美國房地產熱 最危險的是短期投資者
人們對五年前科技dot-com股票的崩潰並導致整個市場的災難仍記憶猶新,格老的這一樂觀預測並不能平息他們的憂慮。當時投資者損失了巨大的財富,至今仍在恢復之中,而華爾街的崩潰導致了整個經濟的衰退。
今天的房產持有者應充分考慮到當時的情況。即使現在地產市場沒有出現泡沫,但需求的減低仍將使他們陷入困境。
當然,這只是個假設,在眾多的經濟學家,房產持有者和市場觀察家中,對房地產市場的運作是否已失控的定義各不相同。
近期的數據顯示,房地產市場增長迅速。至三月底,整個房產價格在過去的十二個月中上升了12.5%。五月份新房價攀升至歷史第二位,這表示低貸款利率帶動了房地產市場的興旺。
但房價遠遠高於平均價的地方泡沫跡象仍然存在。最近美林證券(Merrill Lynch)對美國五十二個大城市進行了調查,發現其中三十個城市出現過熱現象。
房價最高的幾個城市中:邁阿密,自2001年起房價飆升了85%,而房價與收入的差距也大幅上升。加州的六座城市--聖地亞哥,聖伯地諾湖畔地區,洛杉磯,舊金山,聖何塞和薩克拉門託--也被認為呈現「白熱化」狀態。據美林證券數據顯示,自2001年初,當地的房價已平均上漲了75%。
更令人驚訝的是一些中西部城市如密爾沃基(Milwaukee),明尼亞波利斯和克里夫蘭。美林證券的資深經濟分析師夏洛.金(Sheryl King)在報告中說:「在我們來看,這些中西部城市房地產市場呈泡沫趨勢--中西部主要以製造業為主,而近年經濟下滑--中西部房地產市場必需有嚴重警告指標。」
這些例子使人們很容易地聯想到華爾街的全盛期。
九十年代末,主要市場指數的飆升--最顯著的例子是科技股納斯達克(Nasdaq)綜合指數,在一些極端的例子中上升了五倍--使股票價格持續上漲。
但2000年初科技股的泡沫破裂後,導致股市一蹶不振,儘管納斯達克指數仍在硬撐之中,但其它一些市場指數的收益化為烏有。
相同的情況今天可能同樣發生在房地產市場上。花旗集團下的史密斯巴尼財務證券公司(Citigroup Smith Barney)的資深經濟分析師史蒂夫.懷汀(Steve Wieting)指出,如果投資者知道美國的中價位房從未有一年下跌過,他們可能會更有信心。
「現在這種理論帶來的樂觀預測就像是從前發生在股市上的一樣,」他說。「同樣的,房地產市場也可能在相似的情況下成為樂觀後的一個犧牲品。」
如果房地產步股市的後塵會怎樣?
五年前投資者的力量大大地刺激了科技dot-com股票--賭注是熱門股票將持續上升--而房地產市場似乎也將遵循同一道理。而當投資降低時,最危險的是那些借了錢投資以期獲得短期有效收益的人。
房產業的走向可能與貸款利率緊密相關。而貸款仍維持著意想不到的低利率。
房地產的衰退可能不會像科技股那樣衝擊美國經濟。就像懷汀指出的,九十年代末期美國科技輸出的增長量極低,而從1995年至1999年平均每年在高科技輸出的投入佔43%。而當科技股崩潰時,美國經濟失去了一個堅強的支柱。
但房產投資者請做好最壞的打算,如果房產市場就像幾年前股市投資者那樣轉換方向,他們將損失慘重。
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