海景房（图片来源：网络图片/作者博客）
【看中国2022年8月12日讯】拥有一套窗明几净、面朝大海的房子，曾是许多人的梦想。
大概背景是这样的：
1、花100-300元即可到威海乳山旅游看房，看房先看海、销售顾问一对一盯梢，在这样的营销套路和锣鼓喧天的氛围下，许多老人在2小时内仓促成交。开发商甚至主动包办假证协助贷款，让老人们晚年背上债务。
2、多位购买乳山海景房的老人向记者反映，购房时未能细看合同，被附加协议骗去3.5万元装修款。而开发商承诺的以租养贷、置换旅游也均未兑现。即便老人诉诸法律，也往往以败诉告终。
3、乳山海景房所谓的“升值空间”更是泡沫，当地新房与二手房价格差距悬殊，以至于高价购来的房子根本没有转手空间。
4、乳山房地产市场二十年来狂飙突进、配套设施却不完善，由此带来巨大的去库存压力。为了去库存，开发商在全国各地虚假宣传，不断收割一批批外地老人。这个梦想在2022年7月13日即将实现时，王汉强瘦削的脸上不喜反悲，眉毛蹙成了对勾。他接到一封从山东乳山市寄过来的文件——接房通知书。
“我绝对不会收房的，哪怕一分钱都要不回来。”王汉强于3年前在乳山银滩购买了一套海景房，付完款后，他就和开发商摽上了，认为开发商虚假宣传，承诺的售后包租返利无法兑现。开发商电话多次通知他收房，都被他疾言厉色地拒绝了。
王汉强是个极富正义感的人，他的73年人生经历中有50年都奉献给了武汉基层医院，还曾因为拯救多位疑难杂症的病人，被央视报道为基层楷模。武汉疫情爆发初，所有的医院都不接收基础疾病的患者时，王汉强自告奋勇，亲自熬药、煎药给病人。所以当他得知“被骗”时，自尊心像是被猛刺了一下。
拒绝收房的不只他一人，在武汉、长沙还有数十名老人。他们同样对开发商的行为感到愤慨，他们多次前往山东乳山上诉、信访，但都未果。开发商早已在合同、条款中为自己规避了潜在风险。他们高价买的海景房，实际上早已有价无市，入手便大幅亏损。
老人们备感忧虑苦闷之余，没想到“面朝大海，春暖花开”只是诗人眼里的浪漫，而在现实生活里却是开发商开出的一剂致幻药。因为买了海景房，王汉强一家四口人的生活陷入困顿——70多岁的王汉强夫妇虽然有退休金，但39岁的儿子没有工作，因为外伤破坏神经系统，需要靠药物定期养护，10岁大的孙女缺少母爱——这一个缺乏中年人支撑的家庭结构随时可能崩塌。
老年穷游团背后：看房2小时必成交
王汉强萌生买海景房的想法是在2019年4月底，他当时正在武汉市中山公园遛弯儿。有人塞给他一张传单，说“100元就可以去威海旅游、看房”，传单上“乳山银滩天然海水浴场”几个大字，以及广缈无涯的蓝天碧海的配图吸引了他。
他后来去听宣讲会，天花乱坠的销售说辞更是迷惑了他的双眼。宣讲会极力畅想海景房未来的升值空间，同时还讲述买海景房享受包租返利、置换旅游的故事；为了吸引老人报名看房团，现场还推出交100元钱送海鲜大礼包、烟台苹果等优惠活动。
诱人的广告宣传语撩拨了老人的神经。王汉强，唯一的儿子二十年前因为意外，大脑遭遇撞击，神经系统受创，变得暴躁反常，动辄砸东西，常需要住院治疗，每年治疗费就要6万元左右。若是海景房真有巨大的升值潜力，或许可以待自己百年后为儿子留下足够的生活基金。
当决定跟随100元旅游团去威海时，他并没想到，自己踏上的“穷游团”几乎是一个赤裸裸的“宰客团”。他事后回想，这一切都是层层“套路”，一辈子沉迷看病救人的他，对骗局根本无力招架。
