地產商資金鏈決定未來房價
關於房價走勢,我認為,房地產價格的短期調整不是取決於利潤或銷售,而是取決於房地產商的資金鏈,取決於地產商的現金流是不是能支撐現有的運營模式。
因此,我們可以通過幾個方面來構建對未來房價走勢的預測:第一,可以通過房地產行業資金來源狀況,來分析未來資金來源變異的過程;第二,可以通過資金應付款的構成因素,來預測未來幾個月資金應付量的變化軌跡,從而判斷出整個房地產行業資金惡化的程度。當整個行業資金相對枯竭的時候,其運營策略必然發生重大調整,很重要的就是降價銷售;第三,可以根據房地產整個行業降價行為對資金的影響度,測算出要降價多少,才能使銷售額資金彌補其現金流缺口。
從整體來看,應該說,中國房地產市場還沒有步入真正的調整期,因為目前整個房地產市場的資金依然充足,房地產企業依然可以依賴於前期獲得的資金儲備拒絕進行降價銷售。今年1~10月,行業資金來源增速達到32%,處於歷史高位,而應付款累計增速僅為26.9%,還低於2006~2008年的平均水平。同時,從企業流動性來看,目前資金流動性指標——貨幣資金/(短期借款+年內到期非流動性負債)為1.4左右,雖然較2009年有所惡化,但依然遠遠高於2008年房地產降價銷售時的0.8。
但是,這種局面將在2011年二季度出現全面逆轉。這也是為什麼我們提出明年房地產價格會下降20%的原因:第一,從2010年12月起,房地產企業進入還款高峰期,應付款累計增速將超過30%;第二,資金來源由於銷售的下滑、貸款條件的提高、上市公司增發和票據融資難度加大等因素,將出現快速惡化,預計到2011年一季度將出現大幅度負增長;第三,由於首付比率、房地產抵押貸款等條件的變化,房地產企業的各類槓桿率出現了下降。按照推算,到2011年一季度資金流動性指標——貨幣資金/(短期借款+年內到期非流動性負債)可能下降到0.9左右。
與此相應的是,在政府加強土地和房產開發進度、整頓市場秩序的作用下,房地產開發投資和新上馬項目大量增加,這直接導致未來資金需求壓力加大,同時導致市場供給放量。
2010年3月,住宅新開發麵積和施工面積增速開始明顯回升,進入加速投資時期。今年1~10月住宅新開工面積累計同比增長60.8%,比2008年、2009年同期高出53.9個百分點和60.4個百分點。按照建設週期1年左右進行測算,2011年3月,房地產竣工面積將導致住宅供給大幅放量,從而改變目前房地產供給偏緊的局面。而這個時點,與房地產業資金全面緊張和經營模式調整相一致。
因此,正常預測,2011年3~4月是房地產市場進行全面調整的時點。
但需要提醒的是,目前房地產市場並沒有崩盤的可能,出現超過30%以上價格下降的可能不大,房地產市場能夠實現軟著陸。其主要原因在於:一是開發投資的槓桿率不高,目前只有5倍多,比發達國家平均水平要低30%,因此資金緊張難以引發金融危機性的調整;二是消費槓桿率也不高,從2009年的1.74倍下滑到目前的1.3,難以引發一般居民全面性拋售;三是房地產商資產負債依然處於健康狀態,三季度房地產整個行業資產負債為67%左右,不會出現整體性資產負債惡化帶來的全局性大調整。
因此,2011年房地產市場調整將是流動性壓迫式的調整,與2008年二季度的模式有些相似。
来源:第一財經日報
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