【看中国2020年9月9日讯】最近，中国国内楼市的大消息不少，今天就和大家好好分析一下。毕竟，楼市是目前国人家庭里比重最大的资产，不管是在国内还是在国外的华人，都非常关注。而我一直也是紧跟国内楼市的动向，收集的资讯比较全，分析算是非常诚恳的。
看完这篇分析，我相信大家对目前中国楼市的政策和未来走势会有一个非常全面深入的了解。
一
我们先来说一下楼市的几个大事件。第一件事是在之前讲到的，住建部和央行所确定的房地产企业债务的“三道红线”。按“三道红线”标准测算，以2019年末的数据为基准，销售排名前50位的房地产企业中，均未超过警戒线的有11家，超过1条警戒线的有15家，超过2条警戒线的有8家，超过3条警戒线的有15家。其中，在全国最头部的12家企业中，“三道红线”中位于红档的是中国恒大、融创中国、绿地控股，所以大家要特别注意这三家企业的房子，未来可能降价的空间比较大，不降价的话千万不要买。
第二件大事是8月26日，住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会，贯彻落实党中央、国务院关于房地产市场平稳健康发展决策部署，分析当前房地产市场形势，稳妥实施房地产长效机制有关工作。调子还是老调子，房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，没啥新意。然而，最大的看点就是参会城市的名单，这里面释放的信号很多：“沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责同志参加会商。”
就在一个半月前，同样主题的会议也在北京召开，只不过那一次参会的名单是：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙。
首先，从中释放出的信号是这些城市都是2020年房价涨得很快的热门城市。按照“谁冒头就打谁”的调控政策，这些城市可能危险了。其中成都和沈阳出现两次，应该是调控的重点。
其次，三线城市和房价较低的城市也开始从紧调控了。我们看长春、银川、唐山、常州这几个城市，虽然政治级别来说高低不同，地域也完全不同，从经济实力来说也是高低不齐，但都是2020年房价快速上涨但经济表现都一般的城市。这里面最典型的就是唐山，在全国最权威的的中国国家统计局70城市房价统计中，这个城市的房价涨幅同比排名中已经连着10次夺冠了。
所以，中共高层这次释放出的信号就是，调控楼市不仅调控深圳这样绝对价格高、涨幅大的城市，而且要调控那些绝对价格不高、不起眼的城市，还有那些三四线城市。那些认为三、四线城市房价没有泡沫，不用担心房价下跌的人要注意了。
二
说到三线城市房价的调控，最近无锡出台的提高购房首付比例的措施在全国引起了掀然大波。毕竟，比起限贷限购限售这些常规手段来说，提高首付比例还是猛药。我们来看一下无锡的情况。
8月30日一早，无锡房价调控的新闻就在全国被广泛报道。主要措施包括：1、二套房首付比例，由40%提升至60%。2、围堵假离婚买房渠道。夫妻离异后2年内买房，按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算。3、个人住房转让增值税征免年限，由2年调整到5年。
8月30日，江苏无锡市全面升级楼市调控（网络图片）
在稳地价上也出了几条措施，比如增加土地供应，住宅用地在去年基础上增加供应不少于50公顷，比如对购地资金来源开展穿透式核查，防止开发企业盲目加杠杆放大市场风险。
为什么三线城市无锡会首先在全国推行提高二套房的首付比例？因为无锡房价上涨太猛。2020年1月，无锡挤入全国二手房价格同比涨幅TOP 10榜单中，到现在连续七个月登榜，每个月都有无锡。而且截至目前，无锡二手房的价格涨幅仍然一路上升，丝毫没有收敛迹象。
2020年上半年，无锡30幅涉宅地块成功出让，面积约210.12万方，总金额达446.57亿。
