中国楼市的风险在于不断的加杠杆。（Getty Images）
【看中国2017年4月2日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国大陆多地出台的楼市调控政策中，又出现限售的新措施。楼市的风险在于不断的加杠杆，催大楼市泡沫的“首付贷”死灰复燃。有专家提醒，买房加杠杆不可取，小心重蹈股市场外配资的覆辙。
楼市调控限购、限贷、限价 现在又限售
中国大陆经常阶段性的出台楼市调控政策。自3月17日开始的新一轮楼市调控浪潮愈演愈烈，据不完全统计，截至目前，中国大陆已有超过40个城市出台了楼市调控政策。
在2011年以来的限购、限贷、限价的基础上，调控又出现一个新措施：限售。主要内容是要求个人获得不动产证两年后方可再卖，以及新建商住房限制卖给个人。
从一线城市到二线热点城市，限售手段有蔓延的趋势。以广州为例，3月30日，广州调控再次加码，广州家庭新买住房后房产证需满2年，才能转让。法人新买住房证满3年，才能转让；住房赠与，满2年后才能再买房。有购房资格，才能接受赠与。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，广州新政首次提出了限售，这是第五个提及限售的城市。对于炒房者来说，拿到房产证开始持有两年才能卖，意味着持有成本大大提高，短期转手套现不可能了。
严跃进认为，限售叠加升级版限购、限贷、限价，将在所在城市产生立竿见影的效果。
楼市调控核心依旧是信贷
中原地产首席分析师张大伟认为，严厉的调控措施之外，核心依然要看信贷的变化。
在日前结束的博鳌亚洲论坛2017年年会上，中国央行行长周小川表示，货币政策在经过多年的量化宽松之后，目前已经到达了这次周期的尾部，这或意味着中国的货币政策将收紧。周小川直言，“货币政策宽松时，很可能会导致通货膨胀，在金融市场或者房地产市场导致某些资产泡沫。”
大陆媒体调查显示，在商业银行的层面，近期热点城市的商业银行房贷利率，已悄然上行。对于购房人来说，买房成本最多的是首付，而热点城市基本都已经认房又认贷了。目前，一线城市的首套房首付已普遍升至3成，二套房首付则升至6-8成。
申万宏源报告称，2017年个人房贷在新增贷款的占比预计会降至30%，相比2016年平均水平约为45%。若假设2017年新增贷款与去年基本持平，预计今年个人按揭贷款总额将下降约33%至3.79万亿元，相比2016年时个人按揭贷款总额为5.68万亿元。
自2015年年末，以深圳为代表的一线城市房价已使购买者难以承担，房价疯涨使整个楼市走向疯狂。大多数买家以透支的方式，通过许多融资渠道集资买房，支撑起总体交易量。
不断加杠杆是泡沫催化剂
仔细查阅地方政府公布的调控文件可以看到，很多都提到“禁止中介机构提供‘首付贷’。”本轮调控中，“首付贷”再度被重申。然而在二手房交易市场，仍有中介机构在悄悄提供“首付贷”，只是披上了“消费贷”、“装修贷”等外衣，而且为掩人耳目，还引入了非本地的担保公司作为贷款提供方，形式更隐蔽。
房产中介经纪人对购房者称，可以介绍贷款解决首付资金，只要对外不声张是为了凑首付，百分百能够办下来。据《北京商报》4月1日报导，经纪人给购房者提供了一份名为“抵押贷”的借款合同，大意是贷款人因为短期周转所需，要借款100万元，利息约5%，为期两月，外加其它费用，每月利息约近3万。两个月后，贷款人需按照约定的利率还本付息，若逾期将承担额外费用。
按照常规购房模式，通常情况下是购房者先行准备足够的首付款，相当于总房价的30%，首套房杠杆比例约为1:3。但利用杠杆资金买房，自有资金部分可大比例下调至1:5甚至1:7。举例说明，如有人准备在广州购买一套总价为300万元的房产，首付款需要90万元，再加上税费等开销，大概需要100万元左右。但杠杆买房，他只需准备60万元或者更少的资金，便能够提前购房。
对此，有专家提醒，买房加杠杆不可取，小心重蹈股市场外配资的覆辙。2015年，A股去杠杆的过程中爆发了股灾，一时间中国资本市场哀鸿遍野，沪深两市数十万亿市值蒸发。
