葉檀:房地產觸底
深度癮君子戒除毒癮,只能慢慢戒,而不是一次戒除,丟掉小命。中國的房地產就是中國宏觀經濟的鴉片,不可能在一年之內戒除。
宏觀經濟數據越糟,對房地產就越是利好。迄今為止,宏觀經濟數據不妙,基礎行業、固定資產投資、社會消費品零售總額、用量電、財政收入等關鍵數據都在下行。但雞蛋、蔬菜等價格上升,宏觀經濟冷熱失衡,實體經濟過冷而食品、煤氣水電等生活必需品價格上升壓力明顯。房地產市場成為經濟爭奪戰中的焦點。
穩經濟的呼聲首先作用於房地產市場,房地產業已形成保底共識。
5月份商品房成交量大幅反彈,當月全國商品房成交面積為7290萬平方米,銷售額4511億元,這兩個數據相比4月份分別上漲了15%、20%。在今年3月份以來樓市成交放大的局面下,5月份樓市回暖的勢頭得到進一步確立。投資市場量在價先,成交量回暖以及京廈等地商品房均價小幅反彈,6月初20個城市土地市場溢價率高達14左右,顯示房地產市場已經觸底。此次房地產市場回暖是實體經濟倒逼之下、穩增長、鼓勵剛需的必然結果。
住建部部長姜偉新在部署2012年工作時明確要求,在「遏制不合理購房需求的同時,要支持居民購房的合理需求」。《中國經營報》5月報導,住建部已經要求地方政府加快對中低價位、中小套型普通商品房的審批,以增加普通商品房供給。與此同時,支持中低價位、中小套型普通商品房建設、供應的相關政策,也在抓緊研究當中。事實上,將近30個城市鼓勵剛需的政策出臺,說明各級政府對於房地產已經形成保底共識。
房貸下降直接降低房地產融資成本。6月8日開始,央行下調金融機構人民幣存貸款基準利率25個基點,自去年年底央行連續三次下調存款準備金率後,央行首次啟動降息工具,向市場釋放明確的寬鬆信號。銀行可以在包括房地產按揭貸款在內的貸款利率最大下浮20%的利率,消失已久的買房貸款利率打八折的情況可能再次出現。
二套房房貸政策有微妙變化。6月9日,銀監會正式發布《商業銀行資本管理辦法(試行)》,與劉明康時代的風險嚴厲監管不同,尚福林時代的銀監會,對二套房貸與首套房貸給予同樣的風險權重。此前的徵求意見稿對住房抵押貸款區分一套房和第二套房給予差別風險權重,一套房抵押貸款風險權重為45%,第二套房抵押貸款風險權重為60%。此次出臺的正式文件刪除了這一差別對待的規定,將個人住房抵押貸款的風險權重統一定為50%。對已抵押房產,在購房人沒有全部歸還貸款前,商業銀行以再評估後的淨值為抵押追加貸款的,追加部分的風險權重為150%。二套房貸風險權重下降,事實上在鼓勵銀行發放二套房貸款。
房地產市場觸底反彈是各方形成保底共識的結果,宏觀經濟對房地產的依賴性深入骨髓,保也得保,不保也得保。次貸危機以來,從美國到西班牙都把房價的上升視作重要的宏觀利好,原因就在於此。這與人們是否痛恨高房價無關,而與中國的經濟發展模式有關。
看起來房地產又要進入幸福時光。但是,且慢,房地產商不要高興得太早。今年房地產市場出現大幅上升的概率極低。剛性需求入場,不等於全面放開投資性需求,抑制投資性需求一旦開閘,說明癮君子舊病復發,沉痾難治。除非中國宏觀經濟接近崩潰的臨界點,否則不會出此下招。
投資性需求是房價暴漲的原動力,2009年一些城市房價成倍上升,此2010年以來商業地產大放異彩,是投資性需求入場的結果。剛性需求與居民的收入、租金上升速度相關,不可能短期內積聚房地產泡沫,如果某地居民收入沒有明顯上升、房租沒有上升而房價大幅上升,基本可以肯定,或者,當地市場是假剛需真投資,或者居民的收入、進入市場的群體人數被低估。
以商業物業為例,由於住宅地產限購、政策風險上升,投資者進入商業地產,商業地產租金大幅上升,2011年北京在租寫字樓項目中,共有45個樓盤報價發生變動,其中漲價項目43個,降價項目2個;最高漲幅為109.91%,最大跌幅為9.38%,而當地人均創造的GDP不升反降,北京等地的商業物業取代了住宅物業,進入泡沫化階段。
可以肯定,以中國各城市目前的收入與限購等政策,剛性需求不足以積聚起另一輪商品房泡沫,今年商品房平均價格上漲幅度不可能超過5%。一旦突破這一範圍,那麼房地產就不是平穩保底,而是瘋狂地帶著中國經濟向懸崖飛奔,各位好自為之吧。
来源:南方人物週刊
