【观点】加澳经济已寒意来袭...(中)

2015-01-29 11:33 作者: 生于0715

手机版 正体 9个留言 打印 特大

【看中国2015年01月29日讯】(接前文)

经济崩溃第二步:房价开始暴跌,动摇加澳经济金融基础

在房地产按揭贷款和证券化之后,房地产在实质上变成金融行业。一方面,房地产是滞后性产业,房地产建筑调动大量的资源,建筑周期长达数年,而需求和使用周期长达数十年到数百年;另一方面,房价成为经济和金融的指向标,又对经济金融政策极为敏感。当只注重眼前的经济金融政策实施后,结果是房价以短期波动为导向,进而误导房地产和建筑业,造成未来数十年甚至上百年的资源重大浪费。

工业与房地产形成根本的矛盾。在一个社会中,工农业和金融业之间,虽然有较强的相互关联作用,但是存在根本的矛盾。而在房地产金融化之后,工农业和金融业的矛盾集中反映房地产和房价上。在一般来说,越是发达的工农业国家/地区,越需要遏制金融业的过度发展,其房屋质量和房价越稳定和合理,与当地经济运行和民众收入相匹配。德国通过各种政策,牢牢控制房价,而且严格控制房屋质量。例如,在全世界都在投机炒房的情况下,虽然德国房价也因为德国经济有所上涨,但是德国房价总体较为稳定。与德国相比,日本的特点更为明显。在日本经济腾飞的过程中,日本首先实现工业发展。随着外汇收入急剧增加,社会资金充裕,金融业获得大量廉价资金。日本房价持续上涨,进而带动房地产火热。房价和房地产的增长,极大助长房地产投机盛行。随之越来越多的资金投入房地产,社会民众开始为房地产而疯狂,结果差点毁掉日本工业。日本央行的政策击碎房地产泡沫,让跟风炒作的日本人损失惨重。资金重新回到工业领域,损失惨重的日本人只能回过头来认真工作,发展工农业。

在工业越落后的国家或者地区,社会越倾向于炒房,而且政府放任或者支持炒房之风。在初级矿产和资源销售为主的国家中,挖矿卖钱利润最高,更容易获得大笔的收入。这些矿产地区获得收入后,资金集中在少数人手中。这些人基本不会将钱投入投资巨大、见效缓慢、竞争激烈、风险极高的工业领域,而是寻找投资少、见效快、回报高的领域。而房地产具有金融属性后,这些人更重视对于房地产的投资。大量矿产资金涌入房地产,支持相关地区的造城运动。首先,大多数资金进入矿产附近的城市,支持这些城市的房地产开发。在海湾国家,迪拜成为矿产资金投入的标杆城市,豪华的城市从沙漠中拔地而起。在中国,拥有煤炭、稀土和天然气的鄂尔多斯,在当地中小矿产老板获得暴利后,积极支持鄂尔多斯的新城开发,鄂尔多斯新城也在戈壁中耸立。其次,一部分获得暴利、而且具有国际眼光的矿产业主,开始在发达国家寻求房地产投资机会。而这些业主的主要目标,集中于工业相对落后的国家。因为,工农业最为发达的美国国土面积过大,虽然美国实施了3轮QE,但是美国房地产危机并没有真正解决。即使矿产业主买楼,也只是炒高局部地区的房价,并不能显著影响全局。第二大工业国日本的房地产长期深陷泥潭,而且随着日本老龄化和人口减少,房屋空置状况已经达到13.5%,有些边缘地区甚至高达20-30%。德国政府严控对于房地产的炒作,房价也基本没有炒作空间。同时,虽然西班牙等国虽然以移民指标为诱饵,支持外来资金购买本地严重过剩的住房,但是由于西班牙等国较为恶劣的经济环境,买房就等于亏损,也难以引起矿产业主的兴趣。经过筛选后,英国、加拿大和澳大利亚等工业相对衰落或者不完整的国家,成为海外资金投入房地产的重点地区。

中国人成为推动加澳房地产扩张的重要力量。在加澳国内,有些省份或者地区自身有石油、铁矿和其它矿产资源,在过去10多年获得矿产的高收益。大量资金进入金融市场,成为购买房地产的重要资金来源。同时,加澳两国积极吸纳投资移民,希望吸引更多的资金进入本国。随着QE规模日益扩大,加澳也积极提高投资移民的数额门槛。不过,以投资方式进入加澳的移民,基本没有美国、德国和日本等工业发达国家的企业家,而往往是落后国家的富人。这些富人并不是靠管理和技术能力致富,而只是靠简单的资源开采获得收益。当落后国家的富人进入加澳后,因为缺乏足够的知识能力,不会将资金投入企业中,而是习惯于购买房地产。其中,除了一部分是资源和能源生产国的富人之外,大多数是中国的富人。中国人口多,即使富人的比例不高,基数也足够大。而且,由于加澳的移民门槛相对较低,对资金审核不严,因此成为中国富人转移财富的主要地区。当越来越多的中国富人进入加澳,支持加澳房地产的火爆局面。

