【看中国2019年4月11日讯】从去年四季度开始，房地产成交量开始下滑，有两个“人”似乎开始心照不宣地“鼓捣”这个市场，目的当然是希望让这个市场活跃起来。
其一是地方，目的自然是希望继续在土地中刨出白花花的银子；其二自然是地产商，它们债务高企而2019年又是还债高峰的年份，一旦成交萎缩，那可是会要命的。
从今年开始，两者就开始唱起了双簧。地方打开大门，旗号上书写的是吸收“人才”，至于到底是人才还是房奴，就属于厚黑学的范畴了。
抢人大战会刺激楼市吗？
据国内媒体消息，2019年3月18日，河北石家庄市公安局研究出台了《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》：取消在城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制，在石家庄市全面放开城区、城镇落户，群众仅凭居民身份证、户口簿就可向落户地派出所申请户口迁入市区、县（市）城区和建制镇，而且配偶、子女、双方父母户口可一并随迁。
这样能实现“零门槛”落户，应该可以解读为“广纳人才”。按本人的理解，应该是不管你是小学毕业还是博士毕业，无论是20岁的小伙还是80岁的老头，不管是有业的还是无业的，更不分男女，只要拿着户口本就可以落户咱大石家庄，就是咱河北省会名正言顺的“人才”。
石家庄并不是孤例个案，之前的西安、大连、海口等城市，都不同程度地降低了落户门槛，甚至连深圳都放松了入籍限制，目的都是为了吸引“人才”。
这种落户宽松策略，无疑对楼市会起到“激进”的影响，既然2019年的金三银四的小阳春就要来了，这些城市为什么还要加码“松绑”呢？心虚呀！在一半以上的居民已经丧失了存款储蓄的今天，六个钱包也掏得差不多了，地方政府心里打鼓，为了自己的钱袋子当然要拿出最大的“诚意”。
您既然已经是本市的人才，其他方面的贡献就不讲了，总需要通过买房为地方贡献一点财政收入，才对得起“人才”的称呼吧。从这一点来说，给地方财政做出了贡献，就是当之无愧的“人才”！至于是小学还是博士毕业，是男还是女，确实也不是“人才”的评判标准。
只要为地方财政做出贡献，您就是当之无愧的“人才”。
“抢收”——一季度楼市关键词
地方为财政操心的背后，当然少不了央行的身影，从今年开始，各一二线城市的房贷利率开始下调。为地方财政保驾护航，是大姨妈的主要职责。
地方和央行伸出了橄榄枝，地产商当然要做出相应的行动，不能辜负前者的一片“心意”。
3月“抢收”，就成了2019一季度的楼市关键词。
有大房企坚持9折促销，也有一惯谨慎小心的房企紧抓“市场窗口期”，坚持25%毛利率就出售。“放弃幻想”、“活在当下”成为大家心照不宣的理念。
“宇宙第一房企”碧桂园发布的3月销售业绩显示，3月份归属公司股东权益的合同销售金额451.3亿元，同比增长2.16%，根据相关研究院的统计数字，碧桂园今年一季度整体销售金额在1700亿元左右，低于2018年同期的1879.7亿元。
恒大3月合约销售金额549亿元，同比增长11.2%，前3月恒大累计销售金额约为1196亿元，同比降26.1%。万科3月份实现合同销售金额573.7亿元，同比增长13.2%，前3月合同销售金额为1494.4亿元，同比降3.1%。
大房企心照不宣“活在当下”，小房企一样“只管今天”。正处于债务高压之下的泰禾集团一季度积极抢收，其官方数据显示，泰禾北京90天抢收100亿元，其中，泰禾·北京院子二期、北京泰禾·金府大院等项目大幅降价，彰显以价换量的决心，为了现金流，拼了。
地产商只想“活在当下”
每年年初，都是银行集中放贷的时期，加上3月市场的回暖，地方翘首以盼的是地产商催热土地市场，这才是所有问题的核心。可现在，地产商只想“活在当下”，结果似乎在辜负地方的“深情厚意”。
中国指数研究院发布报告显示，今年1至3月，受监测的全国300个主要城市土地市场供求两端同比缩水：土地出让金总额为8281亿元，同比减少16%。
以相对较热的3月来说，同策研究院监测数据显示，截至3月31日统计数据，3月份全国300个城市建设用地共成交1432宗，比去年同期减少831宗，成交金额达2827.06亿元，同比下降11.26%。
地产商的拿地似乎并不积极，为什么地产商要辜负地方的“深情厚意”呢？主要有以下两点。
第一，今年的小阳春成色不足，后市并不乐观。
业内人士用四个字来形容3月的房地产市场：“不愠不火”。不管是新房市场还是二手房市场，楼市成交量都不太高，这从前面主要房企一季度和3月的房屋成交上可以明显体现出来，这就容易对2019年接下来几个月的楼市走向进行判断。具体来说，一线城市表现积极，但二线、三线、四线城市成交量只是持平或者回落。
楼市三、四月的小阳春，真会是一种积极乐观的信号吗？（图片来源：Getty Images）
媒体人将这种现象解读为预期不高，这种说法是值得商榷的。中国人对房子已经像宗教一样，永远有充足的信心，不应该没有信心。何况，所有的信心都是依靠兜里的银子决定的，最根本的原因应该还是居民购买力的透支。
2018年年初机构的研究报告显示，55%的家庭已经丧失了储蓄，房地产对储蓄的透支已经又过去了一年多，相信这个比例已经继续提升。在大多数人的“六个钱包”已经掏空的今天，期待成交量的同比继续上涨，已经不现实！未来，成交量的不断萎缩和二手房成交周期的不断延长将是新常态。
第二，虽然一季度成交量不足，但房企在高债务的压力下，2019年又是还债高峰年份，让房企只能是谨小慎微。
2018年，不少房企已经经历了彷徨和煎熬，出让股权、裁员降薪、降价促销成为新常态。不断升高的融资成本和债券资金兑付压力，成为众多中小房地产企业无法逾越的大山。据统计，2018年已有10家房企因资金链断裂宣告破产。而房地产成交量的停滞或步入萎缩，就是房企的催命符。
2018年1-10月份消失的房企（网络图片）
恒大研究院的数据显示，房企在2018年下半年至2021年是债务的集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，高债务的情形下一旦市场成交萎缩，对房企来说债务压力山大。
基于成交不足，房企的存货周转率就会下降，通过销售获取现金流的能力下降，债务率高企同时今年又是还债高峰年份，就只能让地产商辜负地方的“深情厚意”了。
未来房地产市场仍将集中在少数区域
楼市三四月的小阳春之后，房屋成交量很可能会再度严重下滑，那时，也会给工业企业的开工率和财政收入带来很大的压力，今年的财政赤字很不乐观，无疑会给人民币汇率带来很大的压力。
未来的房地产市场将告别全面发展，从投资的角度来说，在租售比很低的今天，多数城市的房屋已经失去投资的价值，而只有居住的功能。此时，如欲投资，租售比是核心的投资依据。
然而，中国房地产市场过于庞大，局部市场还不会沉寂，所以未来房地产市场的热度主要将体现在少数区域和少数城市中。最近一段时间，作者一直在谈论粤港澳大湾区，这个地区一定是未来最活跃、最有参与价值的地方。
曾坚守一二线城市的融创中国董事长孙宏斌说得很明确：“为了规模，三四线城市肯定也要去，但是要看哪些三四线，比如，广州周边的一些三线城市可能比很多二线都好。所以三四线肯定要去的，但差别很大，需要选择，浙江、广东大部分地区我们都会去。”
大湾区，将来必定是各路过江龙翻江倒海的地方。
