北京通州大興房價觸底(圖)
清明「小長假」沒能阻擋京城樓市回暖態勢。來自北京市住建委網站的最新數據顯示,清明假期(4月2日至4日),全市住宅網簽總量為550套,其中新房成交462套,二手房成交88套。與去年清明假期481套的網簽量相比,上漲了14.3%。
記者近日到通州、大興兩區在售樓盤進行調查發現,2012年以來,北京商品房均價已連續兩個月小幅回升。在2011年12月下跌至最低點的2.4萬元/平方米後,今年前兩個月每平方米的銷售均價分別升至2.42萬元和2.428萬元,價格連續兩個月微揚。
業內專家指出,通州、大興區域量價回暖得益於剛需的拉動。主要有兩個因素,一是信貸政策對剛需首套房利率寬鬆,維持在基準利率以下;二是開發商降價銷售,兩個因素使得剛需購房者的經濟壓力減少。
通州、大興降幅同比超20% 量價正回暖
目前,大興區商品房均價為15325元/平方米。據北京中原地產的統計,這一數據相比去年同期的下調幅度達到了24%,明顯超過整個北京市7.9%的跌幅,降價幅度之大直接導致成交量的攀升。
在3月中上旬北京商品住宅成交套數排行前8名中,大興項目佔了4席。其中,龍湖時代天街,以12439元/平方米的均價成交了138套,位列第二;鴻坤理想城均價18824元/平方米,成交110套,位列第四。
與大興情況相似的是通州。中原市場研究部總監張大偉認為,截至2月12日,2012年年內通州新建住宅成交均價為15750元/平方米,比最近幾年的最高點(2011年一季度的20124元/平方米)下調幅度則高達21.8%。據悉,通州2009年至今,有400多萬平方米的住宅開發麵積,9成以上的項目土地成本在每平方米5000元以下,意味著大部分開發商能夠承受相當程度的降價。
3月25日,記者來到通州城區的富力金禧花園的售樓處,得知目前在售的樓盤為7號樓,3月18日剛開盤。大廳一側擺著一排銷控表,開盤僅一週,銷控表上顯示的用紅色標出的已簽約售出的房源已佔8成以上。在記者停留的約一個小時內,現場約有四五十人在看房。
銷售人員宋海伶告訴記者,自開盤以來,該樓盤銷量很好,目前位於中層的房源均售完。
就在售樓處二層,記者見到了正在參觀樣板間的王先生。他一邊仔細查看樣板間的格局和裝修,一邊與銷售人員詳細計算首付和月供金額。王先生看中的是7號樓2單元的702室,系東南朝向的兩室兩廳戶型,建築面積為87.55平方米,均價20958元/平方米。
王先生看中的這套房子總價約180萬元,而富力金禧花園在此基礎上還有兩重優惠,搜房會員享受2萬元抵15萬元的優惠,在此基礎上房價再打91折。此後又進行了一些優惠,最終的購房款為148萬元,為優惠之前總房款的80%,其實是變相打折近兩成。
交談中,王先生反覆講的一句話就是,「現在看好房子,只要能負擔得起就出手,來回觀望沒有意義」。
王先生祖籍安徽,在北京工作6年,供職於一家事業單位的研究機構,在海淀區四通橋附近上班。當記者詢問為何考慮在通州購房時,他回答道:「通州房價回調幅度大,現在還算能接受。」他同時坦言,目前唯一的顧慮就是上班時間問題。
京城房價總體仍將回調 首套信貸放鬆
記者在走訪通州、大興在售新樓盤時發現,目前首套房的貸款利率又進入到打折時代。經歷了去年的基準利率上浮10%,再到回歸「基準利率之內」,事實上目前不少開發商都在與合作銀行聯手,9折優惠並不新鮮,更有的能獲得85折優惠的待遇。
北京房地產協會副會長陳國強對記者解釋,目前從房地產政策層面來看,仍是持續調控,央行提出放鬆首套房貸利率,不得超過基準利率,而此前則通常是基準利率上浮10%,這實際上是一種糾偏措施,保證首套房的剛需購房者。
對剛需群體的購房需求,政府此前一直表示給予支持。在今年全國「兩會」上,央行副行長劉士余在新聞發布會上明確表示,對居民首套自住普通商品住宅的貸款必須予以保證,確保首套房實行差別化利率優惠,鼓勵商業銀行向首套普通商品住宅貸款客戶提供優惠利率。
假設購買總價150萬元的首套房,計畫貸款期限20年,按照目前最低的85折利率計算,與去年首套房貸利率上浮到1.1倍的情況相比,總房價下降了10.7%。可見,首套房貸政策的鬆動給剛需人群帶來的購房實惠是顯而易見的,部分剛需已被撬動。
不過,當記者向售樓處工作人員詢問,首套房的貸款利率是否有折扣,得到的答覆是:「基準利率,目前全北京都沒有開始有折扣。」
剛需拉動樓市回暖
記者發現,2011年大興區房屋成交均價降幅達16%,而且僅從下半年看,該區域13個熱點項目中均價下降10%以上的項目就有7個。
2012年1月,大興商品房均價跌至調控後最低,為14996元/平方米。不過,2012年以來,價格未有持續回落的趨勢。總體而言,今年1月~3月整體價格穩定在低位,基本維持在1.5萬元/平方米左右,個別樓盤甚至呈現出緩慢上升的態勢。
北京房地產交易管理網的數據顯示,截至3月25日,3月份北京純商品住宅(不含保障房)網簽總量為4026套,3月的前三週中各周網簽量呈現逐步上漲趨勢。大興作為南城重點開發的區域,樓市熱度持續釋放,區域剛需盤暢銷。截至3月25日,大興區3月商品房住宅成交達到了1016套,總成交量佔據全市成交套數的比例達到了21.5%,成交均價為每平方米16012元,環比微漲。
對於通州、大興新樓盤成交量回暖,價格也略有上揚,北京房地產協會副會長陳國強對記者表示,總體來看,北京的房價還未調整到合理的區域,仍存在下調的空間。
他對記者說,現在北京樓市成交量上升,主要有兩個原因,一是房地產商的打折優惠,價格確實有所回落;二是,信貸政策有所寬鬆,這對剛需購房者而言,負擔減輕不少。
對於3月以來通州商品房成交量的復甦。中原市場研究部總監張大偉則稱,可以看到,通州的發展利好是剛性的,房價回落也是實際存在的,短期內通州成交量還將繼續升溫。
来源:投資者報
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