價格下降並非房地產調控終極目標
要房價合理回歸到與居民收入相適應,也就是說,房價回歸後還必須穩定。
那就再清楚不過,調控的終極目標是要讓房地產回歸其以居住為主的屬性,未來房地產主要是「消費品」而非「投資品」。消費品價格是可以穩定的,投資品價格就不可能穩定。
溫家寶在記者會上表示,房價還遠沒有回到合理位置,調控不能放鬆,正面回應一些利益群體因為近期房價下降推動政策放鬆的博弈。對房價未來會降20%、30%還是降50%,近期各種「猜想」和「預期」滿天飛。實際是在試探房價調控的底線。筆者的理解,現在各方關注房價下降,仍是把房地產的未來作為投資品市場來定位,這個思路似與溫家寶對房地產的提問的回應,與政府一再強調的房地產調控終極目標並不一致。房價下降是調控目標的一部分,把房價下降水平作為判斷調控政策轉向的依據,並以此確定下一步房地產的投資戰略,結果可能南轅北轍。
溫家寶在記者會上對合理房價的解釋,是與居民收入相適應,房價與投入和合理利潤相匹配。最近的對房地產調控目標的表述,是政府工作報告強調的嚴格執行並逐步完善「抑制」投機、投資性需求的政策和措施,進一步鞏固調控成果,促進房價合理回歸。
房價顯然是調控的目標。但既然要房價合理回歸,而且要回歸到與居民收入相適應,那也就是說,房價回歸後還必須穩定。什麼樣的房地產的價格可能被穩定,投資性房地產價格可能穩定嗎?再清楚不過,調控的終極目標是要讓房地產回歸其以居住為主的屬性,未來房地產主要是「消費品」而非「投資品」。消費品價格和投資品價格是完全不同的形成機制。消費品價格是可以穩定的,投資品價格就不可能穩定。
「居住」需求屬於實際有效需求,以一套基本住房為效用最大滿足度,是真正意義上的「剛性」需求。而且受收入和可支配能力的約束,對價格上漲非常敏感。價格上漲過高,購房能力下降,有效需求受到壓抑,市場呈現供大於求,房價應該有向下調整的壓力而回歸均衡水平並保持相對穩定。居住性市場,屬於消費品市場,具有消費品的效用最大滿足度這一重要特點。一個人吃一碗飯吃飽了,再有人提供第二碗飯,邊際效用就開始遞減,同樣的價格就賣不出去,價格就必須降下來。這種網狀調整過程,就形成消費品市場的均衡價格。房地產以居住為主就具備消費品的屬性,效用最大化的約束成立,市場供求關係定價理論可以實現穩定的均衡價格。
以投資為主的房地產市場,屬於資產類市場,投資需求沒有效用最大化的約束,投資品的市場價格不可能通過實際供求決定。投資是以價格差異為「賺錢」的目標,賺錢的「效用」是無限大的。「賺錢需求」不在意價格高,而是在意價格不斷上漲,價格需求彈性極高,有推動價格不斷上漲的強烈動機,從而破壞了價格理論中效用達到最大滿足度後需求下降的假設。賺錢需求屬於效用無限大,不可能出現與這種無限需求達到均衡的「供給」水平。所以,理論和實踐都說明,房地產假如成了是以投資為主的市場,不可能靠增加供給來調整價格最後形成穩定的均衡價格水平。
特別是在銀行信貸的支持下,這種無限賺錢需求得到低成本資金,基本不承擔風險,風險由銀行承擔。在銀行不斷向「賺錢需求」提供的信貸給了價格上漲源源不斷動力的情形下。如果不斷增加「賺錢需求」的房屋「供給」,只可能把價格越推越高。
特別糟糕的是,如果不把兩類需求市場嚴格分開,投資性房地產價格的上漲,會把平均價格拉高,整體房地產市場價格上漲。一般收入群體的居住性需求所面對的房價水平以及房價預期,也會變得越來越無法承受。有報導顯示,在本輪宏觀調控前,大城市的平均「月供」水平,即月收入與房價的比達76%。就是說,按照現在的房價和收入水平,一般城市居民購房,其平均一個月的收入中有76%須用於住房支出。這個數字最高達到85%。而正常水平通常是40%,最高也不能超過50%。現實中的真實有效需求,即首套房的剛性需求階層哪裡有這麼高的支付能力?所謂城市化意義上的進城農民工的居住需求後面的支付能力與房價,以及將來房價預期之間的差距,更是無法聯繫起來。
全世界,包括髮達國家,很少有一般人持有多套房產的情況。美國95%以上的人都是一輩子在為一套房子工作。德國房地產市場的管理更嚴格,大城市很多人都是居住政府提供的租金房。為縮小投機性行為的獲利空間,有些國家採取高資本利得稅的方式。德國更厲害,直接限制房價上漲幅度,超過規定嚴重的會被認定為犯罪。中國目前一部分人過多佔有稀缺的以土地資源為主要投入的房地產,而很多人住不起房,資源使用這樣的極不公平而且變相拉大收入差距,隱含了經濟和社會的極大不穩定。
如果「抑制」投機、投資需求和房價穩定是房地產調控的終極目標,未來的房地產市場就該是以居住為主的消費品市場,這樣,房地產調控政策就可能長期化、制度化。比如繼續實施對第二套購房的差別性信貸,以保證市場滿足一套房的有效需求的約束的假設成立,另外,在更大範圍內實施房產稅,加大房屋持有成本,遏制投機、投資活動。這就能在最大限度上使房地產價格保持相對穩定。
概而言之,對房地產市場未來形勢的判斷,不能僅考慮價格下降幅度,還應考慮未來價格的穩定和最終市場可能是以居住為主的屬性定位。
来源:上海證券報
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