2024年1月29日，人們走過北京一座部分營運的恆大商業綜合體內已關門的餐廳（Getty Images）
【看中国2025年8月18日讯】(看中国记者尹华综合报道)恒大集团在香港正式退市的消息如一颗重磅炸弹，震撼了中国经济界。这不仅标志着一家曾经风光无限的房地产巨头的陨落，更揭示了中国房地产市场长期累积的泡沫危机已进入白热化阶段。恒大的退市只是冰山一角，背后是政府、银行和房地产商组成的“铁三角”利益模式，以及过去政策失误导致的系统性风险。时评人高洁、石山、秦鹏和经济学家付鹏都认为，房地产泡沫的破裂已不可避免，并对整体经济造成深远冲击，那么，中国房地产市场的危机根源在哪，其对经济又有哪些广泛影响呢？
房地产“铁三角”模式的根源与危机
时评人高洁在自媒体节目《方伟时间》中指出，中国房地产市场的疯狂上涨源于政府、银行和房地产商之间的“铁三角”利益关系。这一模式要求房价持续上涨以维持各方利益，否则整个体系将难以为继。她追溯这一模式的起源至香港的“地产霸权”现象。在香港，房地产商通过不断抬高租金和房价，挤压其他行业，形成了一种地产主导的经济结构。这种模式在上世纪90年代被引入中国大陆，导致房地产市场迅速泡沫化。
高洁进一步分析，“铁三角”模式的核心在于政府依赖土地财政，银行通过房地产贷款获取稳定收益，而房地产商则通过高杠杆扩张获利。然而，这种模式本质上要求房价永无止境地上涨，以掩盖高债务和低效率的问题。一旦房价停滞或下跌，整个链条将面临崩塌风险。她指出，政府多次试图通过调控遏制房价上涨，但由于政策执行依赖于从中获利的房地产商和地方官员，实际效果微乎其微。例如，地方政府在土地出让中获取巨额财政收入，而这些收入又反过来支持了更多的房地产开发，形成恶性循环。高洁警告，市场规律终将战胜人为干预，房地产泡沫的破裂已不可避免。
时评人石山在该节目中对此观点表示认同，并进一步指出，中国房地产市场的泡沫化已达到极点，导致整个经济出现断崖式下滑。他强调，香港“地产霸权”的负面影响被中国大陆全盘吸收，导致资源过度向房地产倾斜，制造业、服务业等实体经济受到严重挤压。石山分析，房地产商通过高杠杆操作和预售制度，将风险转嫁给购房者，而政府和银行则在短期利益驱动下，默许甚至鼓励这种行为。然而，当市场需求萎缩，交易量急剧下降时，泡沫的脆弱性暴露无遗。石山指出，恒大的退市只是开始，其他房企如碧桂园、万科等同样面临高债务和销售低迷的困境。
政策失误与“涨价去库存”的恶果
时评人秦鹏则从政策角度深入剖析了房地产危机的成因。他认为，恒大崩溃只是中国房地产市场泡沫破裂的一个缩影，根源在于2015年左右推行的“涨价去库存”政策。这一政策通过棚户区改造、货币化安置等方式人为推高房价，同时鼓励房地产企业大规模借债扩张。秦鹏指出，这一政策的初衷是消化三四线城市的高库存，但结果却是房价暴涨，居民购房负担加重，房地产企业的债务水平飙升至危险高度。
例如，恒大在这一政策红利下迅速扩张，通过高杠杆和预售制度积累了超过两万亿元的债务。然而，当市场需求饱和，购房者无力继续支撑高房价时，恒大等企业的资金链断裂成为必然。秦鹏强调，2015年的“涨价去库存”政策虽短期刺激了经济增长，但长期来看加剧了泡沫化，导致整个房地产行业陷入系统性危机。他指出，恒大的问题并非个案，碧桂园等其他房企同样面临类似困境，三四线城市的楼盘滞销尤为严重。例如，广东惠州大亚湾的海景房价格从2016年的百万元级别跌至如今的20万元左右，且仍无人问津。
经济学家付鹏则从更宏观的角度分析了房地产泡沫对经济的深远影响。他认为，中国房地产市场的危机不仅是行业问题，更是整个经济模式的结构性缺陷。付鹏指出，过去二十年，中国经济高度依赖房地产作为增长引擎，地方政府通过卖地获取财政收入，银行通过房贷和开发贷获取利润，而房地产商则通过高杠杆操作实现暴利。这种模式在经济增长期看似无懈可击，但当经济进入下行周期，房地产的脆弱性暴露无遗。
付鹏特别提到，房地产市场的泡沫化导致资源错配，大量资金涌入地产而非实体经济，制造业和科技产业的创新能力受到抑制。此外，高房价推高了居民的生活成本，抑制了消费能力，进一步拖累经济增长。他引用数据指出，2025年上半年，中国百强房企的销售同比下降30%-40%，三四线城市的楼市几乎陷入停滞。付鹏认为，房地产泡沫的破裂不仅导致房企破产潮，还引发了地方债务危机和银行坏账风险，形成了经济下滑的恶性循环。
