美國上演搶房潮,十年前樓市泡沫重現?
【看中國2018年2月25日訊】追漲殺跌,全世界都一個樣,美國也不例外。
狗年一開年,美國樓市就迎來好彩頭。2018年1月初美國所有房屋總價值31.8萬億美元,同比增加6.5%,創下自2014年7月以來最大同比增幅。
眼看房價一路攀升,爭搶進場的人也越來越多。一套房子出來了,三四家去競價。「不加(價)根本買不到。」
市場火熱是好事,但過了頭一定是壞事。
曾在2005年預言過美國房地產泡沫破裂的James Stack稱,他的「房地產泡沫晴雨表」在過去一年中上漲了80%,這意味著房地產泡沫亮起了紅燈。
十年前樓市泡沫重演?
時間撥回10年前,房地產泡沫的破滅讓美國陷入了百年一遇的經濟危機。直至2012年,美國樓市才得以觸底反彈。
美國人口普查局數據,2012年1月,房屋平均價格為26.6萬美元。近幾年,隨著美國經濟復甦,樓市也逐漸升溫。
2017年12月,房屋平均價格為39.9萬美元,恢復到危機前的水平。這是否意味著美國樓市泡沫又來了?
判斷樓市是否存在泡沫,蘇寧金融研究院宏觀經濟中心主任黃志龍認為可參考三方面指標:
一是按揭貸款違約比例,按揭貸款違約比例越高,泡沫越大;
二是居民按揭貸款槓桿率水平,槓桿水平越高,泡沫越大;
三是金融機構按揭貸款獲批平均信用水平,信用水平越低,說明按揭貸款門檻越低,泡沫越大。
2008年美國發生次貸危機的一個重要原因就是,購房貸款中出現了許多不良貸款。而這些貸款又被層層打包流入金融市場,形成了倒金字塔的效應。
次貸危機以後,美國銀行在貸款審核方面是非常嚴格的,目前來講金融機構的貸款都非常健康,不良信用的人很難獲得貸款。
「現在說美國樓市泡沫又來了為時尚早。」中國社會科學院美國研究所副研究員、經濟室主任羅振興認為,一些此前受到經濟危機重創的地區,房價剛剛恢復到危機前的水平,全美房價總體水平也在去年剛剛恢復到危機前的水平。
「相較於居民收入的增加來看(較危機前已有很大提高),美國目前的房價並不算很高。」但他也表示,局部地區房價可能存在過熱的情況。
2018年繼續高歌猛進?
倘若美國樓市泡沫還未顯現,是否意味著2018年樓市將繼續高歌猛進?
美國房地產估值公司Zillow預計2018年美國房價將上漲4.1%,比2017年的6.9%有所放緩。
支持美國樓市持續向好有三大條件:
一是美國整體經濟形勢向好,支持強勁的購買力。
川普(特朗普)稅改將企業稅從35%降到了20%,對經濟的刺激和家庭的購買力,有極大的推動力。另外,美國失業率創歷史最低水平,消費指數不斷增長,會進一步刺激消費。
二是弱勢美元效應。
隨著川普稅改落地,更多海外資本回流美國,部分資金會進入房地產行業。此外,弱勢美元可能導致很多國外投資者來美置業,中國即是一例。在美元弱勢時入場,待美元強勢時受益,這也是市場的預期。
但羅振興預測,2018年美元貶值可能不會持續。
三是美國房地產市場整體供不應求。
一線城市,如紐約、洛杉磯,整個加利福尼亞州,人口增長和房屋供應量是不匹配的,差值達到50%以上。以南加州為例,人口增長和房屋需求差值達75%,只能滿足25%的增長人口的需求。
美國樓市供不應求的背後,是兩大世代的強勁需求。千禧一代(1981年至2000年)逐漸進入買房的年紀,嬰兒潮一代(1964年至1964年)逐漸退休,尋求更好的居住條件。
「美國一線城市,一個房子有多少人在搶,這是我們深入一線的人最能感受到的。」邱方判斷,市場的緊俏,在2018大概率會持續。
上漲週期何時結束?
美國經濟基本面雖然較好,但隱憂也不少,很多根本性問題還沒有解決。
「加息通道可能回來,對資本市場產生衝擊,尤其是財政狀況不可樂觀。此外,勞動創業率也沒有根本性改觀。」羅振興認為,雖然短期數據很好看,但預期在改變,樓市是否會發生牛熊轉變還待觀察。
他指出,川普稅改屬於刺激性政策,在經濟復甦的背景下,繼續推進量化寬鬆政策,可能會導致未來2-3年美國經濟過熱。經濟一過熱,通脹一回來,美元加息,利率提升,對房地產是一個不好的信號。
在羅振興看來,兩方面因素將影響樓市未來走向,一是加息效應,二是財富效應。「個人認為加息效應遠遠高於美國居民收入提高的效應,對房地產未來發展更加不利一些。」
歷史經驗證明,美國樓市具有非常強的週期性,經歷了近10年增長的樓市是否會重蹈覆轍,尚無定數。
責任編輯:何雲 来源:騰訊財經
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