住房限卖政策:别动,下一个就是你了!(图)

2017-4-20 05:15 作者: 如松

手机版 正体 3个留言 打印 特大

【看中国2017年4月20日讯】最近,厦门、福州等地规定:新购买住房的,需取得产权证后满两年方可上市交易。该举措引发了各地的效仿,成都、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、启东均出笼了限卖政策,限制的年限是两至三年。一些城市的限卖,不仅包括购买新建房屋,还包括新购二手房。

近日,保定白沟新城也出台了限卖规定,非本地户籍家庭在该区限购新建住宅或二手房一套,首付款比例不低于40%,该房产自登记之日起五年内不得转让,这是迄今为止最长的年限。海南公布在全省实行限卖政策,取得产权证两年后才能出售。

房产证
14城市最新限卖政策看楼市调控:从限购限贷限离到限卖(网络图片)

如果购买期房,意味着签订合同交付定金之日起计算,需要大约三年以后,房屋才能交易。

现在,限卖政策已经不仅限于个人持有的住房,开始蔓延到房地产企业。

北京市住建委会同市规土委4月14日联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,明确企业持有年限为70年,且不得以任何方式对外销售,租赁合同订立期限不得超过10年,这也堵死了房地产企业以租代售的路径。截至2017年4月13日,北京已有18块住宅用地按照“限房价竞地价”交易方式成交,分布在海淀、大兴、丰台、房山、门头沟、密云、平谷7区。按照竞买规则,土地报价达上限后进入竞商品住房自持比例的地块有8个,自持比例100%和70%的地块各有4个。

限卖已经逐渐成为房地产政策的主流。限制个人房屋出售,就让个人房屋无法实现购买力,也就近似于锁定了当事人的流动性;而房地产企业必须持有七十年,相当于锁定了房地产企业的流动性。

房地产市场发展到现在,本身就已经是击鼓传花的游戏。这个行业所起到的最大效果,就是一间中介企业一样,将印钞与财政收入衔接了起来。之所以现在还有少量刚需购房需求,更主要也因为是全社会房屋资源分配不均所导致,看看深圳有人持有五六十套房屋用于出租,也就知道这种结构性不均所造成的问题有多严重。既然已经是击鼓传花的游戏,就一定有最后一棒。

现在的限卖政策,相当于政府在说:这最后一棒,就是你了!

先说第一个问题:政府为什么要在指定最后一棒?

关于房地产造成内部贫富差距分化,全民懒惰只愿意炒房,实业在高资产价格挤压之下不断萎靡、工农业剪刀差造成农田抛荒严重等问题等,通通不考虑。

以往,天朝超发货币,造成M2高速增长,进而通过房地产实现财政高收入,最终补贴出口实现美元收入和美元净收入。有了这些美元净收入(贸易顺差)之后,就可以丰富外汇储备,就可以展示强大,同时也可以用外储比较容易地地管理汇率,这就形成了一个完美的循环。这里的基础就是保持房价不断上行,实现印钞与财政之间的衔接。要实现的目的是用本币财政收入实现美元净收入,这是另外一种方式的印“滤纸”。

可是,自从川普(特朗普)竞选的时候开始,老人家就宣布不再走寻常路,也就是不再使用贸易手段解决逆差问题。要将**列为汇率操纵国,进而实行45%的关税政策。原有的印“滤纸”模式开始出现问题。

随着老龄化社会到来,房屋有效需求不断萎缩,财政收入增速开始下滑,不能对出口继续增加补贴。随着这种游戏不断持续,资本投资收益率不断下降,资本不断外流;而本币资本也开始关注本币的信用问题,换汇力度不断加大,让自身外储的增长难以为继,甚至出现负数,这是最近几年汇率贬值、外储不断下滑的根源。外储下滑的含义是什么?意味着权力的利益开始丧失。此时,一旦被川普老头实行了汇率操纵的待遇,对出口的财政补贴就需要突然增加,就意味着本币汇率将步入深渊,外储将以更快的速度缩减;一旦通过增加从美进口弥补外贸顺差,意味着对美的美元净收入利益丧失了,最终,旧模式就丧失了意义。如果继续坚持以往的旧模式,利益已经丧失,可副作用是钞票丧失信用,对发行主体意味着什么?谁都懂的。

此时,原本成功的买卖成为赔本的买卖。所以,必须结束以往这种货币流转模式。

在这种模式面临终结之前,房屋牛市就改变了基础(只考虑货币因素),所以,需要终止击鼓传花的游戏,指定最终一棒,目的是防止下跌给银行带来巨大的危机。

然后再说第二问题,指定最后一棒就解决问题了吗?