王汉强等近100名老人，于2019年5月1日下午，乘坐三辆大巴车从武汉直奔乳山银滩。一路上车程颠簸，好不容易到达乳山市，已是深夜。销售顾问并没有让老人休息，而是一对一谈话，再次重复宣讲会上的种种话术，直到凌晨。第二天一大早，仅仅睡了4个小时的老人们开始集合，被销售人员带着旅游。
所谓的“旅游”，仅是在银滩的大拇指广场匆匆转了不到半个小时，房地产销售顾问全程一对一紧紧盯着老人的行踪。还没逛完，销售人员就把他们径直带到威海辰远置业有限公司（下称“辰远公司”）的售楼部，了解一处名为“悦澜湾”的楼盘。
售楼部地处偏僻，除了停的几辆大巴车，基本上没有人。推开售楼部的大门，却仿佛走进另一个小世界，内部热闹非凡，人声鼎沸，混杂着来自天南地北的不同口音。
售楼大厅内大半个墙上张贴着巨大的广告地图，标注多个基地可以置换旅游，并嵌有几个大字：“全国一站式度假养生置换平台，一处置业处处安家”。一边是销售人员热情讲解，洗脑般的宣传语点燃了现场的热情，一旦有老人签了合同，就敲锣打鼓高声通报；另一边，一群人挤在一起砸彩蛋，不时有人赢得各种购房优惠，兴奋喝彩。
更让人心动的是销售人员承诺可以“售后包租”——前三年各支付给购房者所购居所总价的5%作为收益，合计15%，第四年至第十年期间，利润的60%作为返还老人的收益——如果贷款买房，意味着返还的租金基本可以覆盖每月应还的贷款。
这场锣鼓喧天的抢房现场营造的氛围，传递给老人的信号是：海景房买到就是赚到。诱人的广告和攀升的房价前景撩拨着老人的神经，越来越多的老人相信他们的话术，购买海景房，不仅能呼吸海滨城市的新鲜空气，也能享受到房地产市场早些年逆天改命的神话。
被现场气氛冲击得昏胀胀的王汉强深受鼓舞。这一楼盘据介绍是一线海景房，小区门外就是白银闪闪的沙滩。他相中一套75平的房子，不过他并没想现场就买，还想观望一下。
但是，后续进展根本由不得他自己。王汉强事后回忆，自己几乎是被对方释放“诱饵”弄得晕头转向，从而一步步落入陷阱的。在打听到王汉强是位医生后，销售人员变得格外殷勤。原本负责王汉强的销售顾问又叫了三位同事过来。王汉强说，“4个人紧紧看住我，就连去卫生间也会盯着。”
身单力薄的王汉强像是肥美的猎物，被四个精壮的年轻人围攻着。更为夸张的是，在听到王汉强身上并没有带钱时，他们并不相信。4个人把他带到卫生间外的无人长廊里，让他把身上的口袋都掏一掏，直到王汉强从兜里掏出褶皱的三百元现金。
临到中午，70岁的王汉强又困又累又饿，身体极度虚弱。4个销售人员还在极力劝说，生怕“到嘴的鸭子跑了”。他们调整策略，表示可以借给他2万块，但要写个欠条。几个人合力围攻下，王汉强写了欠条，还签字按了手印。王汉强事后回忆说，当时的场景，根本容不得思考，写欠条都是仓促之下写的。他出示的借条收据上的字迹，也曲曲拐拐，完全不像一个练过多年书法的老先生的笔迹。
王汉强相中的这套房子，单价8100元/平，全款61万元，但首付款只要5万元。打了欠条，王汉强算是借钱付了2万元，还欠3万元。为了防止节外生枝，回武汉的路上，销售人员一路跟随，也不允许他回家，直接让他到医院科室拿银行卡，把5万元首付款付清才作罢。
很多老人的遭遇大都相似，他们都是在开发商、宣传商打着100-300元便可享受旅行看房的口号下，抱着游玩的心态去的，但都在售楼部连忽悠带骗营造的火爆场景中，当场买了房。
