中难以“立竿见影”。
由此可以看出，住建部的官员们认为限购、限贷等行政手段才是能有效遏制房价的第一选择，房产税调不了房价。从官员和学者们近年来的发言就可以看出，这位官员的这种看法和认识绝不是个别的，而是具有相当的普遍性。再联系到中央政府10年来出台的楼市调控政策，无一例外地是围绕限购、限贷这些行政手段做文章，而目前各地政府的楼市调控政策也全是这种新政调控手段，我们可以得出结论，这是整个官员阶层的主流看法，就是认为房产税这种市场、经济调节手段没用，没有短期效果，而限购、限贷等行政手段才能“立竿见影”。
首先是事实证明，官员们迷信的这种行政调控手段10年来从来没有起到过“立竿见影”的作用，反而是越调越高。他们的辩护理由很可笑，说如果不是政府调控，房价会比现在更高。依据在那里呢？房价总是有财富和货币支撑的，难道真要让中国这个发展中国家的房价成为世界第一高之后，他们才认为房价是真高了？
从理论逻辑上分析，限购、限贷等行政手段决不可能抑制房价，反而会推高房价，限制了公众的正常房屋居住需求，助长投机。限购、限贷的第一个作用是提高了买房成本，让经济实力差的人买不了房，从而使住房成为一种只有有钱人才能买得起的奢侈品，使房价居高不下。第二个作用是剥夺了抬高了买房成本，使一部分有住房需求的普通民众也就是所谓的刚需人群买不起房。第三个作用就是助长了有钱人的投机买房，只要房价在涨，房屋能升值，限购、限贷对有钱人的限制作用很小，他们不需要贷款，也可以通过各种途径轻易突破户口及其他行政性限制，继续买房。所以限购、限贷这种行政性调控政策实际上只限制了有住房需求的刚需人群，更加助长了有钱的房屋投资投机者，真正是搞错了对象。所以房价越调越高就是最自然的结果。可笑的是，官员们还相信这种行政手段，并认为能见到成效。
房产税一出 房价必大跌
再来看被官员及一些学者认为不会有效果的市场化的房产税调控措施。官员们认为没什么效果在事实上的主要依据是重庆、上海从2011年开始进行的房产税试点经验，从两地试点看，确实没效果，但原因并不在于房产税本身，而是这种试点本身就如蜻蜓点水一般，只是象征性地做做样子，简直像在搞笑，怎么会有效果？两地调控的对象都是针对新购的房屋，对更大量的存量房屋不征收，当然没有效果。重庆是针对个人新购的高档住房价格超过均价两倍以上的，按照0.5%—1.2%税率征收房产税；上海则是对居民新购第二套及以上住房和非上海居民新购房将征房产税，征收0.6%和0.4%的房产税。对这么小的范围的人群，象征性地收这么点税，一年的税收只有几亿元，怎么能起到“立竿见影”的作用。按这样的所谓房产税，一万年也不会有什么效果，自然官员和学者们可以由此而否定房产税。这两地的蜻蜓点水般的房产税试点，是否是官员们有意阻止房产税推出而有意为之的伎俩，还真值得怀疑。
从理论逻辑上看，征收房产税只要力度足够，完全可以有效遏制房屋投机和高房价，取得“立竿见影”的效果。房产税是一个能从根本上遏制房产投机的制度性手段。对于房产税，现在官员、学者和不少民众都存在许多模糊和错误的认识，有必要加以澄清。
第一，我们所称的房产税是指房产持有税，而非政府早已实施的房产交易税，征税的目的是使房产持有人无利可图，因而就不会像现在这样去买多余房进行投资或投机。如果只征收房产交易税，无论征收多少，确实会像有些人称的那样只会导致房价上涨而不能遏制房价，因为卖方可以将所交的税轻易转给买房者。但征收房产持有税，让房屋持有人每年交与房价上涨幅度相当甚至高的房产税，那么持有房实现不了保值增值的目的，自然就没人去买几套房放在手里坐等升值，也就是说没人去炒房，房价也就不可能疯长，而只会与居民的住房需求及收入相适应。
