開發商可能撐不住了(圖)
近日,某國有銀行人士提供的數據顯示,年底40%的開發商貸款將到期。同時,目前90餘家房地產上市公司提供的2010年中報數據顯示,接近2/3的公司經營活動產生的現金流為負值,約1/3的公司經營性和投資性現金流全為負值。顯然,開發商若未能在銷售額上有所突破,將面臨嚴重的現金流危機。
我們樂見開發商因現金流緊張促進房價理性回歸,但現金流風險未必導致房價理性回歸,卻反而可能引發銀行開發貸款的不良反彈和爛尾樓的形成。因為當前的房市問題既不是調控可以解決,也不是僅靠現金流就可以左右。
開發商能否通過外部融資改善其財務狀況,將考驗現金流風險對整個房市的影響。北京等地擬出臺《商品房預售資金監督管理暫行辦法》,使開發商將無法繼續調用預售資金實現滾動開發,無疑將惡化開發商的財務狀況。另一方面,去年7月銀監會出臺的《固產投資貸款管理暫行辦法》、《個貸管理暫行辦法》、《流動貸款管理暫行辦法》以及《項目融資業務指引》等規定,銀行採取貸款人受托的貸款支付方式,開發商申請開發貸款,但無法直接支配貸款資金,這降低了開發商的現金流壓力。另外,當前開發商股市融資、信託融資等也面臨著日益嚴格的監管審核。
顯然,當前開發商很難通過投資性融資改善現金流吃緊的局面。但當前開發商現金流風險,考驗的不僅僅是開發商,也是主要債權人銀行的風險可承載能力。畢竟,如何妥善配合開發商解決現金流問題,避免開發商破產導致銀行不良資產反彈是銀行必須面對的風險。銀行多大程度容忍開發商的違約風險,決定著開發商現金流風險對整個房價的衝擊程度。因此,若開發商通過定向融資等手段改善其財務狀況,或市場通過債務重組等手段消化了個別開發商的財務風險,將不會出現放量甩賣待售房。
其次,開發商現金流吃緊是否會導致房價拐點到來,取決於開發商是否會通過加快房屋銷售以提高經營活動現金流水平。毫無疑問,現金流吃緊將使開發商在當前這場曠日持久的樓市弈局中處境堪憂。開發商需加快商品房銷售進度,提高經營活動產生的現金流速率。而諸多財務狀況惡化的開發商在同一時期集中上市售房,將打破當前樓市弈局中供需雙方的博弈均衡,從而或將導致房價拐點的出現。
但以降價促銷回籠資金,改善財務狀況並非是最優選擇,因為一旦降價促銷導致房價泡沫理性回歸,將不僅達不到回籠足額現金流改善財務狀況的目的,而且會惡化財務狀況,加劇財務風險。因此,今後開發商可能會在不引發房價下跌趨勢的情況下,採取變相降價促銷的營銷手段的同時,同最大的債權人銀行等博弈,尋求貸款展期等方式改善惡化的財務狀況。
由此可見,通過開發商現金流惡化而預言房價理性回歸,只是從供給方立場判斷房價走勢,但房價走勢還取決於房市吸收整個經濟金融資源的能力。在當前過剩貨幣流動性依舊氾濫、通脹折算後的利率仍為負值,以及產能過剩壓力導致社會資本可投資項目逼仄等情況下,房市存在重新聚斂吸收過剩貨幣流動性的趨勢。因此,促使房價泡沫理性回歸,首先需要改變當前寬鬆的貨幣政策,通過收緊過剩貨幣流動性與提高利率,以降低房產投資的金融槓桿,提高其融資成本。
来源:和訊
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