中国房地产（Getty Images）
【看中国2025年9月25日讯】（看中国记者李亭综合报道）中国经济正面临前所未有的双重危机：房地产市场全面崩盘与外需持续萎缩。经济学家付鹏、向松祚及时事评论家文昭的最新分析指出，环京楼市跌幅高达88%，中欧班列关闭导致外贸受重创，内需疲软难以支撑经济增长。专家警告，中国经济或将退回到1999年的水平，城市中产阶层面临“团灭”，社会阶层重新洗牌的趋势愈发明显。
房地产市场崩盘：环京楼市跌幅惊人
经济学家向松祚指出，中国房地产市场泡沫已彻底破裂，环京地区楼市尤为惨烈。以河北永清国瑞为例，2017年开盘价高达每平方米23万元，而今83坪两房仅售238万元，单价跌至2800元，账面跌幅达88%。若计入税费、资金成本等隐性成本，实际损失更为严重。类似情况遍布环京地区：香河富丽新城从2017年的每平方米2.5万-3万元跌至不足4000元；京北八达岭孔雀城从18万元/平方米跌至3000元无人问津。
北京核心区域同样未能幸免。通州永乐店十里春风2017年最高价38万元/平方米，如今成交价仅8000元，跌幅达80%；大兴威善庄一品家园从4万元/平方米跌至1.2万元，跌幅70%；顺义浅山香邑从3万元/平方米跌至1万元出头，跌幅65%。即使核心区高端豪宅也难逃破发厄运，如天安门东500米的峡工府，从2017年18万元/平方米跌至11万元，跌幅近40%；宋家庄北京金茂府从12万元/平方米跌至8.4万元/平方米。
向松祚分析，房价收入比是衡量房地产泡沫的重要指标。国际经验表明，房价收入比维持在6-8倍较为合理，而中国在2021年前部分城市高达20-30倍，远超合理区间。如今，北上广深等一线城市房价较2021年高点下调40%-60%，显示泡沫已破裂。尽管政府通过限跌令等政策干预，试图维持价格稳定，但开发商通过“阴阳合同”、赠送装修或车位等方式变相打折，实际成交价大幅下降。向松祚强调，市场规律不可违背，政策只能缓解下行速度，无法逆转趋势。
外需萎缩：中欧班列关闭雪上加霜
经济学家付鹏指出，中国经济过去20年依赖“外贸”和“房地产”两大支柱，但外需正面临断崖式下跌。根据中国海关总署数据，2025年8月净出口3.87万亿元，同比下降3.5%。虽然出口总额23万亿元，同比增长4.8%，但对美国出口同比暴跌33%。付鹏分析，尽管对东盟出口增加，但东盟多为转出口平台，最终消费市场仍以美国为主，美国需求疲软直接冲击中国外贸。
更严峻的是，自9月12日起，中欧班列因波兰关闭边境而全面停运。此事件源于俄罗斯多次入侵波兰领空及与白俄罗斯在边境的联合军演，迫使波兰采取强硬措施。付鹏认为，俄乌战争以来，中国已因俄罗斯问题多次受损，包括在欧洲形象恶化、资产被占用及企业因制裁蒙受损失。此次中欧班列关闭进一步加剧外贸企业困境，凸显地缘政治对经济的深远影响。
付鹏警告，全球意识形态正从开放融合转向右翼化、保守化和逆全球化，这对中国以出口为支柱的经济模式构成严峻挑战。未来几年，外需不确定性将持续增加，特朗普关税政策及地缘政治紧张局势将进一步压缩中国出口空间。
内需疲软：消费预期持续低迷
付鹏分析，房地产市场崩盘直接拖累内需。2025年1至8月，居民新增中长期贷款仅1.08万亿元，其中房贷占比约70%-80%，全年新增购房贷款预计仅8000亿至9000亿元，远低于2008年的4100亿元。文昭进一步指出，考虑到中国经济总量现为2008年的4倍多，房地产业对经济的拉动作用大幅下降，形同“大饥荒”。
