【看中国2014年03月09日讯】从近几个月数据看，中国整体楼市仍在升温，但也有局部地区已现凉意。展望未来，中国楼市是继续升腾呢还是会突然掉头向下甚至陷于崩盘，从国际国内环境来看，应该说两种可能性都存在，但笔者以为此时此刻更多考虑风险也许是明智的。
金九银十，按往常，这是房地产市场成交最火热的季节。可在温州，房价早已不再像这座城市的名字那样温暖。在房价连续下跌两年之后，许多此前爆炒到高位的房价已近腰斩。8月以来，温州市场不断曝出一定数量的断供商品房，数目甚至达到15000套之多。当温州人发现手中房子市值还抵不上所欠银行的债务时，断供就是不得已的选择。由此，许多炒房客已弃房逃生，上万套住房或被银行收回。
温州当地金融数据也显示，断供并非房价腰斩的主要原因，经营者资金链断裂才是导火索。另据测算，由借款人资金链断裂形成的不良房屋抵押贷款约为23.74亿元，占全部房屋不良贷款总额的46.14%。温州房地产危机，不单单是房地产投资过热的问题，它只是当地民间金融危机的一个方面。除此以外，当前的温州还面临民营经济危机、高利贷泡沫危机。无独有偶，鄂尔多斯也正经历着大面积房产空置，全民财富泡沫化的重殇。
目前看，在中国房地产价格版图上，温州、鄂尔多斯是两个点，其他城市房产价格则仍处高位。国家统计局最新数据显示，70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，仅温州同比下跌2.3%。不过涨幅较高的城市，主要是一线城市和个别二、三线城市，而且涨幅也呈现梯度递减。一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%-20%之间，天津等31个二线城市同比上涨大都在7%-10%之间，唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。中国房地产市场是不是仍高枕无忧？从宏观环境看，非但不是，甚至还有楼市泡沫破灭的风险。
不妨看一组数据。二季度以后，房地产各项重要指标增速已呈现逐月回落的态势，这或许是房价见顶的特征。首先来看房地产开发投资，这项数据实际在今年一二月份已达到增速的最大值22.8%，平稳了一段时间后，到八月份它跌破了20%。这说明开发商对未来其实已有所警惕，并没有顺着竿子一路上爬。所以说，今年的房地产投资并不是逐渐升高，实际上是在回落，开发商的心理开始变淡。
最近，海外盛传第二次亚洲金融危机或将来临。当美联储讨论QE退出时，新兴市场已被冲击，资本外流对亚洲新兴市场的房地产而言绝非好事！鲜活的例子就是李嘉诚开始抛售香港和内地的大量资产。显然，楼市是继续升腾还是突然毁灭，这是一个问题。而无论楼市升腾还是毁灭都不是好事情，两难的走向都将考验新一届中国政府的出牌。
中国经济以及房地产市场目前面临着三大风险：美元回流可能引发的经济周期性风险；中国经济内在的结构性风险正引发结构性危机，尤其是实体经济不振凸显传统增长模式已走到尽头；全面改革压力引发的社会震荡、资本外流等制度性风险。面对此三大风险的叠加，第二次亚洲金融危机可能并非空穴来风。
外部因素主要是美国量化宽松的货币政策，目前来看QE3减少购债规模只是一个时间问题。QE3减持购债规模直接会导致美国金融市场收益率上升，其中会直接导致MBS资产与美国国债收益率上升，从而间接推高其他金融产品的收益率。在减持购债基础上，美联储还可能会上调基准利率，这也是时间的问题。
一旦美联储开启实质性的购债缩减，从而使得大量热钱流入美国，那么新兴市场很容易引发流动性紧张的风险，特别是中国，尤其要警惕！近日美元回流态势明显，美国本土的资产价格及其衍生品，又进入新一轮的上涨周期。美元回流，金融产品收益率上涨这都是必然事件，加之国内经济结构已陷入深重的危机，以及全面改革所带来的制度性风险，当前已经处于价格高位的中国房地产必然成为风险的爆发口。
有数据显示，我国空置住房总面积接近60亿平方米，空置住房达到6800万套。另据不完全估计，我国城镇商品房存量已经超过240亿平方米。据此测算，我国城镇住宅空置率将达到25%，远远超过国际合理的5%到10%的区间。过去，我们一直强调房子是消费品，国家也试图通过房地产市场宏观调控，来抑制房地产市场过热的投资需求，但结果都不尽人意。事实上，随着价格的高涨，房子正在和翡翠、黄金一样，投资属性越来越强。楼价和任何商品价格一样，都不可能无节制地持续上涨。如果超越市场现状，过度透支楼盘未来的升值空间，必然会造成房地产市场泡沫的增加、甚至破裂。
与房屋过度投资引起的高空置率、泡沫化对应的是，国内还出现了房地产资金外流，向海外置业投资的“输出效应”。在最近的北京秋季房展上，海外参展项目达260项，超过参展项目总数的一半。另据中国海外投资联合会新近公布的数据，2012年以来，中国内地开发商在海外的房地产项目，总规模超过百亿美元。未来预计，中国个人投资者将有1.1万亿元人民币投向海外置业领域。
房地产市场“输出效应”的出现，不禁让人回想起20年前日本的状况。1985年到1990年，日本经过了5年的房价的疯狂上涨。到1991年左右，日本国内炒房人赚足钱之后，就开始向海外扩张。加上当时日元的升值，他们就到美国买房子，这甚至让美国人惊呼，日本人准备买下整个美国。但最后的结果众所周知，日本房地产泡沫破灭，经济经历了长期的萧条。笔者不希望中国成为下一个日本，为此就一定要未雨绸缪。