短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
看完這篇文章您覺得
- 日片《完美的日子》:光影交織中的美和釋然(組圖)
- 大開眼界!創記錄的「人體噴泉」(組圖)
- 習近平忌憚三個紅二代(組圖)
- 【宋紫鳳專欄】從潘美到潘仁美 是藝術加工還是神來之筆(組圖)
- 江曾一政策藏汙納垢 老虎前仆後繼終南捷徑(組圖)
- 中國經濟舊模式大潰敗 注定一個時代已經結束(圖)
- 江澤民失勢媒體發文宋江的曖昧秘密(圖)
- 還李旺陽死亡真相:3澳門議員致函溫家寶
- 天下奇才!傳說中的高考零分作文(圖)
- 英媒:中國在等待茉莉花春天的到來
- 保鏢曝谷開來與海伍德在英同居(圖)
- 智慧VS勇氣?王榮挑戰汪洋的政治玄機(圖)
- 專訪高智晟女兒格格:光天化日下的罪惡(圖)
- 「張紹忠少將」挺共產黨不會垮民眾笑翻(組圖)
- 中共肺炎(又称武漢肺炎)
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 台鐵
- 拜登
- 川普
- 特朗普
- 國安法
- 貿易戰
- 習近平
- 華為
- 三峽大壩
- 新疆棉
- 長江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版國安法
- 漢光演習
- 國民黨
- 退黨
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 閻麗夢
- 金正恩
- 王岐山
- 賴清德
- 孟晚舟
- 關稅
- 邊境牆
- 彭斯
- 美國
- 貿易談判
- 劉鶴
- 王滬寧
- 江澤民
- 崔永元
- 中南海
- 內幕
- 中共
- 反送中
- 貪官
- 情婦
- 腐敗
- 反腐
- 打虎
- 官場
- 看中國
- 一國兩制
- 法廣
- 社交媒體
- 往事微痕
- 出賣國土
- FB
- 六四
- 朝鮮
- 加拿大
- 脫歐
- 央行
- 債務
- 槓桿
- 美元
- 貨幣
- 人民幣
- 歐元
- 日元
- 港幣
- 房地產
- 樓市
- 財政
- 財富
- 中產
- 海參崴
- 台灣
- 蔡英文
- 北京
- 劉強東
- 大媽
- 房價
- 疫苗
- 非洲豬瘟
- 大陸
- P2P
- 霧霾
- 基因編輯
- 防火牆
- 維權
- 709律師
- 上訪
- 法輪功
- 網絡審查
- 活摘器官
- 江東六十四屯
- 唐努烏梁海
- 長白山
- 白龍尾島
- 江心坡
- SARS
- 新疆勞改營
- 言論自由
- 女主播
- 央視
- 華人
- 移民
- 華人
- 留學
- 海關
- 遣返
- 簽證
- 回國
- 入籍
- 綠卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民國
- 桂軍
- 抗戰
- 孫中山
- 蔣介石
- 宋美齡
- 鄧小平
- 林彪
- 劉奇
- 中共
- 皇帝
- 諸葛亮
- 易經
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手機
- 預言
- 奇聞
- UFO
- 外星人
- 壽命
- 文革
- 養生
- 紫鳳
- 貫明
- 李道真
- 軼飛
- 李雲飛
- 雲中君
- 辛思
- 夏聞
- 時代漫談
- 滄海
- 東方縱橫
- 唐柏橋
- 王尚一
- 江楓
- 黃清
- 李唐風
- 園丁
- 今濤拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中經研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 馬新宇
- 馬來啟
- 紫君
- 秦山
- 陳破空
- 戴東尼
- 曹長青
- 邢仁濤
- 瑜正
- 簡易
- 肖川
- 伍凡
- 顧言
- 歸瑜
- 乙欣
- 陳泱潮
- 徐沛
- 中南海有大事?北京等多地現20年一遇紅極光惹議(組圖)
- 中國央行狂買黃金 外匯儲備下降習近平犯難(圖)
- CECC倡議美國政府制裁香港金融機構、法官、檢控官(圖)
- 大媽誤入一博士群 結果博士們氣炸了(圖)
- 擾人的婦科問題 月經滴答停不了(圖)