【观点】三大预期共振下的中国楼市(上)

2015-04-09 10:10 作者: 王闻道

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【看中国2015年04月09日讯】如果翻阅中共的历史,就会发现那是一部不断自我否定的历史。从经济层面看,从计划经济到改革开放,从深化市场改革的论调到后来“国进民退”主张,都可以清晰印证这一点。

当前,被中国社会广为热议的房地产新政同样如此,为挽救濒临崩溃的房地产,这次中共政府可谓花招频出,上演一番令人眼花缭乱的组合拳,试图在不大水漫灌的货币大规模超发前提下,通过刺激市场内需的方式为房地产托底。至于成效如何成为社会各方关注的焦点。

首先,中共政府为什么要救市?这是一个常识的问题,虽然当前中国经济进入官方所称的新常态,即进入“前所未有”关键的结构调整时期,但社会信心和预期是支撑一切的关键前提。房地产对中国经济重要性无需多说,在一个“全民炒房全民说房”的特殊国度里,房地产不仅是个人财富和地位的代名词,从某种意义上来说,也是维持社会信心稳定的最后一道防线,倘若房地产市场出现断崖式崩塌,将直接引发中国经济剧烈地震,导致社会整体预期逆转产生“非理性”行为,形成对实体经济和人民币汇率的双重冲击,从而导致极为严重的后果。

供求机制是市场经济维持运转的核心。但是长期以来,中国房地产在各级地方土地财政、廉价货币堆积、以及市场投机炒作等因素共振效应下,远远脱离实际需求形成一场“金融游戏”,如果失去廉价货币流动性支撑立时遭遇卡阻,进而引发资金链断裂最终导致崩盘的情形。客观看,中国房地产市场正在经历这一过程。

今年中共“两会”召开前夕,中国统计局公布的数据引发社会广泛关注:今年2月,中国70个大中城市新建住宅销售价格同比下跌5.7%。这是现行《住宅销售价格统计调查方案》自2011年1月开始实施以来的最大跌幅,从环比看,下降城市66个,较上月跌0.4%,为连续第十个月下滑。二手房方面,70个城市中有26个城市的二手房价已跌回到五年前。

对此,安信证券首席经济学家高善文认为:“2009年在4万亿的财政刺激和10万亿的货币刺激下,中国的房地产价格创出历史新高,无论是一线城市还是二线城市,甚至包括县一级的地方都创了历史新高。而在当前,中国房地产市场总体上正处于去泡沫和去存货的进程中。在此背景下,市场正在消化过去几年形成的大量过剩的供应。这种供应过剩主要出现在二三线城市。”

中国房地产库存到达何种程度?下面再引申中国官方的统计数据:根据国家统计局数据,去年全国在建、竣工和新开工的商品房合计有101.2亿平方米,其中商品住宅72.1亿平方米。而去年商品房销售面积为12.1亿平方米,其中住宅销售10.5亿平方米。惨淡的市场销售状况,以至于中国官方“权威媒体”均不得不承认,中国房地产库存的消化,将是长周期且充满痛苦的过程。

正是迫于空前严峻形势,中国房地产从2010年“史上最严楼市调控”,迎来五年之后“史上最有诚意的救市。”3月30日,中国央行、住建部、银监会联合通知:调整个人住房贷款政策,二套房贷款最低首付比例降至四成。财政部、国税总局发文:二手房转让营业税免征期限由5年改成2年。而就在上周五,2015年3月27日,国土部、住建部要求2015年各地有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模。“货币、财税、土地”政策三箭齐发,且一箭猛过一箭,足见房地产政策的基调已经从原来的压制转为全面放松。

中共政府远超预期的救市政策,仿佛让地方政府和开发商抓住了“救命稻草”,短时间内,中国楼市价格即将迎来全面上涨的消息,再度在各大媒体上传开。在所谓“利好”消息鼓噪下,一些投资者甚至持巨额资本涌入楼市,试图“奋力一搏”。但是,和2008年救市政策所引发的疯狂效应相比,中共政府此轮救市政策出炉之后,中国市场各方相对理性起来,纷纷抱有迟疑态度:中共此举能成功吗?

不得不承认,中共此轮救市政策从“术”的层面的确考虑得当,多年来,中国房地产结构层次可谓极为紊乱,由于中共政府和开发商逐利欲望使然,并未将保障性住房、消费性住房(即中共当下所称的改善性住房)和投资性住房,进行界限清晰的区分,并且一直以来将消费性住房和投资性住房两者概念混为一谈,因此,当房地产投资(投机)过热之时,往往针对两者进行货币断血,采取“一刀切”的抑制,而此次中共政府仿佛“清醒”了过来,从刺激市场需求角度出来,将三者进行“界限合理”的差别化区分,试图满足市场不同的需求等级,从而最大限度化解国内房地产市场天量库存,达到维持楼市价格稳定市场资本情绪目的。

针对保障性住房和改善性住房环节,中共政府此次调整战略,通过降低首次申请住房公积金贷款首付比例,降低二套房住房首付比例,特别针对二、三线城市,以取消限购、限贷、限外的方式扩大覆盖范围,力图将所有市场需求群体“纳入囊中”,使之成为此轮救市政策中“接盘”主力。投资性住房环节,中共政府此轮政策,将营业税全额征收的免征期由过去的5年转变为2年,这样一来,降低了二手房刚需购房者的购房成本,最重要的是,试图以此来稳定市场投机者心理预期,防止市场恐慌效应进一步蔓延所导致的抛盘行为,缓解楼市剧烈下行压力。(待续)

(中国经济文化研究所供稿)


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