记者接触的多位老人称，他们到达乳山时已是深夜，又困又累，身体极其疲乏。在售楼部制造的抢房敲鼓的气氛中，她们无法有清醒的头脑去了解海景房的真实样貌，完全陷入开发商营造的海景房梦境中无法自拔，几乎在2个小时的时间里，就糊里糊涂地买了房。
65岁的余文祥在2018年12月来到乳山辰远公司售楼部时，一口气买了三套房，从40多平到70多平都有，单价将近9000元/平。其中两套写在儿子名下，一套在自己名下。现场销售人员的承诺听起来就是笔稳赚不赔的买卖，他们不仅告诉她，“三套酒店公寓房每年有15万左右投资收益”，还表示“现在先交定金签合同，价格优惠划得来，哪怕之后不要，也可以退。”
王汉强和余文祥选择了全款支付。还有一些老人根本没有经济实力，开发商则协助其在乳山当地银行办理按揭贷款。有些老人年龄超过银行的规定，开发商则捆绑上老人子女，全程包办假离婚证、假房产证，申请贷款。
67岁的长沙老人卢先琳交了首付后，才知道自己年龄超过银行按揭房贷的条件。开发商又不愿意退首付款，双方僵持不下。2020年5月，辰远公司的人专门来到长沙，了解完卢先琳家庭状况后，告诉她可以用她儿媳的名义贷款。不过，由于儿子有其他信用贷，无法申贷，需要先给儿子儿媳办假离婚。
卢先琳的儿媳王心告诉记者，让她十分震惊的是，他们夫妻二人并不需要去民政局办理离婚，辰远公司只是让她提供身份证，花几百元帮助他们办理了假离婚证。同样，为了办理按揭贷款时证明还款能力，还给她办了假房产证和假流水。
王心原本还担心这样操作会被银行拒贷，但几天后，辰远公司打电话让王心于5月13日去乳山农商行面签。面签之前特意嘱咐她，记住离婚日期、房产证号和住房面积，并表示“别的就不用管了，你不用担心，我们很有经验了。”王心很快获得20万贷款，期限是10年，每月需要偿还2250元贷款。
被套住了
无论是全款还是按揭贷款买房，王汉强、余文祥等人在签订购房合同时，都是稀里糊涂地在销售人员的指示下签字，不仅没让看合同，而且一式三份的合同签完后，理应给买房人一份，但全被销售人员拿走了，一份也没留下。销售人员给出的理由是合同需要拿到住建局备案。
余文祥迟迟没有拿到合同。她不明白，明文约定人手一份的合同，辰远公司为何不肯给她。2021年4月15日，她来到乳山市住建局说明情况，并索要合同。得到的答复是，“辰远公司只能给你合同复印件。”余文祥坚持要原件，住建局则建议她去法院起诉。
余文祥再次来到辰远公司售楼部，说不给合同就不付款，并威胁拨打110，才要来了她的合同。这时她才发现，合同上多出了一份附加协议，要求另交3.5万元装修款。
多位老人对记者表示，他们在签合同时都不知道自己还签了一份装修协议，也从未有人告知过要交装修费，宣传单和合同都明确其购买的是精装修房，售楼部还设有精装修的样板间，也是交付时的标准样式，因此认为不该额外收费。记者获得的宣传幻灯片上显示，“精装修拎包入住”，在购房合同上，也看到对装饰装修及相关设备标准进行了规定。
随着收房日临近，更多的问题接踵而至。公司宣传时所承诺的“售后包租”并未兑现。
多位老人告诉记者，销售人员声称包租以委托管理形式进行，要在收房以前再签一份委托经营管理合同。然而，很多老人只看过这份合同的模板，并未真正签过字。