和2019年同期相比，成交面积上涨74.23%，成交金额增长112.7%，楼面均价上涨12.3%。新房、二手房价格上涨过猛，地价上涨得太厉害……在房住不炒的大政策下，这样顶风作案的行为显然是不允许的。年初火爆的深圳都被拍熄火了，无锡当然也不会例外。
无锡的调控释放着一个极其重要的信号：下半年到年底前，稳楼市、稳房价、稳地价，高层的态度丝毫不会含糊，枪打出头鸟，谁出风头就打谁，毫不犹豫。这也意味着更多、更密集的调控政策已经在路上。
我们看一下今年7-8月那两个月里各城市调控升级的政策，就能感受到楼市调控的力度：7月2日，东莞调控升级，禁止捂盘惜售，房价涨幅严格控制在5%；7月15日，深圳调控升级，名下无房但有商贷、公积金贷款记录的，住宅首付比例不低于50%，非住宅首付比例不低于60%；7月15日，内蒙古调控升级，停止向购买第三套及以上人员发放公积金贷款；7月17日，吉林省将公积金二次房贷利率，上调为首套的1.1倍；7月20日，杭州收紧房贷政策，有房或有过往按揭记录的，公积金贷款首付必须60%以上，加上之前的人才购房限售5年；7月23日，南京，不低于30%的房源优先供无房家庭认购，追溯离异2年记录；8月4日，海口，严禁滞后网签，严禁捂盘惜售；8月30日，无锡，二套首付比例上调为60%，严禁假离婚买房……
短短两个月内，就有11个城市或省份接连出台了不同程度的调控升级政策。很明显，在今年这个特殊年头，高层对于房地产领域并没有丝毫的心软和手软，而且比以往任何时候都要敏感和谨慎。因为他们知道，中国房地产的泡沫不能继续吹了，地产泡沫会导致金融危机，同时会吸干实体企业的最后一点资金。
三
8月16日，银保监会主席郭树清在《求是》杂志撰文指出：“房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛”。盖上这顶帽子，等于给房地产又狠狠泼了一盆冷水。
未来楼市泡沫会不会越吹越大，能不能挤出泡沫？这是很多投资者最关心的问题。以前我从货币发行以及房地产总值和美欧日的对比来分析了中国楼市存在的泡沫，今天就从租金收益和持有成本两方面来深入探讨一下。
买房一直都会遇到两个问题：房价是否有泡沫以及房价会不会跌。之所以备受热议，是因为这两个问题是矛盾的，但却偏偏在天朝是神奇的存在了。
大家都知道，衡量楼市有没有泡沫的通用指标是：租金收益和持有成本。我们把钱存在银行理财，年化收益有4%，从银行贷款买房子，5年期LPR是4.65%，所以我们持有房产是有成本的。同一套房，你用自己的钱买，你的持有成本就是4%，如果你是贷款买房就是4.65%。而对于租金收益而言，一线城市的租金大概是1.5%，二线及以下城市稍微高一点。那么很容易得出：你买的房正在倒贴钱。
你可能会问，既然天朝房价存在泡沫，那为何不主动降利率来解决？
纵观世界各大国，日本的房贷利率是1.5%，香港的房贷利率是2%，全世界论房贷利率，比中国高的还真没几个。不降利率的一大原因是很多人炒房的热情仍然很高，仍然沉浸在过去十年房价翻倍上涨的发财梦中，仍然坚信着有钱就买房的“朴素真理”。
但事实是，从2016年以来很多城市的房产投资，在扣除利息等持有成本后，房价上涨的收益是跑不赢通胀的，很多人买房压根就不看收益，而是跟风。我认识一对做实业的夫妻，十年来赚了不少钱，后来看到楼市火爆，在2018年买了几套房子，现在发现只有降价才能脱手。其他投资也亏损不少，好在还有一些家底，现在已经在甩房办移民了。
要知道，所谓改革开放以来累计受过高等教育的不足7000万，没多少人学过经济学知识，所以这部分人对宏观调控的反应往往是迟钝的。可以说高达99%的中国人，买房压根不看什么收益率，就是跟风和盲从，根据经验判断。羊群效应，2018年之前是一窝蜂买，估计以后就是一窝蜂卖了。
