下半年开始房地产开发商想借道信托融资，已然完全不可能。（图片来源：Adobe stock）
【看中国2019年7月9日讯】针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，中国银保监会开展了约谈警示。银保监会要求这些信托公司落实“房住不炒”的总要求，执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。
此次被约谈和指导的信托公司，覆盖非常广泛，包括中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国通信托等十家。
据媒体报道，约谈指示内容包括：
1、今年房地产的信托规模，不能超过6月末的规模，已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停。换句话说，这就是一刀切，下半年断粮的节奏。下半年开始房地产开发商想借道信托融资，已然完全不可能。
2、符合432的通道类业务也算房地产项目，也要全部暂停。所谓432，4是四证齐全，3是30%自有资金，2是拥有二级以上开发资质，这在之前算是很好地信托优质项目，现在也一刀切不让干了。
3、地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停。
4、旧城改造项目不受此窗口指导影响。
一直以来，房地产和信托都是息息相关，房地产本身就是信托行业最喜欢的一类项目，因为抵押充足，风控简单，根据数据显示，房地产信托的比例不断上升，截至一季度末，投向房地产的信托资金余额2.81万亿元，占比为14.75%，较2018年四季度末上升0.56个百分点。
而作为开发商来说，在国内发债融资受阻，银行贷款被限制，海外融资成本越来越高的情况下，通过房地产信托融资，也已经成为共识。从数据上我们看到，2019年一季度信托成立规模4,800多亿元，同比增加7.15%。其中，房地产类信托募集资金1,674.79亿元，同比增长25.71%。要明显增速更快，已经在增量中占据了三分之一的比重。所以这很显然与现在大的调控背景相违背。
这不得不让我们又想起了中国银保监会主席郭树清的话，去年他在陆家嘴论坛说，收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险。10%以上就要准备损失全部本金。随后网贷和P2P公司马上出现巨大的风险，多个头部平台倒掉，投资者损失惨重。
而在上个月刚刚过去的陆家嘴论坛上，郭树清又说，当你买套房子自己居住，意味着你每个月都有一笔固定收入。如果你再买一套住房，同样有收入和产出，但是当你买了房子不用于出租，那就是一堆闲置的水泥钢筋和砖头。历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。话音未落，房地产信托的最强监管，必杀令就下达了。
这次的约谈内容可谓是非常严厉，而且都是一刀切的政策，除了旧城改造，其他基本房地产信托项目全部叫停，一点活口都不留，之所以这么做，1就是为了践行房住不炒，越是金融环境宽松，就越要窗口指导收紧房地产融资。2也是为了防范金融风险，此前多家信托公司，已经在房地产项目上踩雷，比如中民投和安信都先后出现过损失，所以给房地产信托踩刹车已经是在所难免，大势所趋，只是我们没想到，这脚刹车踩得有点急有点狠。
至于影响，对开发商，特别是不能达到发债要求的一些开发商杀伤力极大，一下可能就有断粮的风险，而且很多信托项目，都是靠借新还旧维持，如果一刀切下来，之前的钱是根本还不上的，现在又不让他借新的资金，那么很可能会造成资金流中断，挤爆很多雷。比如我们看到的很多信托，某某计划的1-2-3-4期，大多都属于这一类，如果不让他发第5期，第4期的钱可能就还不上了。这个信托的投资者要格外留神。毕竟信托投资起点很高，很多人都是一辈子的积蓄一把都压在了一个信托的一个产品上，如果遭遇损失，可能顿时让家庭财产遭遇巨大的影响。
在信托断粮后，开发商只能通过低价卖房，快速回款的方式来守住自己的资金链，下半年新房销售，会越来越快，推盘也会越来越多，新房价格应该会有比较大的优惠，一二手房倒挂会更加明显，买新房肯定更划算，但是同时也意味着，由于资金紧张，周期短，新房质量可能也会堪忧。购房者要在收房的时候仔细查验清楚。
综合来看，这次约谈对于开发商的打击不小，对于信托投资者也会有较大影响，甚至会造成一定的资产荒。但也能看出，房住不炒在金融领域仍然在强行推进，再次强调一下，不是我们不想依靠房地产拉动经济，而是已经不能了，房地产已经由于边际效用递减，对经济失去了拉动作用，他带来的只有风险，没有收益，所以我们这次才会如此坚决。
