加拿大房地产（免费图片：Pexels）
【看中国2025年11月2日讯】在加拿大央行10月底宣布小幅降息25个基点后，至2.25%。央行行长Tiff Macklem在随后的新闻发布会上暗示，此轮降息周期可能已接近尾声，如果经济和通胀展望符合预期，当前利率水平已“恰当”。这一决定旨在支持经济复苏，但也反映出对美国贸易政策等外部风险的担忧。有评论指出，加拿大房地产市场正深陷前所未有的“至暗时刻”。
多伦多新公寓市场崩盘迹象尤为严峻：9月份，整个多伦多市仅售出53套新公寓，整个大多伦多地区（GTA）总销量仅155套，同比暴跌44%，较过去10年平均水平腰斩90%，创下自1990年以来35年最低月销量纪录。与2021年市场狂热峰值相比，跌幅高达96.3%，交易活动几近停滞。新公寓基准价格虽持平于103.3万加元，但较2022年峰值已回调近20%，意味着一套高峰期购入的公寓，纸面财富蒸发超过20万加元。未售库存堆积如山，高达21749套，以当前销售速度计算，需要足足22个月才能消化。温哥华市场同样冰封：约2500套新公寓空置待售，是去年同期的两倍，主要集中在Burnaby、Coquitlam和Surrey等郊区，开发商哀鸿遍野，库存压力与销量低迷同步加剧，整个大温哥华地区9月销量同比腰斩，价格回调15%以上。
评论指出，这场房地产“完美风暴”并非突发，而是多重宏观因素长期酝酿的结果。加拿大央行自2022年起为对抗顽固通胀，将基准利率从历史低位0.25%迅猛拉升至5%，直接推高抵押贷款利率从2%飙升至6%-7%。简单算一笔账：一套价值80万加元的房产，首付20%后需贷款64万，在2%利率环境下月供仅约2700加元，但利率升至6%后，月供暴增至近4000加元，购房者的实际购买力瞬间腰斩。这不仅仅是数字上的变化，更是无数家庭购房梦的破碎。根据加拿大房地产协会（CREA）最新数据，9月份全国房屋销售环比下降1.7%，这是自4月以来首次下滑，结束了此前四个月的渐进回暖势头。全国平均房价为67.6万加元，较上月微降，但整体市场信心仍摇摇欲坠。
投资者群体——曾一度占据市场70%份额的主力军——首当其冲遭受重创。目前，多伦多81%的预售公寓持有者每月净亏损605加元，持有成本飙升叠加资本增值梦碎，导致他们纷纷离场，转向更安全的资产配置。这使得市场失去最活跃的参与者，自住需求难以独力支撑大局。联邦政府移民政策的急转弯进一步浇灭了市场的火苗：2025年移民配额从原计划50万锐减至40万，2026年拟进一步降至36万。8月份国际学生抵达人数同比下滑43%，1至8月新生总数暴跌62.5%。长期以来，人口涌入一直是加拿大住房需求的“发动机”，如今这一动力减弱，直接打击了长期增长预期。CBC报道指出，这种政策转向已开始对租赁市场产生立竿见影的冷却效果，租金涨幅可能因此平均降低两个百分点。
美加贸易战 宏观经济环境雪上加霜
美国与加拿大的贸易摩擦加剧，二季度加拿大GDP意外收缩1.6%，失业率攀升至7.1%，尤其是青年失业率高达14.7%，创下10年新高。科技和金融行业裁员潮涌现，年轻家庭的购房信心崩塌，“等一等”的观望心态主导市场，形成“房价越跌越无人问津”的恶性循环。GTA房价持续回调：独栋住宅中位价下跌7.4%至154.87万加元，公寓价格跌幅达5.6%。建筑成本在过去几年大幅上涨，而售价却持续下探，导致开发商利润空间极度压缩，甚至出现倒挂现象。银行在高利率环境下收紧信贷政策，许多项目因预售率不达标而被迫延期或取消，这不仅加剧供应端混乱，还进一步打击了市场信心。加拿大抵押和住房公司（CMHC）数据显示，9月份住房开工率虽小幅加速，但整体仍处于平缓状态，受关税不确定性和经济悲观情绪影响，开发商投资意愿低迷。
温哥华作为加拿大房地产市场的另一重镇，其困境同样触目惊心。Global News报道称，大温哥华地区新房库存创纪录高位，9月销售低迷导致市场“动荡不安”，开发商如Rennie Group的总裁Greg Zayadi警告称，这种局面可能引发连锁反应，包括更多项目搁浅和就业岗位流失。CBC进一步指出，2500套未售公寓的“库存爆炸”已让行业高管发出警报，整个地区空置率飙升，类似于90年代的崩盘前兆，尽管一份新报告乐观认为GTA公寓市场最终会反弹，但短期内“至暗时刻”难以逆转。全国范围内，9月房屋销售虽较去年同期上涨5%，但CREA已上调2025年预测，预计全年销售将以更温和的速度下降，这反映出市场从“混乱开局”向“低调反弹”的缓慢过渡。RBC经济学家在报告中形容秋季住房市场起步“低调”，但可能趋向“平衡”状态，意味着房价或在年底前平台期。
