对稳定房租（Rent-stabilized）公寓单位，房东每年只能按规定的递增比例提高租金。否则，租户有权得到退款和利息。（Getty Images）
【看中国2014年08月02日讯】衣食住行，一般来说，住的开支是最大的。美国房地产泡沫的破灭，以及之后的经济衰退，让更多人租房而不买房。今年第一季度，64.8%的美国家庭住在自己拥有的房产中，这是1995年以来的最低水平，低于2006年的峰值69%。
住房所有者减少意味着租赁物业的需求增长，这样房东就会提价。根据达拉斯公寓市场研究机构价值评估（Axiometrics）的数据，自经济衰退以来，美国公寓的租金今年上升的速度最快。今年4月，美国公寓入住率达到94.8%。
对许多美国人来说，房租太高了，达到了每月家庭平均收入的30%，是近30年里最高的。从1985年到2000年间，这个比率的平均值是约25%。
如果你也在美国租房住，那么多了解一下租房相关的问题，这也能帮你达到节流的目的。
1、我真的应该少收你房租
纽约租金过高是闻名的，但没那么广为人知的事实是：在纽约市有约100万稳定房租（Rent-stabilized）公寓单位，房东每年只能按规定的递增比例提高租金。
稳定房租公寓住宅，一栋楼有6个或更多的单位，通常在大约1947年到1973年间建造。对那些从1971年7月以来一直出租的公寓，纽约州还指定它们为控制租金（rent-controlled）公寓。
纽约的纳索尔（Nassau）、罗克兰（Rockland）和韦斯切斯特（Westchester）县也有稳定房租公寓。加州的旧金山、洛杉矶、奥克兰、伯克利、圣何塞和圣莫尼卡有法令限制或禁止年度租金上涨。但这并不意味着房东会广而告之这一事实。
城市住房委员会是一个纽约租户权益会员集团，有一条帮助热线。其执行主任本杰明说，“有时，人们不知道他们租住的公寓是稳定房租公寓，而房东也从来不说什么”。事实上，在过去两年，纽约州将2.8万个公寓恢复为稳定房租公寓，并给多收了租金的租户退款。
在纽约，对这些稳定房租公寓，政府每年都会制定年度法定的房租增加幅度。州里的住房和社区更新部门追踪稳定房租公寓，并在网上公布这些公寓单位。居民可以从这家机构取得一份公寓的租金历史，来确定他们租的是不是稳定房租公寓，他们是否被收取了超过规定的月租；如果是，他们有权得到退款和利息。
然而，在纽约和加州，年度房租上涨被管制的公寓的数量也在逐渐减少，而且这项规则只适用于老建筑。
2、你可以协商房租甚至更多
租户通常可以与房东协商改变租赁条款，包括保证金或租赁长度，是否允许宠物入住和其他细节。讨价还价在出租房屋供应比较充足的地方更有可能成功，就是那些相对小的城市和郊区等地。
有时，你可以就最大成本──租金本身进行谈判。在你更新租约时更是可以砍价。如果自从租户第一次签约开始，当地租赁市场价格没有什么改变，承租人可以质疑租金上涨，并用自己作为一个好租户的纪录来增加说服力。
3、我不能把房租给你
在纽约和旧金山这样的大城市，非法出租很常见，因为那里永远有住房短缺问题。这些住宅通常是地下室、阁楼和车库。这些地方可能光线不足，通风不好，也没有适当的火灾出口，因此不满足城市出租房的要求。
在经济凋敝后，更多的独墅和公寓的主人开始出租他们额外的房间。租户寻找最便宜的住处，而房主想找些收入来补贴家用或支付贷款。但是，租用非法公寓，一旦任何事情出了错，租户有追索权的机会很少，因为房东的住房本来就不应该出租，这样导致的经济损失更大。
最可靠地判断一间公寓或房屋能否合法出租的方法是联系当地的安全建筑部门并调出纪录，有时网上就能找到相关纪录。
4、对房东应该做个背景调查
房东对租户做信用检查，租户也应该对房东做一些基本调查。当纽约市长白思豪（Bill de Blasio）还是城市的公共议政员时，曾经公开城市里的“坏”房东。他创建一个含有50个个人和公司的观察名单。接到包括类似公寓里有老鼠、浴室无法使用的抱怨的房东都在这个观察名单里。
发现一个不称职的房东需要一些努力。租户可以给城市建筑或物业管理办公室打电话，询问租用的房屋是否有不符合规定的情况以及是否过去有过违规。还应该核实屋主和索要租费的是不是同一个人，确保自己正在和真正的屋主而不是骗子打交道。这些纪录通常可以在城市的土地或税务网站上查到。
租户还可以在公共法院数据库里查房东的名字，看是否有其他租户在小额索偿法庭或其他地方对房东提出过诉讼。
5、你可能有更多的权利
即使你签署的租赁文件上有接受出租房现有配置的条款，你仍然有权居住在宜居的房子里。除了阿肯色州以外的每个州都有某种形式的法律，来保障住户的安全：不受雨雪的侵扰，也不会接触到危害健康的东西，比如石棉、铅和霉等。
如果公寓条件不合格，租户拥有追索权，可以采用以下方式保护自己的合法权益：1、直到相应修理完成后才缴纳租金；2、自己支付维修费用，但从租金中扣除；3、在小额索偿法庭上起诉房东；4、在租赁合同到期前搬出。当然，保护租户的法律适用于那些让一个住处根本不适宜居住的大问题，比如在冬季缺乏供暖；而不是一些小的不便，如破旧或噪音较大的燃炉或某处墙壁有小块污渍等。