第二，房产税并不是对每个人都征收，而是只对超过及正常居住部分的面积部分征收，如对超过人均居住面积50平米的那部分房产面积征收房产税。这样，房产税就不会成为居民的负担，一些人本能地反对征收房产税，就是误认为会对每个人都征收。所以房产税对老百姓的正常住房没影响，是专门对投资投机买房者或买了多余房的有钱人征收。而这是不管是存量房和还增量房，也不管户口在哪里，只有超过了如人均50平米的必要居住面积，都要征收。目前重庆、上海的房产税只对新买房或外地人买房征收，是不合理的。
第三，房产税不是根据房屋的交易价格来确定征收基数，而是以政府的动态市场估值为基数进行征收。目前房产交易时为逃税普遍采取阴阳合同，压低房产交易价格以逃税，这样就使征收房产税失去了客观标准。房产税的合理的征收基数应该是各地政府每年根据市场变化对房屋的市场价格进行评估，以此作为该房屋市场价格，并以此为基数确定房产税交易额。房产税的比例也应根据市场变化做动态调整，适当浮动。比如按3%的税率征收，如果一个地方一年的房价涨幅过高，比如达到了5%，那么房产税也应相应调高，目的是使房屋持有者不会从房价上涨中获益，而将上涨部分作为税收用之于民；反之，房价下跌，房产税比例也应相应调低。现在重庆、上海征收的房产税不到1%，显然税率太低，自然起不了遏制房价的作用。
第四，在征收房产税的同时，有了房产税作为地方财政的支柱，就应该相应地大幅降低政府的土地交易税，消除目前的土地财政依赖症，并将土地税用于建低收入民众的保障房，以实现居者有其屋的目标。提地税的降低，也将使房价大大降低。
如果照上面所说征收房产持有税，打击房屋的投机，让投资房屋者无利可图，那还会有人去买几套几十套房保值增长吗？肯定没有，除了极少人富人不怕成本可能多买一两套房屋之外，绝大多数人肯定只会买一套够住的房就行啦。而一旦房屋不能升值，银行也不会轻易发放房贷。这样，即使不出台行政性的限购、限贷措施，也自然没什么人去购房，银行也会自动限贷。没人投资买房了，房价还能高起来？如果再降低土地价格，房价自然会应声而降。
限购、限贷和土地财政政策应尽快退出
住建部官员说房产税不会产生“立竿见影”的效果，我们则认为，只有按上述方法推行房产税，用房产税这种经济手段打击楼市投机，肯定会产生“立竿见影”的效果，中国目前的房价会立即大跌50%以上。
既然打击楼市投机的房产税能“立竿见影”地起到房产调控作用，那么，限购、限贷这些自欺欺人的行政性措施应该尽快废除，各地政府通过圈地掠夺百姓的野蛮的土地财政政策更应该尽快结束。
近些年我国每年新建住房面积达全世界的一半，我国的人均住房面积以超过35平米，达到发达国家水平，与国民是收入水平及居住需求相比，早已是供过于求。实际上，我们一点也不担心推行房产税对遏制高房价没有效果，反而担心的是如果房产税太大，使中国房价立即大跌50%以上，不仅会使楼市崩盘，而且会使银行和整个中国经济崩溃。所以，房产税的力度开始不宜太大，税率不能太高，而该逐渐加码，以使房价逐渐回落，而不会一下子崩盘。
同时，对于住房超标准者不仅应该征收房产税，同时应征收房屋增值税，比如按国五条规定的按增值部分的30%征收，并实现累进税，房产超标越多者，征收比例越高，最多可达80%。这样不仅有利于降低贫富差距，而且可以有效遏制房产投机之风。
很显然，房产税才是能真正打击楼市投机、遏制高房价的有效办法。目前我国房价与收入的比例为15:1，大大超过了6:1合理范围。只要推行房产税，从制度上、根本上打击楼市投机行为，房价会很快回到与国民收入相适应的正常水平。
当然，政府官员们不愿推房产税的更重要的原因是保护其既得利益，因为官员们手里都有几套几十套房，谁也不愿让房价下跌。国家发改委产业研究所所长助理黄汉权早在三年前就说中国三年免谈房地产税，深层次原因是征收房产税损害了既得利益者的利益。住建部官员“房产税不急于扩围、限购才是第一选择”的最新表态，再一次证明了这一点。
看来，房产税虽然好，虽然能立竿见影地遏制高房价，让中国楼市回归理性，但不到迫不得已的最后时刻，确实很难出台。但愿新领导层能超越个人利益，真能推行行政，以民为本，早日推行房产税以解决楼市泡沫问题，让社会资金从房市流向实体经济。
