【看中国2026年6月13日讯】(看中国记者谢心宇编译报导)马里兰州2026年立法会期传达出一个明确讯息：我们已不再争论是否存在住房问题。本届会期在州主计长布鲁克·利尔曼（Brooke Lierman）发布的《州经济状况报告》（State of the Economy）背景下揭开序幕。该报告指出，住房供应不足是拖累经济成长的主要因素之一。而当会期在休会日结束时，一系列住房法案已送交州长签署。
问题已经被承认。现在的问题是：马州是否愿意认真为解决方案买单？多年来，安纳波利斯（Annapolis）一直充满各种目标，却缺乏坦诚面对现实。增加住房供给、提高可负担性、在各司法辖区之间更公平地分配住房——没有人反对这些目标。但一直缺少的是对于为何这些目标屡屡无法实现的诚实回答。
任何真正尝试在本州兴建住房的人都知道答案：财务上行不通。建筑成本居高不下。利率仍远高于大多数项目最初规划时的水准。除了最强劲的市场区域外，大部分地区的租金收入无法支撑新建住房的成本。此外，地方政府的各种要求——设计标准、基础建设义务以及冗长的审批流程——不断增加成本，却没有增加任何住房单位。结果是开发案停滞、土地持续闲置，而我们口中的目标与实际建成的住房之间的差距不断扩大。
最明显显示安纳波利斯开始理解这一点的迹象之一，就是持续扩大税款替代支付（Payment-In-Lieu-Of-Taxes，简称PILOT）的适用权限。一直以来，人们倾向将PILOT视为一种酌情提供的优惠措施——地方政府在愿意时才提供的奖励。然而，这种看法完全错失重点。对于低收入住房税额抵免（LIHTC）开发案、办公室改建住宅项目，以及老旧社区的重建计划而言，PILOT并不是奖励措施，而是决定项目能否兴建的关键。实际财务计算显示，如果没有房产税减免，许多项目不是延后，而是根本无法实现。
本次会期也讨论了租客保护议题，包括“正当理由驱逐”（good cause eviction）及相关提案，而这正是核心矛盾所在。希望为租客提供更高的居住稳定性，是合理且值得支持的目标。但任何增加营运不确定性或限制收益的政策，都会影响新住房是否愿意被兴建。如果新住房无法兴建，可负担住房问题不会改善，反而会恶化。这并不是在保护租客与兴建住房之间二选一——没有任何认真看待住房问题的人会接受这种框架。真正的问题在于，马州是否能够制定同时兼顾两者的政策，还是继续把它们视为彼此对立的目标，最终两者皆失。
这也带出了真正的障碍：资金。马里兰州主要的住房补助计划“Rental Housing Works”今年被削减了2,000万美元预算，并预计在2028财政年度面临进一步削减。邻近州政府正投入数亿美元规模的住房信讬基金，而马州却朝着相反方向前进。
目前，对于收入低于地区家庭收入中位数（AMI）60%的家庭而言，马州约短缺9万个住房单位，而且这个数字每年都在增加。如果没有严肃的资金策略，其他所有措施——无论是分区改革、PILOT扩展还是各种良好愿景——都不会产生实际成果。
有一个模式值得马州关注。纽约市主计长布莱德·兰德（Brad Lander）已将纽约市部分公共退休基金投入可负担住房建设。这些基金管理超过2,700亿美元资产，透过定向投资社区发展金融机构及住房建设项目，支持可负担住房发展。其理念非常简单：结构完善的可负担住房开发案，尤其是结合低收入住房税额抵免（LIHTC）及长期政府补助的项目，可以产生稳定且可预测的投资回报。而这正是退休基金最适合持有的资产类型。这并不是披着投资外衣的社会使命。从财务角度来看，这笔帐算得通。
兰德的办公室已证明，受讬责任与公共利益之间的冲突，在许多情况下其实是个假议题。而且，这不只是纽约的故事。马州退休与退休金系统（State Retirement and Pension System）目前管理约670亿美元资产，代表教师、州政府员工及公共安全人员进行投资。各郡市退休基金也管理着数十亿美元资产。所有这些资金都在寻找投资回报。
若透过适当设计并获得政府信用支持，可负担住房不仅能提供稳定收益，也能将资金投入这些退休人员居住的社区。州政府与地方政府不必在照顾员工退休金和为居民提供住房之间做出选择。
州议会应研究相关授权法案，让退休基金管理人能将可负担住房视为一项正当且具吸引力的资产类别。马州议会本会期确实取得了一些实质进展。但最困难的部分——找到足够的资金——仍然摆在眼前。资本其实已经存在，投资理由也已十分明确。现在需要的，是付诸行动的决心。
