房地产泡沫破裂成定局 习近平已难悬崖勒马(图)
习近平虽然提出“房住不炒”,但已难悬崖勒马。(图片来源:Adobe stock)
【看中国2024年4月27日讯】(看中国记者李正鑫综合报导)中国房地产泡沫预警信号早已经出现,但从中央到地方都在推波助澜,中国国家主席习近平虽然提出“房住不炒”,但已难悬崖勒马。另一个风向标也显示中国经济堪忧,中港写字楼空置率创历史新高。
房地产泡沫预警信号早已经出现
《华尔街日报》4月26日的报道认为,中国房地产泡沫早有警示信号。2016年正是中国房地产热潮刚刚兴起的大好时光,即便在那时,对于任何一个有心观察的人来说,真相都显而易见:这股热潮已经变成泡沫——而且很可能会以非常糟糕的结局收场。
然而,泡沫继续恶化,因为没有人希望盛宴终结。中国的开发商、购房者、房地产中介,甚至是为这场繁荣提供资金支持的华尔街银行,都忽视了警示信号。房地产开发商在投行人士和律师的帮助下,想方设法掩盖他们背负的债务金额。购房者虽然怀疑房地产市场过度膨胀,但还是在继续买房。寻求丰厚回报的中外投资者为开发商提供了大量资金。
报道指出,大家当时都有一个似乎无懈可击的假设,即中国当局绝不会允许房地产市场崩溃。中国人把大部分财富都投资在了住房上。如果允许楼市暴跌,民众的大部分积蓄可能会化为乌有,对共产党的信心也会涣散。
现在,中国正为没有及早采取行动控制这一切付出代价。目前已有50多家中国房地产开发商拖欠国际债务。专注中国房地产的民间智库可研(Keyan)称,约有50万人失去了工作。全中国约有2,000万套住宅尚未完工,估计需要4,400亿美元才能完工。
3月份,中国主要城市二手房价格下跌5.9%。地方政府由于失去了向开发商出售土地的收入,在偿还债务方面面临困难。随着房地产和相关行业对经济增长的拖累加大,整体经济变得脆弱。房地产和相关行业一度占到中国国内生产总值(GDP)的25%左右。
“天钧政经”的研究员任重道指出,中国经济发展到今天,盛极而衰。中国经济全面崩溃可能性不高,但极有可能全面倒退,其中一个原因是因为经济发展的旧模式——房地产+基建已经溃败,中国经济运行轨迹不可避免的逆转,一个高速增长时代已经结束。人们总习惯处于一个心理舒适区,但因环境变化而被迫离开这个舒适区的时候,会表现出茫然的状态,甚至想拚命回到原来的模式当中。如同习近平提出“房住不炒”(房子是用来住的,不是用来炒的)一样,看起来是有道理的。但是,习近平不知道如何改变房地产旧模式,底下各层级的官员也不想改变,因为过去数十年的旧模式给官员们带来了舒适感,脱离的话就得过“紧日子”了。所以,中国房地产发展到现在,习近平已经很难悬崖勒马。
房地产业量价持续下滑 新质生产力未见效
据中国《经济观察报》4月26日报道,不到一个月的时间,同一个小区的房子成交单价就从8.6万元/平方米降至约6.7万元/平方米,北京的房价已经回到2016年。
在北京二手房市场,大幅折价成交的情况并非个例。某中介公司北京大区一位负责人介绍,经历3月的成交高峰后,4月,北京市场的二手房成交量出现下降,价格跌势加快了,部分小区的成交价比3月下跌10%—20%。
这位负责人称,这一轮价格下行从2023年10月持续至今,开始只出现在个别小区,然后逐渐扩散,郊区是无差别地普遍下跌,城区则主要集中在老旧小区,与价格最高位相比,跌幅普遍在40%—50%。
4月以来最令人瞩目的房地产新闻是中国龙头房企万科陷入困境。不同于恒大,万科是中国房企中的“好学生”,很早就预判风险,降低杠杆率,在寒潮来袭时没有倒下。但持续的市场低迷,让这家企业也开始求生。
安邦智库的一份报告指出,尽管二手房市场有了积极的变化,但整个房地产市场逐渐下沉的大趋势,已经很难改变,房地产市场的寒冬还远未过去。
“万科、金地等‘优质’房企再次面临‘爆雷’危机,碧桂园、恒大等出险房企‘躺平’的情况下,市场的出清还远未实现。”安邦智库报告分析称,这意味着中国房地产市场不仅软着陆的“春天”未到,供需失衡的寒冬也远没有过去。对于房地产市场持续下行的长期性需要有充足的准备。
此前中国官媒大力宣传“新质生产力”,寄希望于以此替代房地产等传统行业拉动经济。在市场如此低迷的状态下,这些“新质生产力”概念下的产业,能否匹配和填补体量巨大、上下游产业链漫长的房地产业对于宏观经济和就业原有的贡献?
但是,问题逐步显现。香港中文大学商学院房地产助理教授杨扬此前向BBC中文指出了四个问题:银行的贷款给了房地产,制造业科技业拿不到贷款,实体经济虚空;一二线城市高房价,三四线城市高库存,供需错配;地方政府过去过度依赖土地财政,需要转型;保障住房,住房租赁制度还有待完善。
换言之,高速发展,让中国的资产价格不断上涨,无论企业还是居民,都在大举借贷,风险不断累积。
写字楼空置率创20年新高
中国经济委靡不振,又施行反间谍法,外资逃之夭夭,今年第一季上海写字楼空置率正式冲破20%,创20年新高。
戴德梁行统计显示,今年第一季,上海顶级写字楼净吸收量(新增租赁面积-租户退租面积)为8.58万平方米,季减9.86%,年减37.49%。
同期间,第一季上海顶级写字楼市场共有两个项目入市,新增供应量为10.87万平方米。
在供应增加、需求走弱下,市场机构世邦魏理仕数据指出,今年第一季上海顶级写字楼空置率,年增2.9个百分点至20.9%,创近20年新高。这就意味着,在中国一线城市,至少有超过2成的写字楼处于空置状态。
截至目前,除广州以外,北京、上海和深圳三个一线城市的写字楼空置率,都已超过20%;二线城市的写字楼空置率则超过20%;而包括青岛等在内的部分三线城市,写字楼空置率甚至已来到40%。
另根据市场主流机构--CAIC数据显示,截至2023年底,二线城市中,杭州、武汉租赁复苏缓慢,空置率持续走高,武汉甲级写字楼空置率已达到33%。
据很多中国民众在网络上反馈的信息,很多写字楼的空置率还要远高于此。
据中国《三联生活周刊》报道,随着写字楼空置率越来越高,租金也随之大幅跳水。空置率最高的深圳,租金价格相比前几年的最高点已经下跌了3成,回到了11年前的水平;北京去年的平均租金下降超过9%,但从实际成交价格来看,部分区域跌的租金价格其实已经被腰斩。
来源:看中国
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