【看中国2013年09月09日讯】王瑾于2011年在北京四环以20000元/平方米全款购得一套面积为100平方米的二居室新房，此前在三环已有一套三居室，供一家三口居住。由于没有理财概念，王瑾的第二套房产已经空置两年，朋友曾经建议将其出租，但因新房是毛坯房，如果出租，还需要简单装修及购置家具，王瑾嫌麻烦，并且认为每月几千元的房租对于家庭并没有多大帮助，故一直闲置至今。
相信即使在一线城市，像王瑾这样手里有多余房产的朋友也绝不在少数。一般拥有一套以上房产的人，要么是为家人购置房产，要么就是看好楼市，为了投资。有闲置房产的人也有两类，要么是家财万贯，根本不在乎“小钱”，要么是毫无理财概念，对闲置房产能为他带来的金钱也毫无概念。小编认为，这就相当于把一笔一笔的钱拒之门外，看着都叫人着急。
如何处理闲置房产？该卖掉吗？这个问题恐怕连房地产专家都无法回答。但闲置房产内的隐形财富不小，应该挖掘，这却是无疑的。一个简单的办法就是：出租。将房产出租不但能将资产盘活，将其合理的投资还会为你带来可观的收益。越来越多买不起或不想买房的人选择租房过日子，无论一线城市还是二三线城市，租房已经成为一种极普遍的现象。千万不要小看每月几千元的房租，这对于有闲置房产的家庭而言，无疑是一条生财之路。以王瑾家为例，按照现在北京的房租价格，小编为他算了一笔账。
出租闲置的新房
王瑾的新房位于四环，地理位置不错，如果简单装修一下，出租该套房产，收益也绝对不小。现在租住位于北京四环的房子，两居室大约4700元/月。
按照普遍的出租模式，即“押一付三”出租，王瑾每3个月收一次租，就能获得14100元。也可以选择年付、略给优惠的收租方式，比如王瑾每月优惠200元，那么一次收到的房租为4500元x12个月+一月押金4500元=58500元。这笔钱当然不能闲置，可用投资理财将它盘活。
由于购买理财产品只能以整数金额购买，所以我们可以用这50000元购买银行理财产品，这种投资既省时，又省力，最重要的是还能赚钱。现在银行理财产品的收益率大约在4.7%~6%之间，假定王瑾购买的理财产品收益率为5%，产品期限为164天，那么半年后，王瑾会得到50000×164×5%÷365=1123元。到期后再将50000元本金继续投资，年底又将有1123元的收益。
58500元中我们只用了50000元来购买理财产品，剩余的8500元还可以用来购买货币基金。今年上半年货币基金的收益率约为4%，按这个利率计算，王瑾一年将获利340元。这样算来，通过一年的投资理财，王瑾将获得2586元的收益。除去其中包含的一个月押金4500元，这与“押一付三”的租金收益相比，还多得了186元。
虽然从数字上来看，一年下来王瑾并没有获得大额的收益，但从房产闲置到出租，再到用租金投资再利用，整个过程在无形之中盘活了王瑾家的闲置资金。现金收益能让你有一刻的满足感，但好的理财习惯才是帮你赚钱的好手。养成这样的理财习惯要比真正获得现金收益来的更有价值。
出租现住房
大部分有多余房产的家庭首先会选择将闲置房出租，其实衡量一下房产的出租收益，出租现住房也未尝不可。王瑾一家三口现在居住的房子是位于三环的大三居，如果一家人搬至位于四环的新房，出租现居住的大三居，收益会多出多少呢？
王瑾四环的二居室新房出租价格大约在4700元/月，而位于三环的大三居每月房租则可收8500元。按年付租金来算，每月优惠200元，一次收入房租为每月房租8300元x12个月+一月押金8300元=107900元。这个数字将比出租新房的价钱翻一番，而王瑾一家需要支付的不过是搬家及装修的费用。小编认为，每年的房租收入和装修费用比较起来，你还犹豫什么？
其实，让闲置房“动”起来，除了出租，还有别的路径，比如抵押贷款做投资。
房屋抵押贷款
贷款对一些经常投资理财的朋友来说，已经不是新鲜事儿，但对于像王瑾这样不善于理财的朋友来说，只要没有特别需要，一般不会贷款。其实，合理利用现有资产贷款，也是一种理财方式。通过贷款所得的资金，进行再投资或用作消费，要比等着房子涨价来得更实在。
抵押贷款关键时候可救急
房屋抵押贷款到底能贷多少呢？其贷款额度取决于对房屋价值的评估，低于房屋市场价格。一般来说，房屋评估价值受到房屋的使用时间、房屋市值、地段、房产类型以及变现能力等相关因素的影响，而房屋抵押贷款成数是不超过房屋评估价值的70%。不过房产类型不同，对最高贷款成数也是有影响的。如个人商品住宅抵押贷款成数最高，为70%，而写字楼、商铺的抵押贷款成数最高只有60%，厂房抵押贷款成数最高只有50%。
那么，房屋抵押贷款最长能贷多长时间？如果是新房抵押，最长贷款期限不能超过30年；如果是二手房抵押，则不能超过20年。在计算贷款期限时，借款人应该根据自己的还款能力，确定还款期限，以免造成还款压力。
以王瑾的房产为例，假定两套房产估价为725万元，则可贷款507.5万元，贷款年限不超过20年。这个数目对于一些在生意中急需用钱的朋友来说，绝对可以解燃眉之急。
但同时需注意，有些类型的房屋是无法（或者说很难）抵押的：面积小于30平方米，房龄大于20年的住房；使用未到5年的经济适用房；小产权房，未受房管认同；部分已购公房等。
消费贷款最高可达100万元
据了解，以房产作为抵押物获得的消费贷款(额度)较高，最高可以达到100万元，可为购车、教育进修、理财投资、旅游、大件商品采购等提供充足的资金支持。而贷款利率并不高，通常是在基准贷款利率的基础上上浮10%～30%。不过，如果需要申请这一贷款，最根本的前提是：你的名下需要拥有房产，一些银行要求在自住房产外，拥有另外一套房产。
购买信托保险又赚钱
以王瑾家为例，两套房子如果共同抵押贷款507.5万元，而王瑾又没有生意危机，那么这么大一笔资金该如何运作呢？小编建议，购买收益合理的信托，不仅赚钱，还踏实。信托是比较保险的投资，选择合理的信托产品，在能保证年收益的同时，又能盘活家中存款，无疑是一箭双雕。
现在投资信托产品，年收益率大约在9%~12%之间。假定王瑾家的507.5万贷款用来购买信托产品，信托产品的年收益率为10%，产品期限为一年，那么这一年的收益将为507.5万元×10%=50750元。
但在选择信托产品的时候需注意，不要被过高的收益率诱惑，高收益意味着高风险，切记谨慎选择。
房屋贷款可“货比三家”
“很多办理过房屋贷款的市民都知道，在选择贷款银行时，大多是房屋中介或开发商推荐。其实，市民自己通过网上查阅、电话咨询等方式，可以选择利息更低、审批更快的银行。”有专家建议市民，在办理贷款之前，最好多咨询几家银行，因为每家银行的贷款利率、还款期限和月供金额都有所不同。以目前统计数据来看，中小型银行的贷款利率较低。
