近些年来，中国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升。（图片来源：Adobe stock）
【看中国2019年6月17日讯】除了科创板的消息刷屏之外，还有一个人的讲话也被刷屏了，这就是中国银保监会的主席郭树清，他在讲话中再次拉响警报。郭树清强调，必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，中国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。
他举例说，当你买一套房子自己居住，意味着你每个月都有一笔等额的市场租金收入，同时有一笔等额的消费支出，也意味着你的住房生产出等额的增加值；如果你再买一套住房出租，同样有收入和产出。但是当你买了房子只用于投资或投机，并不出租，那就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价。
这段话被很多媒体转载，也被很多做投资的以及搞房产的人士转发，这释放了一个重大的信号，在中国金融领域，我们已经开始非常警觉房地产过度融资所带来的问题，接下来必然会对这一块加以限制。
当然有朋友说风凉话，他说话算数吗？我们可以回忆一下，去年也是这个时候，郭树清在陆家嘴说了什么？他告诉大家理财产品收益率超过6%就要打问号，超过8%很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备。结果在从去年7月份开始，一连串P2P爆雷，大量投资者，没听懂他的警告，而损失惨重。这有客观原因，这些高收益理财本身就是资金池，有的干脆就是庞氏骗局，也有主观原因，那就是监管开始主动出击，挤泡沫所导致。要求这些理财公司收缩规模，所以才让这些雷一个一个的先后炸响。
那么今年提到的房地产融资，会不会成为接下来银保监会打击的重点呢？十分有可能，郭树清也给我们展示了一张数据图，图上显示了，我们杠杆率上升势头已经得到基本遏制，但是我们如果仔细来看，会发现总的杠杆率虽然略有下降，但主要是企业端去杠杆和居民端加杠杆所导致的。
如果我们把居民端的杠杆率单拿出来，再跟美国和日本进行比较，会发现我们现在的居民端杠杆上升速度已经超过了美国次贷危机前的水平，而如果按照绝对的杠杆率来算已经跟日本90年代大危机的水平差不多，所以这就是郭树清所说的相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。这已经形成金融领域的巨大隐患，所幸的是现在还没有出现大的问题。但是他已经让我们的抗风险能力，严重降低。有些家庭满打满算的还房贷，搞得自己不敢旅游，不敢逛街，不敢尝试任何的高消费，甚至不敢生病。但是工作的风险却无能为力，一旦经济减速下来，必然会导致一些行业减员增效，其实现在减员增效已经出现，我们不说裁员，就说降薪，这恐怕都会让很多人非常的难受。
那么哪些城市的杠杆率最危险呢？最新的数据我们没有，只有去年的数据，按照居民杠杆率算，厦门、合肥、南京、杭州、珠海和深圳是比较高的，如果按照房贷收入比算，还得加上北京、上海和三亚，这些城市基本都得不吃不喝30年才能买套房子，已经严重超过了购房人的承受范围。
那么接下来会发生什么事呢？预计，从监管层面会有两个动作，1、对于房地产的融资贷款会进一步收紧，对融资收紧这个主要体现在限制发债上，控制房地产企业的发债规模，主动去给这类企业降杠杆，那么对于房企来说，融资会越来越困难，银行不贷款，主动发债受限，最后就只有两条路。
第一条路是通过销售尽快回款，越来越多的项目会尽快上市，这会出现一定的购房折扣，房地产企业有很强烈的降价促销的欲望，但地方上恐怕不太乐意，所以这也将成为一种博弈。而且还会带来一个问题，由于资金链紧张，又压缩了工期，所以新房的质量可能会出问题。
第二条路就只有变卖资产了，这个行业会完成大规模兼并重组，大的开发商会主动去做资产处置，抢夺小开发商的资产。
第二个动作，在居民端开始去杠杆，也就是说未来对于房贷业务肯定会进一步管控，房贷去杠杆比企业端简单一些，就是让新增房贷少于归还数量，居民端杠杆率就会下降。但也要知道，今日的房价和十几年前不再同一水平线上，也就是说之前好几笔房贷才能赶上今天的一笔房贷，所以一旦居民端开始去杠杆，新增房贷必然会大幅降低。到时候也可能会误伤刚需。
所以我们还是那个建议，等房子落户，等房子给孩子上学的刚需，就尽量赶紧买，否则后面你可能会越来越难申请贷款，而买房还想投资的，就不要再动这个脑筋了。如今的房地产已经变成了单行线，钱只要进去了恐怕就很难再出来。