在购房前，辰远公司一位李姓员工给余文祥出示了一份悦澜湾房屋委托经营管理合同，余文祥提供的一份微信聊天记录显示，李经理告诉她，收房验房以后，她需要跟酒店签上述合同，然后到物业去填写个人资料，再领走房屋住宅使用说明书、保证书。然而，后来余文祥问起这些，辰远公司却拒不承认这是公司的承诺。公司将售后包租的承诺和这份委托合同的责任，归咎于李经理个人行为。“据说是开除了”，余文祥说。
记者以业主亲属的身份致电悦澜湾售楼部，工作人员表现得很惊讶：“本来这个房子就不包租，谁说能包租啦？”并表示没听说过这份委托经营合同，公司也没有李经理其人。
除了“以租养贷”外，在辰远公司的宣传中，凡购买悦澜湾房产的业主，在交房当日可办理VIP卡，凭卡可在青岛、江苏、海南等6大旅游城市实现28天免费置换入住。然而，当老人们买完房付了钱，问起如何置换，辰远公司却对这一承诺全盘否认。
公司的否认让想要靠买房投资养老的老人大呼上当受骗。
如果不是售后包租的承诺，王汉强也不会这么迅速买房。当初全款支付的60多万元，其中很大一笔是积攒下来为儿子看病的钱，也有20万是从亲朋处借来的钱。年过古稀的他在这所效益一般的小医院兢兢业业大半辈子，疫情最严重时，医院不接诊普通病症，他还亲自熬药送药，治好了一位92岁老人的糖尿病足。然而，即便善于把脉问诊、发现病人的症灶，他却无法勘破“海景房骗局”，让自己背上数十万的债务。
那些通过假离婚证、假流水办贷款买房的老人更是遭到当头棒喝，他们当初之所以同意贷款，正是因为按照公司“以租养贷”的承诺，他们并不需要担忧还贷，但如今，毫无还贷能力的他们不得不背上巨额债务。
51岁的陶江，因为轻信海景房的未来升值空间，于2019年1月花36万买了一套银滩海景房。他没有那么多现金，就拿积攒一辈子的存款10多万，付了一部分房款，余款是在辰远公司为他办假离婚证和假流水下，从乳山农商行贷的，期限10年。他每月需要还贷2300元。
然而，陶江是个农民，在农地里一年忙到头也只能赚两三万块钱。他又身患糖尿病和高血压，每年买药就要花去1万多。他几乎没有偿贷能力，只好跟朋友借了5万块钱，头两年艰难维持着还了部分贷款。2020年底收房后，他才发现原来并没有所谓的“以租养贷”，未来的房贷还是要自己还，这时他彻底崩溃了。
不止陶江，还有至少数十名老人，深陷债务压力中，艰难度日。2021年1月，他们联名给乳山市农商行领导写了一封信，表示将停止交纳按揭款，还详细陈述了辰远公司以包办假离婚等手段帮办贷款的情况。
但银行没有回音。至今，大部分老人依然在透支自己的晚年生活还贷，原本依靠微薄的退休金和“棺材本”聊度晚年的平静日子变得十分拮据困顿。
房价泡沫早破了
实际上，买完海景房回到家的那一刻，很多老人如梦初醒，隐隐为自己的“仓促买房行为”感到后怕。
余文祥事后特意搜了乳山当地二手房的价格，发现自己买“贵”了。销售人员所声称的“未来升值空间”是个幌子，当地二手房价格才3000多元/平，而她买的已近9000元。这意味着，她高价买的房子根本没有转手空间。
事实上，乳山的海景房依靠忽悠式营销，诓骗外地人，一手房价格和二手房价格早已形成两个脱节严重的市场。
银滩的上百个开发商，在过去的20年间，把银滩的房子推销到全国各地，也相继召唤了一批批来自天南海北的人，兴冲冲地涌入乳山银滩。他们和余文祥、王汉强相似，都是被穷游团的大巴车载去以后，在忽悠式宣传和限制人身自由下买了房子。
