牛刀:明年房價相對2010年要跌50%
記者:樓市現在為何低迷?
牛刀:從貨幣的屬性來講,中國房價的定價權是人民幣,不是美元。美元只能影響中國房價的很小一部分,即購買力和部分建材原材料。中國房價的最大的部分是地價和稅收部分,約佔房價的60%。這就決定人民幣的發行增速決定房價的漲幅。2009年人民幣的發行增速為29.7%,而2011年人民幣的增速為14%左右,大約下降一半。從金融學的貨幣理論來解釋,房價也將下降一半。從貨幣傳導市場的時間看,2009年超發的貨幣影響的是2010年的房價,那麼,2011年貨幣緊縮將影響的2012年的房價,也就是說有60%的權重決定2012年的房價相對2010年要下降一半。
2011年樓市的低迷是正常現象。市場正在膠著,其主要原因是市場被限購令冰凍,逆轉了市場的供求關係,但是,市場停留在通脹的誤解上。通脹的消除和房價的下降的關係,是哥哥和弟弟的關係,房價是哥哥先下降,通脹是弟弟隨後下降。在政府宏觀政策的調控上的邏輯上是,只有通脹遏制,才有房價的止跌。現在正是哥哥臨產前的陣痛,只有下降才會誕生新的生命,否則,就會因為難產斷送新的生命。所以,此時是最痛苦的時刻。
記者:有些開發商已經要降價,其他開發商會不會跟隨降價?房價到底會不會下降?如果降,一二三線城市的降幅分別是多少?比較大幅度的降價會發生在年底嗎?
牛刀:房價下降要分三個步驟:第一個步驟是區域性泡沫破滅。溫州、通州、義務、鄂爾多斯、香港、海南等地,房價泡沫正在以各種形式破滅,這一步的特徵是市場在考驗開發商的資金鏈,過程要延至本年末。第二步是大跌,貨幣緊縮政策的響應傳導到市場,全國房價將出現局部大跌,地價開始普跌,生產成本和生活成本出現大幅降低,中小企業開始如雨後春筍蓬勃發展,資金流出房地產。這個過程將持續一至兩年。第三步是普跌,市場開始根據購買力進一步校正市場的供求關係,房價回歸常態,三四線城市房價會被打回原型。
年底之前,房價不會出現整體大幅下降,但是,會出現局部和個盤的降價銷售,很多樓盤會跌去30%左右。這時開發商開始分批出逃。
記者:樓市低迷將會給大、小開發商帶來怎樣的影響?給其他行業又會帶來怎樣的影響?比如銀行業。
牛刀:大家必須明白一個道理,中國的房價定價權是人民幣,是以政府的信譽在背書。房價的漲跌,與政府的信譽反相關;房價上漲說明政府的信譽在下降,政府不會讓自己的信譽一直下跌直至破產。開發商要記住的,叢林法則,適者生存,任何牴觸行為,都將導致破產。至於地方政府,肯定會拚命維護高房價,但是,沒用。因為地方政府沒有房價的定價權。
市場存在一種極大的誤解,認為房價下降會影響經濟,這是很荒唐的事。房價下降只能表示資金流出房地產,房地產在任何國家都從來不是支柱產業,也沒有任何科技含量,何來影響經濟?香港那個地方是個例外,香港的衰落,與港人貪念房地產有關,總有一天還要吃苦頭。
至於銀行,只有不懂金融的人才會認為房價下降會導致銀行風險加劇。房價上漲,會創造貨幣,所以,貨幣越來越多;房價下跌,對銀行來講是在回收貨幣,是在降低銀行風險,影響的是規模效益,何來風險?現在美國人在「佔領華爾街」就是在對銀行的規模效益提出質疑,中國正好乘此機會調整銀行業的市場行為,減少暴利,讓利於民。
記者:國家該不該救開發商?怎麼救?
牛刀:我剛才說了,中國的房價是由政府背書,道理很簡單。救與不救,就看政府是不是讓自己的信譽破產。我認為,政府不會再救開發商,也沒有必要。為了幾個商人賺錢,危害最廣大的民眾利益,是不可持續的。
記者:什麼時候是人們買房的好時機嗎?
牛刀:關於買點的生成,我在我的新書《窮人通脹富人通縮》已經作了具體的分析,最好的買點會在2012年下半年至2013年生成。現在買樓,只會等著貶值,錢再多也不要犯傻。儘管在2012年下半年至2013年之間,不能保證不貶值,起碼躲過大跌的時候。
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