房地产这个生意中有最重要的一个产业周期规律。（图片来源：sasinparaksa/Adobe stock）
【看中国2019年1月1日讯】中国国家统计局最新披露的商品房销售数据出现三连降，房地产这个生意中有最重要的一个产业周期规律。今天我们想从微观视角来做进一步讨论。你会发现一个非常奇怪的现象，商品房的销售数据虽然放缓了，但是那些大型房地产公司的财报增长反而又创出了新高，中国最大的房地产公司今年中报收入和利润都增长了60%，同样级别的内地大公司，最新的三季度财报，增长率也在50%以上，这就像是全年级平均分都下降了，但是学霸的考分又提高了，果然如此吗？
于是很多投资者会认为，这些学霸有巨大的、罕见的投资价值，理由是他们的市盈率极度便宜，大多数是个位数市盈率，甚至有人在5倍市盈率以下。虽然市盈率是一个非常粗糙，甚至不合时宜的投资标尺，但因为它的广为流传和普遍接受，有时候反而成了资本市场里的一盏红绿灯。
但是，具体到房地产生意，用以上的衡量方法，不仅是完全错误，而且是错得离谱。
这要说到会计政策和财务报表的一个基本规则，叫做权责发生制。意思是说，在会计和财报上，任何一项产品或者服务，你必须已经发了货，才能确认收入，把这笔收入写进利润表。即使有时候，你很强势，客户先把款打了过来，钱都已经在帐上了，但因为你没有提供服务，产品也没交付，那这钱，就是不能算作利润。
房地产生意是一个极其典型的案例，我们现在实行的是期房制度，企业拿到地，拿到各种批文，房子还没盖，但是售楼处已经可以开始销售了。按照我们上次提到的三年周期规律，房地产公司至少提前两年，钱就已经拿在了手里，但是房子盖好，交了钥匙，这钱才能写进利润表，当财报体现收入，时间至少已经过去两年了。
这个时候，人们才恍然大悟，原来地产公司50-60%的财报增长，其实统统来源于2016年房地产大牛市时期的销售，只是这钱在今天才得到确认。当你以大牛市顶部的利润水平，作为市盈率中P/E的那个E，你自然得到了一个极度便宜的估值水平，从数字上似乎是一个罕见的投资价值，但是这恰恰就是一个精确的错误。
想要真实了解房地产公司当期的业绩水平，你需要去盯紧的是企业的预收款，也就是当下销售的期房，当下打过来的房款。
可是，见证奇迹的时刻再度出现，今年几乎所有的房地产公司预收款出现了同比100%的下降，甚至有的企业，在公开数据中，这一栏为零！难道学霸因为考题太难，瞬间变为了学渣？谁都知道房地产公司今年形势偏紧，可是这样的一个下滑速度，恐怕是无法接受的，到底发生了什么？
这就又要说到一个关键细节，今年中报开始，财务报告执行了新的会计政策，地产公司的当期销售房款，不再记入预收款项，而是另立一个新的条目，叫做“合同负债”，所有客户当期预先交付的房款，都记作“合同负债”。
至此，你找到了可以真正衡量地产公司当期经营状况和增长率的标尺，就是这个合同负债。我们统计发现，大型地产公司今年的合同负债，增长率在20-30%左右，这才是那个真实的本来面目。
最后总结一下，地产行业在明年，可能依然要面临销售下滑的艰难局面，小公司和那些跨界进来的玩票公司会被淘汰出战场，而大型公司在竞争中会更有优势，但绝对不是看看市盈率就能下结论的罕见投资价值。
一家企业的未来，写在创始人的初心中，写在公司的激励机制中，写在公司奖励什么惩罚什么的细节中，写在行业内部的竞争格局，和与对手的竞争优势中，写在以上所有这些关键细节中，恰恰不是写在看起来简单好用却常常错得离谱的“市盈率”中。
