「鬥地主」遊戲下風險正在積聚
或許,市場中有一些人已經意識到土地市場高燒之下,風險正在積聚。
5月27日上午,已獲得7次報價,原計畫於28日成交的北京市豐臺區花鄉夏家胡同住宅用地被暫停出讓。據報導,這幅地塊十分稀缺,一經掛牌即受到企業廣泛關注,料地塊現場拍賣將會產生激烈的競爭,最終很可能刷新北京年內單價地王記錄。
目前北京市土地整理儲備中心沒有透露暫停出讓原因。
CRIC研究中心指出,不斷沸騰的土地市場與北京嚴格執行價格管控形成鮮明反差,為了實現房價控制目標,北京市政府嚴格審批預售證,限制房價漲幅,積極著手準備限價管理序列事宜,並計畫在下半年出讓的商品房用地中有45%採用「限房價、競地價」的競拍方式,這一系列舉措都反映北京市政府對於房價目標控制的重視度。在這一敏感期出現新地王將進一步加劇市場對房價上漲的預期,不利於房價控制,這很可能是本次夏家胡同地塊暫停出讓的主要原因。
這也是不少市場人士所擔憂的——不斷冒出的地王以及高溢價地塊勢會對市場預期造成影響,產生土地成本轉嫁購房成本的顧慮,購房者或將恐慌入市。
另一方面,當前房地產市場處於宏觀調控常態化的階段,從歷次房地產市場波動的過程來看,一旦政策加碼,地王項目將首當其衝擔上風險,並會對房企形成拖累——從2007年、2010年的兩撥地王潮的例子中可以清晰地看到,一旦遭遇調控等風險,地王項目常常難以招架,且往往通過「拖」字訣來等待出售時機,從拿地到開盤的時間明顯拉長,從而項目週轉及銷售回款速度放緩,也在很大程度上影響企業資金鏈狀況。
CRIC研究中心研究經理楊晨青為此簡單算了一筆賬:今年一線城市全面執行限價,大多和人均可支配收入掛鉤,那麼項目價格年漲幅大致在10%以內。而目前房企每年的資金成本是多少呢?傳統的銀行渠道是7%~8%,海外平臺可能更低一點,這兩年最常用的信託等渠道大概是10%~12%。但是,地方性中小企業大多沒有前兩個渠道的支持,那麼,這些企業的資金成本大致就是每年10%。「結論很簡單,一邊是房價一年只允許漲10%以內,另一邊是每年的資金成本要10%,如果限價再多限1~2年,這些地王項目恐怕是死路一條。」
近日,就連一向激進的央企也感覺到了危險的苗頭。一位央企開發商在接受本報記者採訪時大呼土地市場「太熱了」,「我們現在也還在找地,但絕不會像最近在拿地王的房企那樣,他們都太瘋狂了,這樣下去,市場很快又要陷入另一個僵局中去了。」
来源:第一財經日報
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