这里包括两个方面:

其一是:当指定了最后一棒的时候,门口外面的炒房人和购房人还会进场吗?就像外汇管制一样,当你管制别人离开的时候,门口徘徊的家伙们自然就不会进来。房地产市场也是一样。毫无疑问,这会带来房地产成交的剧烈收缩。所以,最近经常可看到成交萎缩了70%、80%甚至90%的报道。当房屋市场成交萎缩之后,只需要半年左右的时间,就会严重低影响到钢铁、有色、能源、建材、基建等大行业的运营,可以预料的是,这些企业的现金流耗尽之后,就只能进行债务爆破。这些行业有大量的就业人口,随之而来的就是社会需求加速萎缩。债务不断爆破,银行只能为坏账买单,此时的银行是无法拍卖抵押物的,最终银行就只能进入被动收缩的轨道。此时,即便央行进行流动性救助,但因为需求在收缩,效果也有限。

需求是任何经济问题的根本之一。

当房屋交易萎缩,企业进行债务爆破的时候,财政收入就会大幅下滑,财政赤字扩大。

预计上述问题,都会在下半年出现。

其二是:当财政收入萎缩之后,就有两个选项,首先是降低对出口企业的财政补贴,出口市场就难以保住。因为以往进行财政补贴换回的是美元净收入(顺差),增加自己在国际上的话语权。一旦川普要求天朝用增加进口抹平顺差,没有了美元净收入,相当于这块利益就不存在了,进行补贴的动力下降,这是采取这种办法的理由。这种办法之下就会出现经济继续下滑,失业上升,出口企业面临巨大的经营压力。其次,如果为了保就业(出口商品是保就业重要的一部分),也可以直接印钞转移支付给财政,让财政继续补贴出口,这是历史上很多人玩烂了的游戏。

至于最终选择那种游戏,那是领导的事情。

指定了最后一棒,未来政府还会请回接力之人吗?还会取消这些限卖政策吗?估计这个比较难。

因为限卖,就会把卖盘逐渐积累起来,基于风险意识开始上升(不想成为最后一棒),一旦放开,就会让卖盘集中出笼,价格就会遭到严厉的打压,这不利于稳定经济,所以,这些政策执行一两年之后,很可能再也没有取消的机会。更大的可能是:限卖的时间越来越长。

管理者开始指定最后一棒,对于短期来说,可以缓解一定的镇痛,但这是以全社会资产和银行丧失流动性为代价的,现在的人们肯定不会在意资产流动性下降带来的问题,但未来(半年后)会导致严重的后果!这种资产丧失流动性的趋势在快速加剧,有报道称,北京广州的商住公寓已经不能在银行用于抵押贷款,商住公寓最先开始迈出丧失流动性的脚步。也说明银行正在研究资产丧失流动性之后对银行带来的冲击,他们在采取规避风险的措施,未来,银行这种行为会不会蔓延到商品房(提高抵押贷款门楣),我们拭目以待。

最终的结局很可能将是,市场极度萎缩,致使房屋基本失去价格和价值(没有流动性,就没有价格和价值。甚至可以说,最终会退出以M2表示的财富序列),仅仅是一个住处而已。事实上,这也是保证经常说的一句话:房屋就是一个住处,价值一块还是一万,本没差别。

所以,只拥有自住房的人,可以抱着根本没所谓的态度。至于高负债或炒房人,既然自己选择了这条路,只要是“勇于承担后果”,也没所谓。

为什么会出现今天的局势?原因在于通胀型经济需要不断印钞,当难以为继的时候(核心还是汇率问题),最简单的办法就是废除一些可流动资产的购买力,这种废除方式,会选择对货币发行人最有利的方式进行。但是,这并不能消灭基础货币,也不能消灭M2,一旦废除部分资产购买力的效应(这会带来社会需求的萎缩)开始消退,通胀就会汹涌而来。

或许炒房人可能不高兴,可是这是在客观探讨财经问题,也就无所谓高兴还是不高兴了。


看完这篇文章您觉得

评论

畅所欲言,各抒己见,理性交流,拒绝谩骂。限350字。




看中国版权所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.