内行看门道:中国楼市已经大逆转!(图)

2016-12-1 08:45 作者: 刘晓博


【看中国2016年12月1日讯】楼市再爆大新闻:11月28日晚上,上海和天津出台了新一轮调控措施,进一步收紧了贷款政策。这突如其来的消息,到底意味着什么?未来一个时期,楼市将走向何方?

要想看清楚楼市政策的来龙去脉,首先要明白从现在开始,未来一段时间的基本形势。对此,笔者概括为两个字:换届。

2017年首先是美国的换届之年,川普(特朗普)已经当选,等着1月20日宣誓就职。此外,法国也将换届,意大利也可能提前大选。国外这轮换届的背景是:民粹主义抬头,保守的右翼势力崛起,全球化见顶。

2017年三季度到2018年一季度,则是中国的换届期。在这个时期,需要保持稳定。尤其是美元进入加息周期、欧美右翼势力崛起等因素,给全球经济复苏带来很大的不稳定性。这时候,中国更需要防范资产泡沫和金融风险。

从金融环境看,全球央行宽松的货币政策已经“见顶”,但利率仍然维持低位,流动性充裕。在这种时候,防范金融风险和资产泡沫的任务就非常重,难度非常高,因为钱太多、太便宜,投资者的期望值太高。但为了让实体经济获得支撑,短期内还会急速收回流动性。

具体到中国楼市,情况也比较复杂。一方面,20多个热点城市出现了价格飙升,库存锐减,居民恐慌性购房的局面;另一方面,东北、山西、和西北部的大城市,以及全国绝大多数中小城市,仍然在进一步放松楼市管制,希望去库存。

中国的楼市调控,其实就是在这样的政经背景下展开的,所以能使用有效的手段,肯定是“有形之手”,而不是“无形之手”。


北上深三大一线城市的房地产管制力度达到了前所未有的程度(网络图片)

从现在开始,到2018年3月,以下20个城市的楼市将被严格管束,它们是:北京、上海、深圳、广州、天津、南京、苏州、杭州、合肥、郑州、济南、武汉、无锡、成都、福州、厦门、石家庄、青岛、南昌、长沙。至于西安、廊坊、东莞、惠州、宁波、佛山等城市,也有可能被随时列入。

其中北、上、深三大城市的管制力度,达到了前所未有的程度。住宅在这三个一线城市,事实上已经被当做生活必需品来管理。第三套房被绝对禁止,第二套房的信贷非常苛刻,首付基本上在5成到7成之间。此外,开发商的广告、中介的营销方式,都被严格规范。

这意味着,北、上、深三市的楼市,将发生如下变化:1、成交量将急速入冬;2、随着中介从街上消失、较少主动打电话,房地产广告锐减,楼市开始从公共话题中淡出;3、2000万元以上的豪宅,其流动性基本上丧失。

一线城市对楼市的严格管控,很有可能长期化、常态化。虽然2018年3月之后,北上深过于严格的措施,也许会有所松动,但松动的空间估计不大。而且,未来的新版房地产税很有可能率先在这三个城市试行。如果出现累进式、惩罚性的房地产税,则将对高收入阶层的财富配置结构产生巨大影响。

也就是说,一线城市(包括部分强二线城市)的楼市,从此出现了较高的不确定性。高净值家庭的资产配置,需要有前瞻性,在以内地中心城市优质住宅为基石的情况下,必须走多元化之路。

即便如此,笔者仍然不建议投资性购房选择人口增长缓慢、甚至流失的中小城市。中国城镇化的下半场,将是进一步的“中东部地区的大城市化”,在北上深周边则率先出现真正意义上的“都市圈化”。

至于未来16个月(2018年3月之前),热点城市的房价必须被控制住,否则将不断出台严厉的举措。事实上,只要控制住信贷,就没有控制不住的楼市。现在出台真正“辣招”的城市,仍然不过是北、上、深三城而已,其他城市仍然在小心翼翼地边观察、边加码。

预计在农历中国新年之后,热点城市将普遍出现房价下跌的状况,成交量也逐步减少,市场出现浓厚的观望气氛。预计到明年下半年,成交量将开始逐步回升。

至于反方向的政策调整(放松),最早在2018年3月之后,才可能出现(除非出现了巨大的、不可抗拒的黑天鹅事件)。

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