刺破中国高房价的长效机制已经来了?(视频)

原标题:刺破高房价的长效机制已经来了 开发商的思路变了

2017-6-11 20:18 作者: 齐俊杰

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【看中国2017年6月11日讯】最近,很多人都在说一个事,6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中,万科做出了一个艰难的决定,事情是这样的,这块地佛山史上起拍楼面价最高的地块,达每平方米9,483元(人民币,下同)。眼看就要出地王了,但是人家拍卖的规则变了:在达到最高限制地价每平米15,300元后,转为竞“自持面积”,起始报价为自持住宅年限10年,竞报阶梯为2%;当自持面积达到100%后,再转而竞自持年限,竞报阶梯为5年,最高为70年。而万科最后的报价就是,自持面积100%,自持年限70年,换句话说,这本来应该是一个出新地王的消息,但结果却成了万科拿了一块自持70年土地的事件。

其实,按说也不是什么新鲜事,去年底万科在北京海淀区拿了两块地也是100%自持物业,70年不卖。后来还引出了一个故事,说万科要跟小米合作建房,然后便宜价格把这种房子卖给小米员工,但后来小米方面否认,说根本没这么回事,事情也就不了了之。至今这个自持物业怎么开发,也没有定论。那么这种自持物业越来越多,开发商疯了一样高价拿了这么多土地盖房却不能卖,这到底几个意思,未来会对楼市发展有几个影响呢?

首先,自持物业是对楼市回归居住属性的一种尝试,没有产权转移,也就不会有价格炒作,这些房子也就没有任何金融炒作的基础。

其次,炒作的标的增量变少,大家普遍担心以后房子会越来越贵。这个担心有一定道理,但是只是那些炒作的房子越来越贵。换句话说,如果自持物业的模式跑通了,你以后未必需要去买房了?

第三,自持物业把开发商逼进了租赁市场,开发商自持物业的回收资金的唯一途径就是租房,而如果想快速回笼资金,他的方法就是抵押式出租。也就是把房子压给你,你给个差不多的钱。然后你就可以长期住下去。目前北京已经出现了这种房子。丽都壹号小区,一套价值1000万的房子,押150万,免费租给你3年,这期间只需要付每月1,000元的物业费。3年后150万退给你。开发商通过这种方式快速回笼资金。这种房子对普通人很有诱惑力,好像免费住好房,但其实放在开发商角度,完全可以用这个房子代替融资了,现在开发商发债的利率也不会低于10%,那么他拿你的钱,相当于把利息给你折算成房租了,而按照年化10%折算之后,利息其实比你直接去租房,其实还是要多一些。只是一般人觉得,钱在你手上,你未必能赚出来年化10%而已。

所以,综合来看,开发商自持物业,就是在为以后的长租房市场打基础了。越来越多的开发商或直接或间接的杀入租赁市场,拼价格比服务,将对本就已经极具价格优势的租赁市场形成进一步的冲击,未来的租约可能更长,像上面那个抵押租赁的模式,很可能会被全面的推广,成为大开发商的现金流保证。

而有了开发商和中介当房东,你的租赁预期也会越发稳定,未来租赁的房子里面所带来的福利可能也会越来越多。现在比如一套租来的房子,能不能给你办居住证?能不能让你的孩子上学?只要房东配合完全可以,但问题是房东不愿意配合,为什么不愿意?因为他觉得跟你就是临时租赁关系,万一以后影响他自己就麻烦了,比如他突然想卖房了,把你转不出去会影响他的成交,突然有亲戚的孩子或者自己的孩子要上学了,但指标却给了租客,他也是不愿意的。所以最后即使他的房子指标空着,他也不愿意协助你,这让租客很头疼。而当有B端企业进入租赁市场之后,这个痛点将被彻底解决。你们已经是长期租赁关系了,而且B端企业在住房福利上,本身就跟租客是协同关系而不是对立竞争关系。换句话说,他要这指标也一点用都没有。所以,必然成为住房租赁服务的一部分。

用发展的眼光看问题,住房租赁市场在布局,这可能是未来10年一个上百亿的大生意,大量现在想买房的可能都会转移到租赁市场去租房子,因为这样更划算,更经济。而对于开发商来说,也正在转移思路,万科这种龙头频频的拿自持物业的土地,然后积极探索商业模式,这就已经是在布局了。而对于地方政府来说,似乎也很乐意,土地出让金接着收,价格也不便宜。未来还能解决大家的居住问题,切实做到房子是用来住的,岂不是三全其美。


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