恒大退市的象征意义
恒大集团的退市被视为中国房地产市场危机的标志性事件。作为曾经的“宇宙房企”，恒大在巅峰时期通过多元化投资涉足足球、汽车、文化等领域，其创始人许家印一度成为中国首富。然而，恒大的高光时刻建立在高杠杆和激进扩张之上。据统计，恒大的总债务高达两万亿元，其中外债约400-500亿美元。在香港市场，恒大的股票价格从高点跌至退市前的0.16港元，几乎归零。
秦鹏分析，恒大的崩溃是“涨价去库存”政策和预售制度滥用的直接后果。中国的预售制度允许开发商在房屋未建成前向购房者收取全款，将风险完全转嫁给消费者，而非像香港那样仅收取少量定金。这种制度在市场繁荣时掩盖了风险，但在市场下行时导致大量烂尾楼项目，购房者血本无归。付鹏补充道，恒大的多元化投资，如足球队和新能源汽车，实际上是为了迎合政治需求和获取政策支持，而非基于商业逻辑。这些投资进一步加剧了企业的资金压力。
石山则指出，恒大的退市暴露了“铁三角”模式的致命缺陷。政府依赖土地财政，银行依赖房贷收益，房地产商依赖高杠杆扩张，三者形成利益共同体，但也共同承担了泡沫破裂的后果。他提到，恒大的债务危机不仅影响了购房者和债权人，还波及了上下游的建筑公司、供应商和就业市场。例如，恒大的供应商中有大量国有建筑企业，如中国建筑（负债2.13万亿元）、中国铁建（负债1.27万亿元），这些企业同样背负巨额债务，面临清算风险。
经济下滑与系统性风险
房地产泡沫的破裂已对中国经济造成全面冲击。付鹏指出，房地产行业占中国GDP的比重一度高达20%-30%，其下滑直接导致经济增长放缓。2025年上半年，全国商品房销售面积和销售额同比下降均超过30%，一二线城市房价虽相对稳定，但三四线城市的楼市几近崩盘。付鹏分析，高房价和高债务抑制了居民消费能力，导致内需疲软，而房地产投资的减少进一步拖累了固定资产投资。
高洁补充道，房地产危机的连锁反应还体现在地方债务和金融系统风险上。地方政府高度依赖土地出让收入，2020年以来土地市场低迷导致财政收入锐减，地方隐性债务规模已超过百万亿元。银行则面临坏账激增的压力，房地产贷款和开发贷的不良率持续攀升。石山警告，若不及时采取结构性改革，房地产危机的溢出效应可能引发更大范围的金融危机。
秦鹏则强调，政府在救助房地产行业时面临两难选择。一方面，大规模救助可能进一步推高债务风险，损害经济长期健康；另一方面，任由房企破产可能引发社会不稳定和经济进一步下滑。他指出，2020年推出的“三条红线”政策（限制房企负债率）虽意图遏制风险，但为时已晚，未能阻止泡沫破裂。
未来展望与政策建议
面对房地产泡沫破裂的严峻形势，专家们提出了多项政策建议。高洁建议，政府应逐步减少对土地财政的依赖，改革税收结构，增加对实体经济和创新产业的投入。她强调，打破“铁三角”利益模式是关键，需通过透明化政策执行和强化监管，削弱房地产商和地方官员的既得利益。
石山则呼吁加速经济多元化发展，扶持制造业和科技产业，降低对房地产的依赖。他建议政府加大对中小企业的支持力度，优化营商环境，以激发经济活力。秦鹏提出，应完善预售制度，保护购房者权益，同时通过市场化手段逐步消化库存，避免进一步的债务累积。
付鹏认为，中国经济需从根本上转型，摆脱对房地产的过度依赖。他建议通过减税、降低融资成本等措施刺激消费和投资，同时加快城市化进程，提升三四线城市的产业吸引力和人口承载能力。付鹏强调，房地产市场的调整虽痛苦，但若能借此机会重塑经济结构，或将为中国经济的长远发展注入新动力。
恒大退市是中国房地产市场泡沫破裂的缩影，也是中国经济结构性危机的警钟。高洁、石山、秦鹏和付鹏的分析揭示了“铁三角”模式、政策失误和高杠杆扩张的深层问题。当前，中国经济正面临房地产泡沫破裂带来的多重挑战，包括消费低迷、地方债务危机和金融系统风险。专家们一致认为，唯有通过深层次改革，打破既有利益格局，推动经济多元化发展，中国才可能走出危机，实现可持续发展。未来数年，房地产市场的调整和经济转型的成效将决定中国经济的走向，值得各界密切关注。
