大陸樓市天量庫存壓頂 新救市措施或出臺
【看中國2015年11月22日訊】日前召開的中共中央財經領導小組第十一次會議提出,化解房地產庫存,促進房地產業持續發展。
大陸樓市庫存有多少?從庫存概念看,除了常說的待售庫存,即產成品庫存外,還包括在建庫存(半成品)和已批未建庫存(原材料)。前者是顯性庫存,規模不大,業內匡算的消化週期多在24個月左右;後兩者是隱性庫存,規模非常大。
還有另外一個測算標準:按規劃建築面積,目前已批未建庫存70.9億平方米、在建庫存55.3億平方米、待售庫存6.6億平方米,全國整體庫存達到132.8億平方米。若按2013年13億平方米的歷史最高銷售計算,即便未來不增加土地供應,也要10年才能消化完。
專家分析,新一輪房地產救市措施將出臺,政策將重點關注高庫存的三四線城市,包括增加住房需求、進一步降低購房門檻和降低房企融資難度等方面。
中原地產首席分析師張大偉稱,今年以來鼓勵住房消費的政策導向不僅僅是從宏觀經濟角度考量,更是由於樓市正面臨痛苦的去庫存階段,這既關係到啟動需求,又關係到化解風險。為此,中央政府一方面從財稅、信貸、公積金等相關政策出發,鼓勵改善性需求入市,另一方面通過住房保障貨幣化安置以加快商品房庫存消化。
在信貸政策方面,繼續寬鬆仍有必要。張大偉說,從2014年11月末開始的本輪降息通道看,6次降息購房按照基準利率計算,百萬20年利息減少幅度高達22.57萬。之前非限購城市的首付降低到25%,未來還有望繼續調整降低。
11月18日,前華遠地產董事長任志強在某財經年會上,就房地產市場談了他的看法。任志強說:「庫存之所以大量增加,就是因為我們用棚改的方式破壞市場,棚改大量的安置拆遷戶,原來可能有三間房子,拆遷的時候可能給了三套房,一拆遷就發了大財了。但我無論如何也研究不出來,這部分房子統計在哪兒了。我認為市場的歸市場,保障的歸保障,才有可能把我們的問題說清楚。」
任志強表示,「是因為沒有投資GDP就掉下來了,怎麼讓GDP上去呢?那就加危改吧。但是,這樣是不是又增加了供應量、減少了需求呢,這不是矛盾嗎?所謂的棚改裡,50%的人房子是不錯的,並不是危改。這邊減少需求,那邊增加供給,怎麼能把庫存消化了我就沒搞懂。」
對於消化庫存任志強建議,可能需要放開政策,不限制購買第三套住房。
責任編輯:辛荷
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