日本的诸多状况使日本年轻人不那么热衷于买房。(图片来源：Adobe Stock)
在中国拥有房产是富裕的标配，没有房产的中国人会被划入穷人的范围，而男人结婚更是要买房子，否则很难谈婚配。但日本人并不像中国人那样热衷于买房。让我们先来看看下面这种情况。
如果每月还贷10万日元（合人民币5000元）买房，而且房子是永久产权；每月租金11万日元，猜猜日本人会买还是租？换成是中国人肯定会说，这还用问？肯定是买啊。但是日本人却会租而不是买。为什么会这样呢？难道日本人不喜欢买房子吗？拥有自己的房子是所有人类的梦想，日本人当然也喜欢住自己的房子。
现在让我们详细解释为什么日本人会考虑租而不是买。在日本租房的话，要交一个月的礼金给房东，一个月的介绍费给中介，还有一个月的保证费，以及第一个月的租金，也就是说租一个11万的房子，第一个月要交44万日元。如果租的是大楼还要每个月另交1万日元（大概500元人民币）。房租的契约大概两年一签，如果过了两年还想续租，要更新契约，费用大概也是一个月的房租。如果租四十年的话，大概要支付6000万日元（合人民币300万元）。
我们现在再拆看买房的资金走向，每月还贷10万日元的房子总价是3600日元（合人民币180万元）享有永久产权。一次付清首付300万日元（15万人民币），另加买房时的中介费用，税费以及房屋保险为250万日元（人民币12万2500），房贷为每月10万日元，利息1.4%，还贷35年，大楼的话每月修缮费为2万日元。买房的话初期费用是550万日元（合人民币27万5000），如果职业是医生或公务员等可以零首付，虽然还款时间延长，还是要支付250万日元的中介费以及各种杂费和保险。
通过以上租房和买房的对比，我们可以得知，买房的初期费用远远高于租房，等到还清贷款的第三十五年或第四十年（医生或公务员的零首付），买房就比租房划算了。
但是我们还没有算上固定资产税，在日本拥有不动产，每年必须交固定资产税，比如价值3600万日元的房子，每年的固定资产税大概是20万日元（合人民币1万元），每月大概2万日元不到点，我们放进四十年的买房成本就是6500万日元，而租房四十年则是6000万日元出头点。所以得出的结论就是租房的成本一直会比买房的成本要低。
除了以上理由之外，还有其他七个理由让日本人更倾向于租房而不是买房。第一，租房的人际关系简单，而买房则必须参加由邻居组成的管委会，在日剧里常有主妇在管会里闹矛盾，形成鄙视链。第二，日本大公司常有国内甚至海外的工作，所以租房更灵活。第三，35年的还贷压力太大，在终身雇佣制瓦解的时代，很难预估未来的收入。第四，家庭成员的变化，比如养育两个小孩，需要买三室一厅，但小孩长大离开家，就不需要这么大的房子。租房可以灵活调整。第五，租房的话，可以拿到公司的租房补贴。有的公司还提供给无房户免费宿舍。而一旦买房，这些福利就没有了。第六，泡沫经济后，日本的房子不但不涨，反而跌。房子就是折旧后折价卖。就像汽车一样，落地下跌。房子则是入住后下跌，房子是消耗品。所以对于日本人来说，房子并不是资产而是负债。有的子女甚至放弃继承父母的房子，因为一旦继承就要交管理费和固定资产税，而卖又卖不出去，即使卖出去还要交所得税，中介费等，不如放弃划算。最后一个原因则是日本有很多人不婚不育，一个人过日子，真不需要买房子，可以和父母住在一起。
其实这以上七点并不足以说明日本人为什么不热衷于买房，因为中国人也会有相似的经历，比如工作调动，家庭成员变化等，而且在中国买房首付更多，还有限购等条件。但在中国很多人都是手里有几套房。我的一个朋友就有两套房，一套自住，另一套出租，收租金，已经出租给同一个房客15年了，不过她不打算续租，想把房子卖掉，就提前三个月通知房客，让他们找房子去。类似的事，在中国常发生，比如房东的儿子要结婚了，收回出租的房子给儿子当婚房，就不续租了，让房客自己找房子。但是类似的情况在日本就没这么容易。
在日本一个房东想收回月租金7点5万日元（合人民币3800元不到点）的房子，竟然要赔给房客天价的赔偿。日本的借地法是保护房客而不是房东。租房契约虽然是两年更新一次，但暗藏的意思是除非房东有正当理由，否则不能拒绝房客更新，说大白话就是，一旦你把房子租给别人了，别人就可以永远租下去，只要他不搬走，你就不能赶他走，除非他自己不租了，你才能收回你的房子。
因为两年更新一次租房契约，意味着房客面临每两年就有搬家的风险，所以这个借地法就是保护房客而非房东。有一个日本朋友，虽然有三处房产，宁肯空着也不出租，她想卖就不能租，而在日本卖二手房并不像中国那样容易，她要承担两处房产的固定资产税以及管理费，养着这两处房，直到有人接盘为止。
即使房东有正当理由拒绝更新租房契约想收回房子不再出租，但是法律还会考量以下四点。一.房东和房客谁更有使用房子的必要。二.租赁状况，比如房租的缴纳状况和房客的租屋年限。三.使用状况，比如房客是否违规使用房子。四.房子的现状，比如房子是否安全，是否需要做大规模修缮。为了收回房子，房东必须向房客支付补偿金，和提供房客搬走的替代方案。我们举个具体判例来说明。
日本的一个房东因为儿子要结婚了，想收回一套公寓大楼，铲平后重新建房子连上老宅，这样老夫妻和小夫妻可以比邻而居，不太远也不太近，正好相互照顾。这套公寓大楼里住了四户人家，其中的三户同意搬走，只有一户不同意，最后只能上法庭。
法院考虑房客比房东更需要房子。这个房客持续租房36年，目前高龄，无业还生病，靠年金生活，需要到附近的医院定期治疗。最后法院虽然同意房东的正当理由不更新租房契约，但判房东支付给房客400万日元（合人民币20万）的补偿。还有无数的判例说明，政府和法律是保护房客而不是房东，所以在日本完全有底气一辈子租房而不用买房。
在日本买房只是一个选择题，一整套法律体系和制度支撑着房客的生活，再加上日本少子老龄化，年轻人不结婚不生育，一辈子租房更自由些。日本经历过泡沫经济后认识到，房子是用来住而不是用来炒的，房子不能成为经济成长的火车头。
当一个人早出晚归送外卖只为追求拥有一间房的时候，那些通过炒房造出来的繁荣只不过提前透支整个国家的未来。一旦泡沫破裂，整体经济不但打回原形，还会让全国人民背上沉重的债务。日本经历过的正是中国目前在经历的，他们的做法或许值得我们学习和参考。
