李稻葵:中国房价现在是假跌


【看中国2014年04月01日讯】中国国内房地产租售服务平台近日发布“2月互联网房产数据报告”称,今年春节后某房产网全网流量陡增,2月下半月日均流量甚至远高于去年均值,这显示刚需购房者仍在密切关注楼市走向,潜在购买力旺盛。

不过,刚需旺盛似乎难以阻挡眼下中国楼市的悲观论调。近日,在杭州一些开发项目松动价格,以一副降价的姿态入市销售。一时间,中国“楼市去哪儿”的猜测之声四起。

中国“楼市崩盘”命题难成立

中国楼市果真迎来拐点了吗? 据此,业内人士认为在目前刚需强劲的支撑下,“楼市崩盘”的命题恐难成立。

在近日政协联组讨论中,全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵谈到最近热传的楼市“崩盘”时说,“所谓‘崩盘’我认为是指交易量的萎缩,如果按这个意义讲的话,那么很多地方都已经出现了这种萎缩。”

目前“中国的房地产已经产生了格局性的变化,从过去一路上涨、全国一起涨到现在完全多元化的局面”。

所谓多元化,李稻葵解释,具体来说,像北京上海等特大型城市,房价仍然在上涨。究其原因,“这些城市的土地供给是不够的,其人口聚集能力和产业聚集能力过强了,已经超过了正常的合理的区间了”。

“大部分二线城市仍然面临着进一步做好以人为核心的城镇化这么一个艰巨任务,所以房价还有上涨的压力。”李稻葵表示,尽管有个别二线城市,甚至三线四线城市的房价已经出现了停滞上涨、销售量下滑或停滞不前的状况,但“以我的判断,这种局面不可能维持很长的时间。”

李稻葵解释,分析一个地方的房地产,不仅要看房价,还要看交易量,如果交易量维持不变,而价格下降,这就说明价格真正跌了,如果是交易量萎缩,价格下降,那就是假跌

“现在这种假跌是其实是处于一种僵持期或者说观察期,可能到下半年,等中国经济整体增长的态势出现回升的时候,价格还会有所上涨,交易量还可能会恢复。”李稻葵说。

“但很多过度开发的三线四线城市,城市本身没有很多发展潜力的地方,房价应该会下降。”李稻葵预测。不过,全国政协委员、住建部副部长仇保兴称,三线城市房价在每平米三五千, “这是成本价的水平,还能崩到哪去”。

全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森接受《第一财经日报》等媒体采访时也称,“房地产崩盘”危言耸听。

“一些城市都"过剩"了,就无需调控,市场这只手还是在起作用。有个别降价,没必要过分解读。”黄其森的观点与万达集团董事长王健林类似,后者近日在接受本报等媒体采访时炮轰“崩盘说”。

在黄其森看来,房价达到某些高位,如去年大幅上涨,未来可能会出现分化,一二线与三四线城市之间,一二线城市各个区域之间,都会分化,这是正常现象,无需夸大个别现象,房地产总体仍处于比较健康的局面。

“全民都做房地产,经过一轮洗牌之后,还是数量太多。似乎大家都认为,房地产只要有钱不需要专业,做鞋的企业也来做房地产,门槛太低,鱼龙混杂。”他说,中国房地产行业专业化不够,未来的市场洗牌,将有益于行业良性发展。“大家感觉黄金十年过去,进入下半场了。但我恰恰认为,黄金时代才刚刚开始。”

黄其森认为,一些房企专注三四线城市,也获得了成功,认真研究发现,很多是政府便宜卖地。“面积动辄上千亩。”个别中小城市土地供给秩序欠佳,将来被规范后,押宝三四线城市大型楼盘的企业将会受到很大影响。

关于一线城市保障房问题,黄其森的观点是,尽管房企开发自住型商品房利润有限,但北京推出自住房、解决民生问题,是好政策。他建议,允许开发商自主定价,对高端盘放宽限价政策。

“高端盘价格高了,带来的土地收入可能来补给自住房等保障房建设,而自住房供应多了,商品房价格也能下来。”黄其森说。

中国房地产税立法引关注

尽管中国国务院总理李克强5日在政府工作报告中对房地产税的表述只有寥寥数语,“做好立法相关工作”的表态还是引发了人们的关注。

财政部部长楼继伟6日也表示,税制改革是今年财税体制改革的一个方面,其主要任务之一就是推进房地产税的立法。

此前,十二届全国人大二次会议发言人傅莹在发布会上透露,房地产税的立法,全国人大正在研究推进中,并将注意广泛听取社会各方面的意见。

全国政协委员、财政部财科所所长贾康在接受记者采访时说,与在上海和重庆已经改革试点三年的“房产税”相比,“房地产税”的内涵更加宽广。

房地产税是一个综合概念,既包括房产税,也包括土地增值税、土地使用税等多个相关税种,与房地产相关的各种税以及整个房地产开发、交易、保有全链条中各种税之外的费,都可以纳入“房地产税”的视野并加以整合,因此,涉及的利益相关方更多,立法难度更大。

贾康建议,房地产税宜遵循“公平土地税负,强化保有环节”的原则,在推进个人住房房产税试点之外,可以下调过高的住房用地税负,精简流转交易环节税费,重点发展保有环节房地产税,对短期持有的投机性住房实行高度超额累进税率,保有环节的税制建设应坚持“调节高端”的原则,不能简单照搬美国“普遍征收”模式。

对于房地产税立法,中国酝酿已久。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”。

业内专家表示,推进房地产税立法有助于构建现代税制,培育稳定税源,减少重复征税,调节收入分配,促进楼市健康发展,完善公民纳税的参与机制。

中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇建议,做好房地产税立法工作要取得广大群众的共识,立法草案应该向社会公布,吸纳各方意见,特别是要照顾好普通群众的利益,并考虑各地的不同情况。

“在北京市密云县一套200平方米的房子,和北京市内王府井地段一套200平方米的房子相比,价值上显然有着巨大落差。”杨志勇说,这就决定着开征房地产税需要建立在广泛调研的基础上,做到因地制宜。

专家们建议,推进房地产税立法,还需做好不动产统一登记制度和个人住房信息联网等前期“功课”,从而为房地产税的征管提供数据基础,否则将影响房地产税征收的公平性。

此外,房地产税未来是针对增量住房还是存量住房征收,是要按照房产面积还是套数来征税,是否设置免征条件,是否要给各地预留弹性的选择空间和差异化的设计等,都可能是推进立法和设置税制过程中需要权衡考虑的重要内容。

来源:BWCHINESE中文网

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