中国购房者杠杆之高是出名的。杠杆就是负债，高杠杆就是高负债。这些年金融业的不节制发展，也顺势的制造了一批高杠杆赌徒。很多家庭都是将可支配收入的90%以上投入到房产上，而且不管是购房的首付还是高杠杆炒房。渴望买房暴击、暴富的人是高杠杆赌徒的第一个群体。
2016年那一轮房价暴涨，在刺破很多人“劳动赚钱买房”幻想的泡沫之后，也让很多人深信“买房是普通人致富的唯一途径”。于是，各种高杠杆操作随之而来——信用卡/信用贷筹集首付、高评高贷降低首付、装修贷/网贷等筹集月供，我说过有年收入40万的人，利用信用卡购买1000多万的房产，年还贷80多万的这种极端例子…这些人本以为就此成为人生赢家，没曾想遇到了最严的楼市调控，加上最差的经济断崖，所以今年以来各种断贷断供，法拍屋数量飙升就是很好的证明。
四
最近，“2020中国财富论坛”于8月22日-23日在青岛召开，朱云来出席作了演讲。朱云来的背景就不需要我多说了，大家应该都知道。他的讲话信息量和准确度应该是非常大、非常高的，关于房子的讲话，和当年马云说的“房子如葱”有异曲同工之妙。
参加“2020中国财富论坛”的朱云来警告：高价买房将来可能卖不出去…（网络图片）
他说，看看现在房子盖了这么多，其实根据国家统计局的年鉴，按人均30平米计算，中国的商品房已经足够十亿人居住。而中国目前城镇人口只有七亿，这意味着中国目前空置的住房足够三亿人居住，多盖了三亿人住的房子。他认为，炒房人最终会发现持有房产不划算，持有的房产不增值，只有利息的消耗，维修的消耗。房产最终需要刚需来接盘，届时房价将下跌至刚需族“兜里有多少钱就可以买多少钱的房子”的地步。
可以说，他的这个说法和马云“房子如葱”如出一辙。大家觉得现在和以后刚需的口袋里会有多少钱呢？究竟会是什么时间跌到位？我觉得我们都可以看到的。
他还说，追求短期利益的人看不清长期的结果，所以大家会有习惯性的预期，觉得房子总是在涨价的，因为你觉得房子在涨价，所以每个人以前拼命买房子，从而强化了房子的自我涨价预期。
最终有人会意识到，你买了这个房子，其实将来卖不出去，因为你真正需要的大众，他的那个基础收入没到，他不可能买。他确实想买，但是不可能买，最终时间长了你会发现，买了这个房子没有意义，而且还有很多利息的消耗，维修的消耗，和其他各种消耗，这样你资产持有不增值，连还房贷都有问题，最终可能就是被迫放弃，把它打折卖掉，那时候价格会下来。这个折扣取决于未来经济的景气程度和刚需的收入。到那时候，价格会调整到绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱，就出多高价的地步。更高的价格他们出不起，除非抢钱去。
记得前几年，东北的鹤岗几万块钱一套的“白菜价”房子刷屏了国内外的自媒体，大家都像看什么一样围观。而今年以来，很多城市几万块钱一套的房子都开始出现了，比如，江西外卖小哥7万元在云南个旧市买了套房就在网上引起了欣然大波，近60万人在网上看他买房直播，跟帖都有4000多条，非常火爆。
此外，辽宁阜新城南米家区一套正在挂牌出售的面积为56.02㎡的2室1厅住宅，其所在的楼栋共计有7层，这套住宅位于6层，售价仅为2万元人民币，折合成每平方米的价格仅为357元。这再次刷新了人们的三观。
不管你说这些房子所在的城市资源枯竭也好、人口流失也好，也不管你说这些房子是在不起眼的四、五线城市也好，在北上广深同样的房子需要上千万的情况下，你在这里2万、7万就可以买到，能不被这样的场景震撼吗？
中国450万亿市值的房子超过了美国日本欧洲楼市价格的总和，而其经济总量只有三个大经济体的三分之一，大家说说这样的楼市有泡沫吗？如果未来强行推行卖房只能收数字货币，中国楼市的堰塞湖会溃口吗？谁能确保中国多出的三亿人可以住的房子不会变成鹤岗、阜新和云南个旧的白菜价的房子？谁敢说未来北上广深的房子不会暴跌踩踏、跌成新的白菜价？
一切皆有可能……
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