他们无意中助推了一手房价的攀升。央视2009年的调查报道指出，最火热的时候，每天都有几十辆大巴车驶往乳山银滩。银滩海景房售价也一路水涨船高。根据上述央视报道，2006年，乳山银滩的房价不到2000元/平，在短短三年时间上涨到6000元/平。
乳山市新建商品房成交均价数据显示，2015年-2019年，银滩新建商品房价格上涨明显，同比上涨约42.9%，2020年疫情爆发以后，上涨趋势放缓，银滩一手房成交均价在7500元/平。记者查询乳山市房屋信息公示平台，乳山市银滩最新月份的一手房成交均价，已下降为6500元/平。
这也意味着余文祥等人于2018、2019年购买的商品房已是房价巅峰。
而一手房的价格并不能代表他们手握房产的真实价值。余文祥等人高价买的海景房流通很差，几乎无人问津。家在河北的冯文敏深有体会。她于2009年，花4、50万在乳山银滩买了两套海景房，直到现在也没卖出去。她真正了解当地楼市后，干脆连中介都懒得找了，白搭功夫。两套公寓房一直闲置，只是偶尔一年里有几天时间，她和家人去暖暖房，聊以慰藉。她的多位同乡买的海景房，同样也烂在手里。
二手房价格早在2011年始，就已经疲软，此后虽然历经跌宕起伏，但是最高峰时仍然维持着与2011年相差无几的水平。
安居客数据显示，2011年乳山二手房均价曾达3600元/平，到2015年一度降至2700多元。走低两年后升温，到2018年攀升至近4500元/平。不过疫情以后，二手房价格再次一路走低，几乎跌回了2015年的水平，还一度被新闻爆出“白菜价”，比作另一个“鹤岗”。
也许正是一手房和二手房的明显差异，乳山市房屋信息公示平台有选择性公布数据，只公布一手房当月的网上签约数据，而不再公布二手房数据。
而为了维持一手房的价格走高，银滩开发商千方百计地在外地购房人和海景房真实情况之间竖立坚固的屏障。东北人邓杰在乳山干了13年房产中介，他见过一批批看房团来到乳山，深谙其中的道理。“我们这儿带电梯的55平二线海景房，二手房只要16.8万元，折合3000多元/平，而新房则可能达到8000多元/平的价格。外地人要是看到二手房价，他能去买七八千的吗？”
王汉强曾有机会越过屏障，但被销售人员及时拦住了。在与记者的聊天中，王汉强回忆了一个插曲。他在乘大巴车前往售楼部的路上，无意间在路边草坪上捡到一张其他中介公司的宣传单。还没来得及细看，他的销售顾问就急匆匆把宣传单收走，告诉他“这都是骗子，不要看”。他事后回想，如果看到上面真实的二手房交易价格，决对不会买那套海景房。
狂奔后停滞，被海景房吞噬的海边城市
乳山市银滩房地产价格割裂的背后，是银滩地产开发的一路狂奔。
银滩定位为旅游度假区，2005年掀起海景房开发热潮，此后十年间，在细沙如云的银滩，沿着海岸线绵延二十公里，纵深3公里，建设了200多个海景房项目，囊括60万人口，覆盖整个乳山市人口。
虽然乳山市一直未公布银滩的地产数据，但是作为乳山市楼盘开发建设的重点区域的银滩，透过开发建设和销售数据的对比，可以管中窥豹，银滩房地产长期面临的库存压力有多大。
在乳山市年鉴中，乳山市的开发施工面积和销售面积曾作为重点数据被列出，譬如2006年乳山市开发施工面积299.19万平方米，而销售面积79.16万平方米；2010年，乳山市开发施工面积438.62万平方米，销售面积128万平方米。销售面积仅仅相当于当年开发施工面积的1/4。这也意味着，每年销售数据完全赶不上施工建设的速度。
