央企被約談:樓市拐點隱現……(組圖)
【看中國2016年06月16日訊】最近這些天,國內市場一連串的消息和數據證明,大陸樓市的這輪「政策牛市」已經到了尾聲。
據6月14日的「澎湃新聞」報導:一位不願具名的開發商近日透露,包括國資委在內的多家監管機構,對央企開發企業約談,口頭下發通知,要求收斂在土地市場的追高拿地行為。上述開發商表示,各家企業不同,被約談的央企、國企開發企業都有,主要由所屬的監管機構約談。
其實,早在6月8日深圳光明新區「A646-0059」地塊拍賣中,就讓人察覺出了異常:這次拍賣雖然產生了深圳有史以來的總價地王(140.6億元),但成交的樓面價只有2.76萬元,遠低於此前市場預期。在拍賣現場,雖然出現了國企,但數量不多,舉牌顯然不如6月1日在上海顧村地塊中的表現積極。
隨後,在6月13日的杭州「味精廠地塊」出讓中,參與競買的開發商出現了大量央企,包括信達地產、中鐵建、葛洲壩、華潤、保利等,但最終溢價率只有37.34%。
深圳和杭州突然出現的新情況,印證了澎湃新聞的報導,看來央企在土地拍賣中的確收斂了很多。此外,6月13日中國國家統計局公布的5月份房地產銷售情況,也從另一個角度證明了拐點的出現:
中國大陸房地產開發投資增速圖(網路圖片)
上面這張圖為「全國房地產開發投資增速」,可以看出1到4月的數據明顯形成了一個頂部,最新的數據已經開始下滑。
全國商品房銷售面積及銷售額增速比較圖(縱軸為百分比,網路圖片)
上圖為全國商品房銷售面積和銷售額的同比增速,藍線為銷售額,黃線為銷售面積,兩個線的差距拉開,意味著房價在上漲,銷售同樣的面積換來了更多的銷售額。
可以看出,無論是銷售面積和銷售額,都在5月出現了較大下滑,頂部已經明顯走了出來。
全國房地產開發企業本年度到位資金增速(網路圖片)
上圖為開發商資金到位增速,主要由開發商國內貸款和購房者的按揭款支撐,可以看出,5月跟4月是持平的,因為房地產交易期比較長,帶有一定滯後性。估計到6月份,就會出現顯著下滑。
中國國家統計局的數據還顯示: 5月末,商品房待售面積72169萬平方米,比4月末減少521萬平方米。其中,住宅待售面積減少721萬平方米,辦公樓待售面積增加7萬平方米,商業營業用房待售面積增加105萬平方米。也就是說,這輪政策牛市的確起到了一定的去庫存作用,主要體現在住宅上。至於寫字樓和商鋪,庫存量繼續增長。這兩類產品,投資者要非常小心,因為它們不是剛需,不帶學位,首付比例高,投資門檻高,受網際網路衝擊大。
射人先射馬,擒賊先擒王。引領中國樓市上漲的,主要是一線城市和二線熱點城市,而在這些城市最能帶來恐慌、刺激購買熱情的,就是不斷產生的地王,特別是無厘頭的郊區地王。
而最有條件製造地王的,就是央企。如果央企拿地熱情被抑制,被呵止,那麼樓市必然將降溫。事實上,央行也在踩剎車,M2增速已經下滑到了12.8%,未來幾個月會繼續下滑。據央行自己的估計,到9月才能回升。如果央行真的有這種定力,那麼市場利率必然有所回升,這對於樓市降溫是有利的。
總之,筆者的判斷是,這輪房地產的政策牛市已經走向尾聲。但利率仍然比較低,流動性會不會收緊很難說(央行這樣說,未必能這樣做到底)。也就是說,政策在微調,而沒有反轉。
一線城市和二線熱點城市的樓市,將進入震盪觀望期。這時候,剛需者可以出手。至於投資者,可能需要再觀望一個季度或者更長時間,才能決定。但有顯著人口增量的大城市,從長遠看,房價仍有可能繼續回頭上漲。原因很簡單:第一,有人口增量;第二,也是最關鍵的:貨幣超發問題很難解決。
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責任編輯:靖曄
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