中國式樓市調控的最後一拳
在過去的十年間,中國人所做的最明智的一件事莫過於從不相信政府的房地產調控。其間,只有房價的漲幅勝過CPI漲幅。在利率長期徘徊在負利率的狀態下,銀行存款很難對抗通脹,股市就更不用提了。不過,中國樓市可能會出現未曾有過的變化。
3月1日,國務院辦公廳發布新「國五條」細則,其中對二手房交易徵收差額20%個稅的規定成為最大看點。它立即引發了二手房市場的震動,全國多城市紛紛出現了二手房集中過戶現象。那麼,「賣房徵收差額20%個稅」是最後一拳嗎?
雖然稅額會有所調整,但筆者認為「賣房徵收差額20%個稅」可能會是中國政府為房地產調控出臺的最後一拳。
另外,2011年1月上海和重慶作為全國首批試點城市,開始徵收房產稅,但至今仍沒有擴大試點的動向。如果房產稅擴大試點範圍和開徵對象,並提高稅率,它就會對房地產調控起到立竿見影的作用。或許中國人對房價的預期已經到了應當調整的時間點。
中國房價,尤其是一線城市的房價已經過於昂貴。據鏈家地產市場研究部的統計,2月北京二手房成交均價為25394元/平方米。不過,這是包括六環以內的均價,北京四環以內房價基本上都接近每平方米4萬元。
放眼看韓國,去年年底,首爾平均房價為28814元/平方米。在中國房價不斷上漲的時候,相反首爾房價從2007年以來經歷了約12%以上的調整,這使得北京與首爾的均價差不多持平。然而收入依然存在較大的差距。
北京市統計局公布的數據顯示,2011年北京市職工年平均工資為56061元,月平均工資為4672元。而根據韓國勞動部發布的統計數據,2012年韓國職工的月平均工資為300萬韓元(約合人民幣17143元)。
如果利用北京和首爾的收入來比較兩地房價的話,北京房價比首爾至少貴三倍多。在北京、上海等一線城市,一個普通白領購買一套100平米的兩居室需要攢夠45年的工資,這足以證明中國房價已經漲到了相當離譜的程度。
而在首爾買一套100平方米的房子則需要14年的工資。首爾房價已經不便宜,更何況北京房價呢?目前,中國樓市泡沫相當嚴重,應當擠出樓市泡沫,否則泡沫破滅後中國經濟可能會面臨嚴重的危機。
因此中國政府調控房價,特別是抑制機性需求是正確的選擇。為了遏制房價的過快上漲,韓國政府曾經出臺過比此次「賣房徵收差額20%個稅」更嚴厲的措施。
自2007年以來,韓國政府將賣第二套時的「轉讓所得稅「的稅率提高到了50%,即賣房徵收差額50%個稅。
在韓國,這掀起了軒然大波,極少數人為了規避繳納該稅,甚至選擇了離婚,因為根據所得稅法,擁有三年以上的首套住房是免征對象。
對韓國而言,「50%轉讓所得稅」和信貸控制:總負債償還比率(DTI,Debt-to-income)和住房擔保貸款比率(LTV,Loan-to-value)成為了樓市調控的最後手段。
所謂DTI,是購房者的供款與收入之比。比如,首爾的DTI比率是50%。這意味著購房者的年供款不能超過年收入的50%。
LTV是銀行給購房者提供的貸款比率。指定為投機區域的貸款比率是40%,其他區域是50%至60%。這意味著銀行只能提供給購房者標的房價40%至60%的貸款。
中國政府正在逐步增強稅收、信貸政策等經濟手段,以後應該使之完全代替限購等行政手段。
同時,就「賣房徵收差額20%個稅」而言應該盡快詳細規定:比如是否轉讓自用5年以上唯一住房免征;怎能防止假離婚潮;怎麼保護改善性住房需求等等。
来源:金融界
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