央行“降息结束”的信号，更是如一记重锤砸向市场。政策利率降至2.25%，而当前通胀率稳定在2.4%，加拿大重入负实际利率时代。从理论上看，负利率应刺激资金从储蓄转向房地产等实物资产，但现实中，市场信心极度匮乏，这一环境首先引发公众对购买力持续缩水的焦虑。生活成本压力未见缓解，普通家庭更倾向于捂紧钱包，不敢进行购房这样的大宗消费。买家原本期待一个持续降息周期，将抵押贷款利率拉低至更易负担的区间，但央行行长Tiff Macklem的表态彻底打破这一预期：未来较长时间内，借贷成本将高位锁死，提高购买力的希望变得遥遥无期。不确定性加剧观望情绪，在明确的降息路径中等待还能换来更低成本，但如今等待只可能赌注资产进一步下跌，导致需求继续冻结。
信贷市场的风险悄然积累
抵押贷款拖欠率持续上升，2025年至2026年的房贷续期潮将使大量借款人面临利率大幅跳升的现实。同时，信用卡和汽车贷款等非房贷产品的违约率急剧上升，成为房贷违约的前期预警信号。微小幅度的降息对缓解这些深层次债务压力杯水车薪。CTV News援引内部政府文件，揭示加拿大住房气候“严峻”，许多中型抵押贷款机构正考验财务弹性，潜在违约潮或引发系统性风险。
在这一新格局下，市场参与者面临前所未有的挑战。对于多伦多那些手持预售公寓合同的投资者而言，央行的决策意味着噩梦远未结束。他们不仅继续承受房产价值巨额缩水，更棘手的是交割时的“估值差距”困境：银行将按当时市场价评估，若远低于合同购价，投资者需自掏腰包补差，或放弃已支付的15%至20%首付。专家呼吁：现金为王，生存第一！投资者应立即行动，寻求专业帮助，确保现金流稳定；放弃对短期价格下跌的赌博，转而基于自身需求和长期负担能力决策。
首次购房者则陷入更深的矛盾。一方面，房价回调看似入场良机——CBC报道显示，加拿大最贵城市如多伦多和温哥华的住房负担能力已急剧改善，是三年来买房“最容易”的时刻；另一方面，高利率带来的月供压力依然沉重，经济不确定性让工作安全感下降。央行止步暗示等于告诉他们，别再指望月供很快降低，这可能迫使许多边缘买家彻底放弃购房计划，转而选择租赁。Global News指出，一些加拿大人仍挣扎进入市场，尽管首次购房者比例上升，但他们往往延迟购买以等待更低价格。道明银行分析显示，移民收紧已冷却租赁市场，租金增长率或降2个百分点，这或许为租房族提供喘息，但也凸显买房门槛的顽固。
何时迎来市场底部？
专家们认为，需要等待几个关键信号的出现。首先是库存的实质下降。只有当库存水平出现持续、明显的减少，才能证明供需关系开始逆转，这依赖于真实的自住需求入场，而非投机资本的回归。其次是销量的稳定与去投资化：销量数据需回归长期平均水平，并以自住买家为主导，标志着市场重回“居住属性”。第三是经济信心的重建：失业率尤其是年轻人的失业率需出现下降趋势，金融安全感得到提升。加拿大养老金计划投资委员会的一项研究显示，目前66%的千禧一代担心退休后资金不足，这种深层次的不安全感必须缓解，人们才能敢于重新承担长期债务。
政府层面的干预或成转机。安省虽对建造150万套房的承诺显得非承诺性，但联邦政府正放松部分抵押规则，以刺激年轻买家入市。魁北克市场相对稳健，经受经济不确定性考验；渥太华房价预计年底上涨2%，显示区域分化加剧。卑诗省绿党提议将租金上涨与单位而非租户绑定，虽获扶贫和租户权益团体支持，经济学家警告，这种政策可能带来意外后果，例如进一步加剧住房供给的扭曲。
这场房地产风暴，本质上是过去多年资产泡沫的强制出清。廉价货币吹大的价格泡沫时代已彻底落幕，央行“止步”标志着市场回归理性与居住本质：房产价值最终必须与人们的真实收入和负担能力相匹配。在高利率、高库存、弱信心这“三座大山”下，市场寒冬并未结束，而是进入一个更复杂、需更多耐心、审慎和智慧驾驭的阶段。全国住房开工率虽9月小幅回升，但CREA下调2025年预测，预计销售反弹将更温和。新不伦瑞克市场显示冷却迹象，卡尔加里9月销售下滑14%，凸显全国性低迷。
专家忠告
RBC助理首席经济学家Robert Hogue在10月8日的住房市场报告中警告，当前恢复势头“仍脆弱且不均衡”，建议投资者“止血保流，待机而动，勿试图接下落中的‘飞刀’”——即避免在不确定性中盲目抄底，以免加剧损失。
对于自住者，多伦多资深房地产经纪Nick Kalra强调，决策应“基于实际负担，拒绝短期赌博”，优先评估个人财务稳定性和长期需求，而不是追逐短期价格波动。
至于观望者，TriDelta Private Wealth总裁兼投资组合经理Ted Rechtshaffen建议：“保存实力，真正的春天自会到来”。
这些建议提醒市场参与者，在高利率和高库存的双重压力下，理性而非冲动，才是穿越寒冬的关键。