大致上,中国人买房的力量主要有两部分,支持温哥华和多伦多等主要大城市的房价上涨。首先,中国权贵和富人阶层大量将资金向加澳转移,这些资金成为支持加澳房地产的关键力量。资金转移的方式主要有两种:1、移民资金:官员和富人阶层举家移民,将资金带入加澳。这些资金在购买房地产时,因为其为移民身份,表现为本地资金买房。2、留学生资金:不少官员和富人将子女送到加澳留学,这些留学生不仅给加澳的学校送来大量的收益,还通过大量买房炒房,支持加澳的房地产。 其次,随着加澳房价上涨,以技术移民方式进入加澳。绝大多数中国人虽然在加澳工作和生活,但是思维模式与在中国几乎无异。中国人很少参与当地的各种体育和娱乐活动,相关消费也比较少。中国人攒钱之后,积极买房买车。而且,很多人像在中国国内的人一样,即使做房奴也要买房。随着加澳房价持续上涨,这种偏执思维更被激发,中国人更积极买房,进一步支持房价。 

中国人买房的结果是,加剧加澳房地产市场的扭曲。华人的居住特点是“扎堆”,集中于一些特定的区域。虽然大量华人移民到加澳,希望融入到加澳社会中。但实际上,华人普遍缺乏主动融入社会的意愿,而是到了加澳形成华人自己的小社会。虽然大环境是加澳社会,但是小环境还是中国化。而中国人集中的地区,共同的特点是房价高昂。这样的趋势从20世纪80、90年代的香港台湾人移民加澳,房价差异开始显现;到21世纪大陆人大量移民,凸显房价的差异。而加澳政府的金融政策倾向于支持房地产,进一步支持扭曲的房价。不论是加拿大的温哥华、多伦多,还是澳大利亚的悉尼、墨尔本,都是房价高昂的标杆城市。由于华人普遍缺乏基本的理性,在房价越高的时候,反而越认为房价不会跌,进而越积极买房。华人买房主要支持华人区房价的持续上涨,进而带动本城市的房价上涨。而华人主要居住在具有标杆意义的大城市,其房价从心理上支持整个国家的房价上涨。即使其它地区的房屋已经明显过剩,在经济下行的过程中,形成越来越明显的下跌压力。但是,因为华人为主的标杆地区房价仍然上涨,让其它地区的房地产仍然存有幻想。同时,加澳央行实施超低利率,从银行资金方面支持房价坚挺的幻想,导致大量的新房建设仍在继续,供大于求的局面日益严重。

在未来的中短时期内,华人买房对支持加澳房地产起到更重要的作用。随着资源和能源价格进一步下跌,直接导致各类资源国家的收入大幅减少,不论是加澳本国人还是进入加澳的资源国家人口,支持加澳房地产能力急剧减弱。与此同时,华人资金反而相对更充裕,对支持加澳房地产起到更显著的作用。因为,中国经济的全面崩溃,并不是整体的过程,而是穷者越穷,富者越富的过程。随着中国实体经济崩溃,权贵和富人通过各种金融手段,从社会中榨取更多的资金。例如,权贵通过操控各种建筑工程,获得大量现金和银行。富人以做企业或者发展房地产的名义,从银行大量贷款,并且从社会民众中以高利贷的方式吸储,获得大量的现金。在中国经济加速崩溃时,中国政府投入大量资金推高股市,吸引民众大量参与,而权贵也从中获得巨大收益。随着中国经济崩溃,这些权贵和富人加速将资金转移出国。所以,中国经济崩溃的过程,也是资金更加疯狂出逃的过程。虽然美国越来越成为中国权贵和富人出逃的主要目的地,但是加澳的地位作用仍然非常重要。这些出逃资金中,相当一部分在中国就与房地产有关。到了加澳后,会继续在房地产上进行投资,有的成为房地产开发商。而其它权贵和富人出逃后,在加澳除了房地产,其它也基本上一无所知,也继续购买房地产。所以,在未来一段时间内,华人进入房地产的资金将不减反增,继续支持扭曲的加澳房地产市场,对支持房价起到越来越重要的作用。

