香港樓市嚴冬來臨
如果不是上週末(11月20日)替一位從澳大利亞赴港定居的朋友物色香港房源,筆者還沒有如此深切地體會到,香港的房地產市場已經變得如此低迷。
金融海嘯再現
最直觀的信號,是那些地產代理公司的玻璃門上的紅線增多,而且新價格一個比一個低。在香港,地產中介們要修改樓盤價格時,就會直接把原價用紅線劃去,然後在旁邊填上一個新的價格。這些紅線反映了不同的市場景氣情況。
筆者稍數了下,在同一張宣傳單上最多有四條紅線,價格從月前的650萬港元狂降了近百萬港元至580萬港元,跌幅約11%——即使是2008年的金融海嘯之後,跌幅也少有一個月內猛降11%的情況出現。
樓市價格下跌已經引發負資產增加。香港財政司司長曾俊華近日披露,樓價下跌,導致負資產宗數從6月底的48宗,急升至9月底的1600宗。這雖然比2003年(SARS時期)的約10萬宗要少,但短時間內的這種急劇變化,也足以引人警惕。
香港樓市的冬天已經來臨,而且這一次寒氣逼人,甚至有可能超過2008年的金融海嘯時期。跟筆者介紹現狀時,地產中介人士相當悲觀。過去兩三個月,香港已經有約50家中小型地產代理公司結業。要知道,最近不少新盤開售,開發商以相當優惠的佣金吸引代理賣樓,有的甚至開出雙倍佣金——以務求在樓市寒冬前把房子全部賣掉——在這種情況下,仍有許多中介「吃不飽」,只能說買方的入市慾望非常不足。
從香港業界統計來看,近期每月平均6個代理只有一人能「開單」,其他只有約8000港元的底薪,此待遇相當於內地飯店服務員的水準。即使這個數,也要拜託香港剛剛通過的最低工資法。一些行家估計,最低工資令代理公司不堪重負,裁員潮已處於一觸即發狀態,失業人員隨時可能過萬。
地產風向驟變,從香港中原集團創辦人施永青對於香港特區政府推地態度的轉變,也可以看出一些端倪。施永青長期以來一直鼓吹:特區政府應該推地以滿足市場需求。但在近日的一個公開場合中,他卻突然轉態,認為外圍經濟不穩和銀行貸款收緊制約了樓價升勢,香港特區政府不應再過量推地。他預測,如果政府持續推地,日後地皮造價會「一浪低於一浪」——這與他過往的態度大相逕庭。
香港樓市「三座大山」
到底是什麼令香港樓價驟然下挫?
在太古城附近,一個地產中介抱怨說,香港政府的特別印花稅(SSD)打壓了樓市,讓賣樓的人大大減少,而買家又希望等待更低的價格。
特別印花稅是香港特區政府去年針對樓市炒家推出的一個新稅種,它在正常印花稅之上(視持有期不同)再徵收5%~15%的懲罰性印花稅,以阻擊炒家。據香港署理運輸及房屋局局長邱誠武23日披露,這一措施「成效顯著」。例如,今年前10個月所有的樓盤成交數僅7.5萬個,比推出措施前勁跌了34%。
但把「功勞」全推給香港特區政府的SSD未必正確。今年香港整體物業價格上漲約13%,算上SSD後,炒家也可平手甚至小贏離場。近期樓市低迷,其實更多反映的是香港經濟受到的內外衝擊,而炒家仍有觀望心態。
內部衝擊主要是指新盤。在過去幾週,香港同時推近10個新盤,或以低息,或以提供更多首期優惠搶客,發展商明顯是希望在地產寒冬前減少「庫存」,有些新盤的售價甚至低於同區的二手房。可以想像,這對二手房交投衝擊巨大。
在港島區,以往再差的情況,大型二手屋苑也會有個別成交個案,但上週,在近五家新盤搶客潮威逼之下,幾個傳統二手屋苑無一成交,全軍覆沒。其他幾個區也出現類似情況。
此外,歐洲債務危機對香港樓市的衝擊更大,是香港樓市的「第三座大山」。
歐債危機至少從兩個層面打擊了香港地產,第一是令股市下跌,導致財富效應;第二是引發去槓桿化,影響銀行的按揭利率。
從股市看,恆指從年初高位至10月,暴跌超過8000點,其中僅9至10月,便削去5000點,令許多股民深陷其中。
歷史真是會開玩笑!現在這番情形與當年的金融海嘯何其相似!當時香港地產也是在2008年的10月香港股市見底後不久觸底。隨後,在各國量化寬鬆及內地四萬億的驅動下,香港地產迅速反彈,並創出全球天價樓盤記錄。
這次形勢不同,難有外部援手——美國QE已被證實失效,內地的4萬億並沒有取得如期結果,反而飽受通脹困擾。
更嚴峻的是,歐債危機正在蔓延,並導致全球金融機構開始去槓桿化潮流。去槓桿化表現為銀行對流動性設限,對部分項目開始惜貸,除了衝擊港股之外,最明顯的是香港的按揭利率。
本來實施釘住美元政策的香港,受美國量化寬鬆政策影響銀行同業拆息仍然低,但歐債危機後的去槓桿潮,卻悄然令信貸形勢逆轉。銀行界從今年3月開始,開始多次調升按揭利息率。幾乎每月一加,每隔一兩個月便有更高調整幅度,反映銀行實際資金成本綜合利率也不斷上升。
最新調息的例子正是總部位於歐洲的渣打銀行。總的來看,香港的整體按揭利率已經翻了一倍多,而且仍在上升之中。
在銀行緊縮貸款及提升貸款條件之下,一些炒家已經轉而向放高利貸的財務公司借款。有香港媒體披露,一些買入千萬級別豪宅的炒家,已經頂不住,要向財務公司借款,而付出的利率介於5%至15%。過往內地富豪如一些溫州客撐起了香港豪宅市場,但現在不少內地富豪自身難保;另一方面,近期不斷推出的新盤中,不乏售價低於二手盤的豪宅,令那些豪宅炒家百擔加斤。
過往經濟形勢較好時,這些豪宅的承租力強,甚至可以以租養供,但在目前的蕭條市況下,這些房子不但難以賣得動,連出租都有困難,更別談以租養供。
香港樓市無疑已經進入寒冬,不過筆者倒不特別悲觀。香港土地供應有限,而外來人口增長卻異常迅速,的確有剛性需求。從銀行的利率來看,儘管每個月都有增加,但仍然比正常環境下的利率要低,如果考慮到香港當前高企的通脹水平約5.8%,香港的房按實際利息仍處於負利率水平,與1997年金融危機之時的近10%水平有天壤之別。
對於用家來說,坦率講,目前可能不是最好的入市時機,卻也不見得是壞時機。時機不好是因為目前房價不算暴跌,如果期待暴跌後找便宜貨可能會覺得買「貴」了;不算壞是因為可能也只有這個時候,才能買到價格比二手房更低的新樓盤——記住一點,在香港,想買好房源往往也只是在房價較高時買得到,當房價暴跌時,業主往往乾脆封盤轉租,而不把好房源拿出來。
更簡單的一個理由是,銀行利率雖然回升,仍比正常值要偏低,這使得當前大多數房子的租金高於按揭還款額,這也是為什麼筆者的澳大利亞朋友願意在這時候入市買房。
對於那些炒房客來說,我只能說,嚴冬真的來了,要量力而行,最好悠著點!
来源:第一財經日報
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