用数据来分析中国的房地产泡沫(图)


中国的房地产泡沫
中国的房地产泡沫(看中国配图)

【看中国2014年05月25日讯】要分析中国房价的变化,就必须深入分析当今中国房屋的供应和需求,并找到中国房屋的供求关系从量变到质变的大概时间点。

为什么认为中国房地产仅仅是最后的疯狂呢?因为中国房地产发生了很多实质性的变化:

1、新一届政府上台,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率,并对出售自有住房按转让所得20%计征个税。这样的政策会导致市场房屋购买能力的下降,同时导致投机成本增加,实际是从根本上减弱了市场购买力;

2、中央货币政策已经从过度宽松,开始转变为既不宽松也不紧缩的中性政策,宣告中国过度宽松的货币政策已经结束。银行现在极度缺钱,不仅二套房贷利率不能优惠,首套房的利率也大幅提高。银行对房贷的贷款比国家政策还严格,说明银行资金确实很紧张了;

3、外资彻底撤出中国金融市场,导致中国人民币基础货币相对减少,加上先知先觉的国内外投资者已经开始抛售中国房屋资产,这些行为会导致中国外汇相对减少,同样能导致基础货币减少,也能导致银行存款相对减少。这些会导致银行贷款能力相对下滑;

4、李嘉诚等有国际影响力的人物抛售中国房地产资产,会影响很多精明投资者对市场预期的判断,带动部分精明者加速抛售中国房地产;

5、2013年新房和二手房成交量同步大幅上涨,说明大量的刚需已经接盘。大量的刚需在漫长的等待中,最后屈服大量入市抢购房屋。大量刚需高位接盘,意味将来接盘的力量越来越弱了;

6、保障性住房继续修建,中央政府为了解决低收入者的住房问题,不得不大量修建保障性住房,但这些保障房又加速了房屋的供应;

7、房价快速上涨,导致部分人彻底失去购买能力,市场有效需求减少;

8、鄂尔多斯和温州房价暴跌的前车之鉴,让部分先知先觉的投机者感受到危机靠近。同时,温州和鄂尔多斯房价大跌已经让当地银行坏账大量增加,银行业已经意识到房价下跌的风险,开始偷偷紧缩房地产贷款,所以各地银行对房贷审核越来越严,房贷利息远远高于国家的底线;

9、由于开发商房屋销售很理想,2013年土地拍卖明显增加,地王不断出现,开发商乐观情绪明显升温。由于他们看好后市房价,必定会加快建设进度,1年左右市场供应肯定会明显增加;

10、中国人在国外大量购房,成为英国、美国、加拿大、澳大利亚等国的房屋购买主力军,很多国家甚至出台购房移民政策吸引中国人去他们国家买房。如果中国房价再继续上涨,更多的中国人会在国外购买房屋。由于中国房价过度上涨,大量的中国人转而抛售中国房屋,购买国外房地产,实际也等于在增加国内市场的供应,并导致大量财富转移国外,等于中国人去接盘其他国家的过剩房地产,化解发达国家的经济危机。但将来中国大陆的过剩房地产谁来化解呢?中国房价的上涨,必将导致中国人大量在外国购买房产。中国人之所以大量去发达国家买房,原因很简单,因为外国很多国家房屋的性价比已经远远超过中国了。比如:100万在美国能买到的房子,在中国可能还买不到。一个中等发展中国家的房价超过了发达国家,这本身就是一个笑话。

11、中国目前存在大量的空置房,最最保守估计超过5000万套。中国已建房屋加上在建房屋和土地储备已经严重过剩。国家统计局数据显示:2012年,商品房销售面积111304万平方米,比上年增长1.8%,其中,住宅销售面积增长2%,商品房销售额64456亿元,增长10%。

其中,住宅销售额增长10.9%。2012年,房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米,比上年增长13.2%,住宅施工面积428964万平方米,增长10.6%,住宅新开工面积130695万平方米,下降11.2%,住宅竣工面积79043万平方米,增长6.4%。按最保守的计算法,按开发商平均储备3年可开发的土地面积计算,房地产开发企业囤积储备住宅面积至少40亿平方米以上,加上地方政府储备的土地,总计土地储备面积当然更大。按现在的开发速度,至少可供3—5年房地产开发。

从以上数据分析可以进一步得出以下结论:按人均30平米计算,住宅在建面积42.9亿平方米大概能解决1.4亿人的住房问题,加上空置的5000万套房子,大概解决1.6亿人的住房,意思就是在建和空置住房就至少能解决3亿人的住房问题。开发商囤积的40亿平方米住宅可开发面积,可以解决至少1.2亿人的住房问题。再加上地方政府储备的土地,随便就能解决几千万人的住房问题,解决2亿人的住房应该问题不大。按房地产现在的开发速度,5年内能解决5亿人的住房问题,即使按较高的空置率计算,中国至少也能解决4亿人的住房问题。

根据2012年5月发布的《中国居住小康指数》报告中的数据显示,将近8成的受访者已经拥有自己的住房。而之前发布的一份报告说,目前中国自有住房拥有率高达89.68%,远远超过美国、英国、日本(美国为65%,英国为70%,日本为60%)。

中国现在仅仅只有20%的人没有买房。按中国城市人口7亿计算,当前没有房屋的城市人口仅仅1.4亿,即使中国住房率达到100%(当然这是不可能的),在建房屋加上空置房,中国最少还过剩1.6亿人的住房。即使按国际空置率警戒线15%计算,中国现有7亿城市人口的15%,最高能容忍的空置房也只有1亿人,即使不再新建一套住宅,还过剩0.6亿人的住房,也能解决今后6年的房屋需求(按每年1000万人城市化的进度计算)。再加上土地储备,还能解决2亿人的住房问题。即使计算空置率,至少也需要20年以上才能消化掉这些土地储备。

即便如此,地方政府居然还幻想将来通过出售土地来偿还高到20万亿的地方债务,还想通过出售土地来维持城镇化投资建设!

从以上分析可以看出,中国房屋过剩已经非常严重:中国房地产泡沫确实已经到骇人听闻的地步了......



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