牛刀:中國房價正在重複2008年的故事
美聯物業,作為一家出自香港享譽中外的地產中介公司,依然關閉上海所有門店,收拾行囊,重振山河。比起2008年深圳中天置業董事長攜款而逃,風光得多,但是,本質上是一樣的,一窩蜂而起的中介公司面臨洗牌。
深圳謝先生在深圳南山買房時發現一個奇妙的現象,他準備買的二手房戶型、面積、樓層差不多,居然比這個樓盤旁邊新開的樓盤價格高出5000元。他百思不得其解,打電話問我。我告訴他,這種情況在2008年出現過,是房價出現下跌的信號之一。因為二手房可以找人評估,價格做得越高,在銀行貸款就越多,炒家牟利也越大。不幸的是,在市場面前露餡了。在深圳實行新的評估和稅制後,執行第一天,二手房成交量狂跌9成。
北京通州,2010年10月至今年7月12日,北京通州合計供應住宅項目19個,提供住宅8525套。同期簽約數為1887套,簽約率僅22%。其中有8個項目的簽約率在10%以下,簽約率超過30%的項目只有7個。而同期北京全市平均簽約率超過50%,通州簽約率位列全市各區之末。與2008年北京四五環之間、深圳後海、寶安中心區、龍崗中心城如出一轍。
就開發商來說,2008年資金鏈出問題的都是大公司,有華南五虎之稱的碧桂園、恆大、珠江、合生創展和富力,負債率大多高達190%,被四萬億救起來後,五虎,成了五熊,只有恆大還在盲目擴張。而這一次,資金鏈出問題將會從中小開發商開始,運氣不一定有2008年好。
別看房地產投資還在增長,那個東東救不了開發商。因為房地產投資增幅最大的是保障性住房。我對保障型住宅不看好,一來是政府沒有解決土地財富的平衡機制問題,本質上還在認可樓市的投機行為,否則,沒有理由不對空置住宅課以重稅,造成土地資源巨大浪費;二來地方官員的尋租行為不可遏制。
一切泡沫的根源,來源於權利的自私和瘋狂。權力越大,後果就越嚴重。不從根本上解決中國的住宅問題,就不會有房價的穩定和民生的安寧;而要解決這些問題,必須實行房價合理回歸,這也是溫家寶總理的承諾。現在的趨勢只是出現這些跡象,並沒有實質性的作為。
從2008年的情況來看,接下來要出現四大問題:
一是斷供。這是免不了的,因為很多人並沒有購買力,只是因為房價瘋狂上漲,才吸引他們飛蛾扑火,一股腦的扑進樓市;
二是退房,這是2008年出現的最多的問題,現在市場已經經過了2008年的是是非非,已經完全不能接受退房,也沒有人支持退房;
三是開發商破產,這是必然的,盲目擴張、胡亂借貸,房地產信託產品年化收益率高於12%就是一個警戒線,而房地產信託產品年化收益率現在已經高達20%,沒有發展商可以支持這麼高的收益,中小開發商必然有一些破產;
四是外資進入房地產比去年猛增78%,比日本泡沫破滅前還要高出18%,只要外資抽逃,這些利用外資的開發商資金鏈必然斷裂。
所以,與其讓老百姓忍受高通脹,不如讓房價合理回歸。似乎沒有第二條路可走。只是我本人認為市場本身在走向良性運行的路上,要澄清幾種謬誤:
一是地方政府會支撐房價。我的回答是:房價是貨幣問題,地方政府沒有貨幣權,這是常識。發展商如果聽信地方官員的承諾,會很後悔。
二是很多人都買了房。我的回答是:股市6124點時,有更多的人買了股票。再說,如果買房自住,使用價值並沒有改變。
三是房價如果跌了中國經濟會怎樣?我的回答時:嚇唬不了人。房價如果跌了經濟該怎樣還怎樣。香港一年跌去50%,香港還是香港;日本一年跌去80%,日本還是日本。中國如果連房價下跌都經受不住,那還怎麼自立於世界民族之林?
四是房價不會跌。我的回答是:看怎麼理解?如果通脹加劇,房價名義上沒跌,實際上不動產在縮水上是最嚴重的;如果通脹在明後年被遏制,首先下跌的就是房價。
来源:博客
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