中国房价为何不断上涨

2013-10-19 14:14 作者: 李俊

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【看中国2013年10月19日讯】中国房价为何不断上涨?

真正让房地产业全国性急剧膨胀的原因就是1998年开始实行的房改。中国启动房改之前,1995年的住房建设投资和1997年的房地产投资分别比上一年有所下降。新建住宅面积也增长缓慢,其中1994年新建住宅面积为357亿平方米,比1991年的193亿平方米增加164亿平方米;而1997年新建住宅面积仅为405亿平方米,只比1994年增加048亿平方米。

1998年7月,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布从1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。1999年7月,财政部、国家税务总局发出《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》,规定对个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税;个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税;对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。不久,就继续出台了更为优惠的政策刺激房地产市场。1999年12月,财政部、国家税务总局、建设部发出《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》,为鼓励个人换购住房,规定对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所应缴纳的个人所得税,视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。

1993年7月11日,一年定期存款利率调整为1098%,之后就不断降息。1996年5月1日调整为918%,但是不到三个月时间,就再次降息。1996年8月23日调整为747%。1997年10月23日,调整到567%。仅仅1998年这一年,就出现3次降息,直到2002年2月21日,利率降到198%。

1998年,央行进行三次降息,动作之所以这么大,那是因为之前的1997年,一场席卷东南亚的金融危机让中国的经济蒙上了阴影。当时的情形就是,购买力锐减,房价暴跌,企业破产,楼盘烂尾等。与此同时,当时的居民储蓄高达5万亿。有一些观点就认为,如果高储蓄率这一只“笼中老虎”释放出来变成消费力,经济复苏的问题就迎刃而解了。这些观点认为,能够让老百姓大把掏钱的唯有房子,所以就要启动房地产市场。因此,为了刺激房地产市场,不仅税收上优惠,并且利率一降再降。

当一年利率降到198%,再加上征收20%的利息税,钱放到银行里的收益是少得可怜的。100元存放银行里,一年收益还不到16元。房改之后,人们要通过市场解决住房问题,再加上银行利率这么低,所以很多人把钱投入房地产市场。就这样,房地产市场活跃起来了。一些城市,2002年房价跌到最低位之后,就开始涨价。特别是在2004年以后,全国房价普遍上涨。2006年之后,很多三线城市以及县城的房价都拼命上涨。

房改之后,造就了很多富豪。相关新闻报道,1998年,杨国强在广州的碧桂园帝国开始建造。1999年广州碧桂园开盘,当时市场上大部分都是毛坯房产品发售,广州碧桂园首推了全现楼带豪华装修的花园洋房,且社区配套,园林绿化同期交付,这让广州人打破了春节不置业的传统,3000套洋房别墅一个月内被抢购一空。而在1998年,建筑工起家的朱孟依合生创展在香港上市,每股发行价27元港币,共发行25亿股,筹得资金67亿元港币。众多的地产财富神话在1998年开始纷纷上演。2003年福布斯“中国内地百名富豪榜”上,以房地产为主业的达40多人;前10大富豪中房地产商占了6席。王石川说:“任志强为何念念不忘1998年的房产政策呢?原因再简单不过,因为那是一个饕餮时代的开始,从那时起他们开始了攫金之旅。”

尽管房改取消福利分房,推行房地产市场化,但是实际上,我们发现房地产市场并非由市场主导而是由政策主导。2003年8月12日,国务院下发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号文),通知说房地产业已经成为国民经济的支柱产业,要坚持住房市场化的基本方向,发展住房信贷,强化管理服务。就这样,政府干预市场就连绵不断。2005年4月27日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市场形势,提出八项措施引导和调控房地产市场,简称为“新八条”。

政府的调控并没有让房地产市场健康发展,反而导致房价上涨。有新闻报道,在上海,开盘前排队,是随处随时可见的一道“景观”。2004年寒冬11月,售价20000元一平方米的金外滩花园开盘,队伍整整排了10天。2005年3月初,金外滩花园门前再一次排起长队,逶迤数百米。金外滩花园要到2年后才交房,房子遥遥无期,价格蒸蒸日上,但排队的人仍然趋之若鹜2008年12月17日《南方都市报》。。

1998年,地方政府的土地出让收入为67亿元,2003年增加到9100亿元。国土资源部公布的《2009中国国土资源公报》显示,2009年土地出让总价款为15910亿元,其中“招拍挂”出让价款占出让总价款的94.9%。中国指数研究院副院长陈晟接受CBN记者采访时表示,按照公开数据,今年全国70个大中城市的土地出让收入丰厚。其中,杭州市以创纪录的1200亿元夺魁。1994年分税制改革之后,土地收入已经成为地方财政的支撑。在许多地方,土地收入已经占到地方财政收入的一半。同时,地方政府还从房地产获得很多税源。

叶檀在《中国房地产战争》一书中谈论到:“统计表明,在整个房地产的建设、交易的过程中,政府税费收入占到了房地产价格的将近30%~40%左右。如果再加上占房地产价格20%~40%的土地费用,地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50%~80%。而在欧美国家,地价、税费相加大约只占到住房价格的20%左右。”因此,房地产就成为地方政府重要收入来源。

其实,造成高房价的原因是多方面的。这和1994年的分税制改革有直接有关系。按照分税制改革方案,中央将税收体制变为生产性的税收体制,通过征收增值税,将75%的增值税收归中央,而地方只能获得25%的收益。中央政府负责国防、外交、转移支付、战略性开发等预算开支,而地方政府则负责提供普通教育、医疗等公共服务。当年的分税制改革导致中央政府税收比重过高,地方政府缺乏可持续发展的财政汲取能力。这样的分税制改革,中央拿得太多了,地方拿得太少,但是地方政府要负责地方一切公共服务的开支。尽管我们可以批评地方政府的腐败,但是再腐败的地方政府,也要花钱投入到地方公共服务。地方税收难以支持这样开支,所以不得不把目光投向土地开发方面,导致土地价格不断上涨

宽松货币政策也是导致房价不断上涨的原因。1990年,M2、M1和流通中现金的余额分别为153万亿元、6950亿元和2644亿元,到了2007年则分别为40万亿元、152万亿元和31万亿元。再对比2009年6月末M2余额为5689万亿元;M1余额为1932万亿元;流通中现金余额为336万亿元,19年间分别增长了37倍、27倍和13倍。

房地产市场供求矛盾还是很严重的,土地供应受到体制约束,所以土地供应量并没有满足市场的需求。要解决这个问题,就必须打破政府对土地的垄断。如果私人可以卖地,就会和国有土地进行竞争,从而降低地价。

因此,要解决高房价问题,就必须从分税制改革、约束货币发行量、土地体制的改革等方面入手。只有从体制解决供应量,房价才会下降。不管如何改革,政府应该尊重市场,不要过多干预市场。


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