随着中国经济形势的巨变,进入加澳的资金随时断流。随着中国通胀日益严重,导致工厂成本急剧上升,中国出口竞争力急剧下降。而在美元汇率持续升值的背景下,因为中国政府的“外资依赖”政策,导致人民币汇率无法贬值,只能被动跟随美元升值。成本急剧上升和人民币升值,意味着中国的出口急剧减少,同时进口越来越多,中国在2014年就已经实际进入大幅贸易逆差。持续贸易逆差的结果是,外储将持续减少。更重要的是,中国外储并不是中国自身的资产,而主要是对外欠债。因为,外资在中国的投资和累计利润,实际上已经超过中国外储。另外,在过去数年,中国政府在世界到处撒钱,其中大部分外储不是变成呆坏账,就是实际上损失严重。在中国实际外储较少的情况下,中国权贵和富人已经加速换美元外逃,加剧美元的紧张状况,迫使中国政府开始查处地下钱庄的对外汇款。而随着外资开始大规模撤离中国,中国外储随时可能突然之间露底,也就是外汇枯竭。 当中国外汇突然枯竭发生时,能够到达加澳的资金也随即断流。

中国外汇枯竭,意味着加澳楼市开始暴跌。除了中国买楼的资金之外,中国留学生和中国旅游者在加澳经济中显示的作用越来越大。中国留学生为加澳的中学和大学每年创造数十亿美元的收入,还不包括留学生和旅游者的消费购物带来的收益。随着中国外汇枯竭,不仅意味着加澳的矿产收入急剧降低,而且留学生和旅游者消费、中国人买房的资金也快速消失。更重要的是,很多中国人认为房价只会涨、不会跌,因此使用主要资金买房和炒房。在加澳宽松的房屋贷款政策下,不少人还贷款买楼。 甚至还有人以购买楼花的形式,通过更高的资金杠杆买房炒房。在中国人积极买房的时候,人们都认为房价只会涨,很难下跌,因此不在意房屋的各种相关费用。但是,一旦来自中国的资金枯竭,就会有相当一部分人连地税和各种相关费用都支付不起,引发大量房屋抛售。而且,大量空置房会随之抛盘,表面上似乎紧俏火爆的房地产,随之快速冷却。在房地产市场中,当中国人都开始抛售房地产的时候,就意味着已经没有人再进入购买。到处都是卖盘、同时没有买盘的市场,意味着无量空跌。即使开始的第一波下跌,其幅度都将让几乎所有人觉得不可思议。而且,第一波下跌只是开始,之后的漫漫下跌长路,让更让绝大多数人觉得不可思议。但是,当经济崩溃深入之后,人们就会理解,房价暴跌到难以置信的程度,是情理之中的结果。

在房价暴跌后,对加澳经济形成进一步的重大冲击,包括对金融市场形成重大打击。在过去10年,加澳建筑规模日益扩大,建筑和相关行业规模巨大,而且从业人员众多。房价暴跌意味着,绝大多数建筑项目进度减缓,大量建筑工程停滞,甚至直接破产烂尾。 建筑相关产业链条损失惨重,大量房地产和建筑从业人员失业,失去收入来源。在矿产出口收入急剧减少的同时,房地产和建筑业停滞,意味着加澳经济快速走向崩溃。更重要的是,房地产本身涉及到金融市场,并且影响到银行业的资金安全。不少养老基金持有大型商业地产,并且试图以此获得持续的租金收益。加澳经济快速走向崩溃,意味着这些商业地产的空置率将急剧增加,收入锐减。同时,房地产行业的相关债券也将急剧贬值,甚至一文不值,让债券持有者损失惨重。更重要的是,银行对房地产进行规模巨大的放贷活动,包括个人住房贷款按揭,还是商业物业的贷款。房地产价格暴跌之后,相当一部分贷款人所持有的物业直接进入负价值区域-房价没有贷款的金额高。在负资产的同时,大量人口失业,即使房贷采取无限责任追索制,银行的房贷也难以追回,导致大量呆坏账发生,银行开始大规模破产。

随着失业人口激增和银行等金融机构破产,加澳经济开始进入系统崩溃的阶段。在加澳殖民地经济特点下,系统崩溃反映出整个经济结构,以及其中的关键环节的问题。(待续)

(供稿单位:中国经济文化研究所)


欢迎给您喜欢的作者捐助。您的爱心鼓励就是对我们媒体的耕耘。 打赏

看完这篇文章您觉得

评论


看中国版权所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.

x
我们和我们的合作伙伴在我们的网站上使用Cookie等技术来个性化内容和广告,提供社交媒体功能并分析我们的流量。 点击下方同意在网络上使用此技术。您要使用我们网站服务就需要接受此条款。 详细隐私条款. 接受