国家统计局数据显示，2024年城镇居民人均可支配收入为54188元，约为2008年的3倍，但房屋均价从2008年的3500元/平方米飙升至2025年的9649元/平方米，涨幅达2.7倍。房价高企叠加销量低迷，反映出供需严重失衡。政府限跌令虽维持表面价格稳定，但市场以“有价无市”回应，实际成交价通过变相折扣大幅下降，部分楼盘与2021年高点相比甚至“腰斩”。
付鹏强调，内需疲软并非疫情独有，而是自2012-2013年起逐渐显现。居民部门高杠杆率和资产泡沫导致消费预期被透支，疫情进一步恶化中低收入群体的收入预期。他认为，当前不应通过加杠杆刺激消费，而应通过提高居民收入预期、减轻教育和医疗负担来恢复内需。文昭则指出，1999年是中国城市中产阶层诞生的前夜，如今房地产泡沫破裂与收入预期恶化，正导致中产阶层“团灭”，社会阶层面临重新洗牌。
政策困境：救市难解根本问题
面对内外双重压力，中国政府近期调整防疫政策，并计划在2026年两会前将工作重心转向经济复苏。国务院发布的《切实扩大内需战略规划纲要》提出至2035年的长期目标，试图通过刺激消费提振内需。然而，付鹏和向松祚均认为，短期内通过房地产加杠杆重振经济的可能性不大。
向松祚指出，房地产市场需要“出清”，即通过市场化手段消化过剩库存和债务，这一过程可能持续一代人。当前救市政策如降首付、降利率虽降低购房门槛，但本质是“收割穷人”，增加金融风险。居民对房地产市场信心崩塌，开发商信用危机加剧，政策效果陷入“塔西佗陷阱”——即政策越刺激，公众越不信任。
文昭警告，政府通过信息不对称维持市场虚假稳定，一旦政策松动，房地产市场可能出现比日本90年代更严重的崩盘。日本1991-2002年的“失去的十年”中，大城市地产价格平均跌幅50%，而中国在政府强力护盘下已接近这一水平。若干预力度减弱，房价可能进一步暴跌。
社会阶层洗牌：经济退回1999年？
文昭分析，2025年居民新增贷款退回到2008年水平，综合收入和社会结构变化，中国经济可能退回到1999年的状态。1999年是住房商品化改革启动的次年，城市居民尚未拥有自由产权住房，国企改革导致大规模下岗，社会阶层发生剧烈洗牌。如今，房地产泡沫破裂与收入预期恶化，正重塑社会结构，城市中产阶层面临“返贫”风险。
文昭认为，中国社会已发生不可逆变化，难以退回到1960年代的极端状态。习近平政府近年尝试的社区大食堂、退林还耕等政策均以失败告终，显示民间抵制力量的存在。然而，1999年的社会心态与当前不同，当时人们对未来普遍乐观，而如今居民债务高企、信心低迷，经济复苏面临更大挑战。
未来展望：重建信心与结构改革
付鹏建议，政府应从根本上改善收入预期，减轻居民在教育、医疗等领域的压力，同时优化供给结构以匹配新一代消费偏好。向松祚则强调，房地产市场的调整不可避免，政策应聚焦于缓解而非逆转下行趋势。文昭指出，打破既得利益集团的“铁三角”——土地财政、开发商高周转模式、银行抵押物崇拜——是实现信用变革的关键。
当前，房地产市场的核心问题在于“钱从哪里来”。向松祚援引墙内博主观点指出，高房价并非高财富，而是高债务。降低首付虽能短期刺激需求，但长期加剧负债风险，挤压其他消费领域。只有通过提高首付门槛、限制低收入群体过度杠杆，才能避免金融风险进一步恶化。
中国经济正站在十字路口，未来这座列车将驶向何方，不容乐观。
