葉檀:中小開發商下半年可能被吞併(圖)
今年下半年將展開房地產市場的併購大潮,一些沒有資金實力的中小開發商成為被吞併的對象。
2011年,房地產開發商開始洗牌。
很多房地產商負債率處於高位,患上融資飢渴症。目前,包括大型開發商在內的房地產企業負債上升,萬科、保利的負債率都達到70%,一些公司甚至在100%以上。
根據用益信託網的統計,2011年1月份發行的集合信託計畫中,房地產信託的規模佔全部信託的37%。按Wind資訊統計,中融信託在不到兩月的時間內就發行了18只信託產品,其中投向房地產的就佔1/3。對於開發商而言,信託融資成本節節上升,抵押槓桿低,而利率等成本上升,並且一般無品牌的開發商還得不到高價融資機會。
同時,銀行貸款、定金與預售款、按揭款等是開發商的主要資金來源,如今成交量下降,貸款與預售款下降,資金更趨緊縮。從2010年下半年開始,預售款已受到監管,中小開發商度日如年。據莫尼塔證券判斷,今年全年地產開發商現金流可能為負,在中性假設下這一缺口可能略高於200億元。
限購令出臺後,2月全國商品房成交量預計下挫50%以上,預計2011全年交易量下滑20%或以上,銷售價格下跌5%至15%。按照庫存與資金鏈的估計,今年下半年將展開房地產市場的併購大潮,一些沒有資金實力的中小開發商成為被吞併的對象。
為了應對困局,開發商開始轉型。常見的轉型是多元化經營,轉型為實體企業或者資源性企業。2010年至今,共有16家上市房地產公司開始涉足其他行業的業務,其中主要以三大方向為主,包括新興產業、金融業和礦產資源業。
未來數年,中國房地產行業的集中度將大大提升,此時正是出臺節能規則、提升房地產質量的好時機。中國的房地產業處於大裂變的前夜,中小開發商正在等待並購的發令槍響。
来源:廣州日報
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