这一现象或许更严重，2013年后，乳山市年鉴不再披露开发施工面积和销售面积的相关数据。
真实的交易数据超乎人们的想象。记者在乳山市房屋信息公示平台上随机查看了30个房产项目，发现无论是建成多久的小区，截至目前仍有大量房屋未售出。上述30个房产项目的未售率高达32%。以2014年就已获得预售许可证的花千墅小区为例，核准预售752套，仅售出65套，直至目前仍有687套未售出。
不仅楼盘实际消化缓慢，乳山市规划的配套设施也跟不上楼盘开发建设的速度，被舆论颇为诟病。根据《乳山市城市总体规划（2005-2020）》，远期规划在银滩新城区建设新的市级商业服务中心，包括大型商业服务设施等。规划在银滩设一处综合性医院，占地面积约10000平方米，床位约200张，并健全社区卫生服务网络。
但实际上，“目前当地并没有大型商业中心。”房产中介孙斌称，取而代之的是，隔几个社区会有一些连锁超市。此外，医院虽然有两三家，但是多位中介表示，医院的效益并不好，医疗设施一般，如果生病，大家还是习惯去20公里外的市区医院。另外，上述规划的小学、初中、高中院校也未落地。
基础配套设施的欠缺，也导致入住率极低，尤其是入冬后的银滩，几乎成了“鬼城”，即便是旅游火爆的夏季，入住率也不高。
蒋莉购房的小区有五栋楼，每栋楼14层，有近700户。她经常在夏日去小住一段时间，发现很少能看到人，只有到海边的路上能看到一些游客。她估摸着她的小区入住率不到1/7，而旁边的两栋小区，入住率更低。
和蒋莉同小区的陶江也有相似的感受。他曾于去年6月在银滩的海景公寓房住三四天。晚上，他在小区里散步，诺大的小区通常只有十几户窗户透出亮光。
入住率低，制约着配套设施的发展和推进，配套的欠缺又进一步降低人气，这几乎陷入恶性循环。在记者的采访中，还有小区因为入住率低，无法提供集中供暖，而银滩的冬天湿冷，对于北方人来说，几乎无法忍受。因为入住率低，银滩的交通也被人抱怨不方便。白天公交班次太少，半小时才一趟，晚上5点停运。出租车也很难打到，如果夜里突然生病，送到医院都是麻烦事。
海景房吞噬着这座城市的同时，也吞噬了购房的老人们。他们在开发商讲述的故事中信以为真，但实际都是开发商的口头承诺，并未写进有法律约束力的合同中。即便老人想要诉诸法律，也常常以败诉告终。
余文祥因拒绝收房和付款，被辰远公司一纸诉状告上法庭。感到愤愤不平的余文祥也反诉了这家公司。官司打了一年多，余文祥提供了当年收到的传单、公司演示的幻灯片、销售人员的聊天截图等证据，证明辰远公司虚假宣传、违约在先，然而辰远公司对上述宣传一概否认。法院采信了开发商的说法，不支持余文祥解除合同的要求，甚至还强制执行余文祥的全部房款，并判决她支付违约金。
余文祥拒绝收房后，才发现原来有很多老人和她一样，深陷海景房困境。他们相互打听、统计所知的受骗人，仅仅长沙就有100多人，每人涉及金额在40-65万元左右；武汉也有600多人。而在他们之前，还有南京等地更多的人因为购买的海景房楼盘烂尾，维权十余年毫无结果。
然而，只要乳山银滩的楼盘库存未消化完，开发商的游戏还会继续。今年下半年疫情刚刚好转，银滩的开发商们马不停蹄地开拓新的城市，在四川攀枝花市等地成立销售点，推出100-300元的乳山看房团和养老生态概念，收割另一波老人。
