中國樓市徹底分化!貧富差距越來越嚴大(圖)

2019-05-07 07:19 作者: 齊俊傑

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樓市 房地產 房價
易居房地產研究院發布一季度《中國百城房價報告》。(圖片來源:Adobe stock)

【看中國2019年5月7日訊】最近,易居房地產研究院發布一季度《中國百城房價報告》。報告顯示,一季度易居研究院監測的100個城市新建商品住宅成交均價為13685元/平方米,同比上漲13.1%,相比1-2月份12.0%的漲幅,一季度漲幅有所擴大。

統計顯示,2019年第一季度,100個城市中有23個城市步入到「房價過熱」區間,其中中山房價漲幅最大,達到61%的水平。廣州、南通、鎮江以及剛剛為搶人放大招的呼和浩特緊隨其後,房價過熱的23個城市中,北方僅有呼和浩特、太原、煙臺、西安、日照、西寧、威海7個城市,其餘均位於南方。同時,有5個城市步入到「房價過冷」區間,包括肇慶、廊坊、莆田、泉州和三亞。

另外,根據貝殼研究院4月29日給出的數據顯示,從北京、上海、深圳3個一線城市二手房市場表現看,4月市場並沒有延續「小陽春」的熱度,4月,鏈家二手房實時交易量出現了20%-30%的環比下降。此前樓市反彈較為明顯的北京4月二手房市場成交乏力,環比3月下降34%。

綜合來看,到了4月份,樓市的小陽春已經分化,一線城市熱度降溫,而其他地方則冷熱不均,最高房價的地方,已經基本不怎麼漲了,而中高房價的城市,還在上漲當中。就跟我們之前預測的一樣,爭搶人才開放落戶,成為推動房價持續上漲的新動力,而且現在成為了唯一動力。

這個因素可能會在未來很長一段時間,對樓市都會起著相當大的作用。而且各個地方的政策恐怕也將再度升級。這已經成為了一場城市之間的排位戰,生死戰。所以年輕人持續流入的地方,恐怕房價還要漲一下,而年輕人持續出走的地方,高房價將很快熄火。最後就像鶴崗一樣,房子幾萬或者十幾萬一套。而且你還根本賣不掉。

這個不是危言聳聽,去年底西南財經大學做了一篇報告,數據顯示,2018年三季度,從全國城鎮家庭新購房的目的來看,投資用途佔58.2%,改善需求佔26.7%,而首次購房的剛需僅佔15.1%。在過去的10年中,購房的結構發生了重大的變化,要知道十年前,也就是2008年,剛需購房佔到69%,改善佔到10.8%,投資的只有不到20%,而剛需比重隨後一路下降,2015年還有將近60%的剛需,但隨後幾乎每年下降10%,而且還越來越快,2018年初還有30%的剛需,到了3季度就只剩下了15%。所以我們說,房住不炒是有道理的。現在的房子,主要都是用來炒了。

那麼有人問,什麼叫剛需,這個確實比較難以界定,沒房子不行這就叫剛需,而且還沒有任何替代方案,一個是給子女上學,一個是自己城市落戶,這兩個確確實實是剛需,沒有替代方案,但至於說結婚需要買房,工作單位太遠需要買套房,家裡人不夠住需要買房,這都不是剛需,因為租房也同樣可以解決這些問題,你不願意租房,只是主觀意願問題,而不是沒有解決方案。

換句話說,剛需就是那種,即使確定每年房價跌10%,你也一樣會買房的人,子女上學和落戶,這種事你就沒辦法等,不可能不讓孩子上學。而什麼結婚,房子不夠住這種需求,只要房價一跌,就全都沒了。到時候大家都會算賬,房子價值300萬,一年跌10%就是30萬,而我租一年才10萬,所以先等等看,也就不著急了。

在投資中有2個最簡單的邏輯,第一你要走到別人前面,你後面有人用更高的價格把資產接走,第二,搶著買的東西不用分析,也一定是貴了。在投資中,從不可能出現搶著買還便宜的東西。所以對於投資品來說,一定是別人不要的時候買入,等別人搶著買的時候賣出。反過來說,如果搶著買還便宜,那麼他已經不再是投資品,而變成了消費品。這就好比清倉大甩賣,你買下來也就只能自己用,別想在高價去變現。

所以這就是房地產的現實,他已經逐漸從10年前的消費品變成了投資品,而且是一個大家都在搶著買的投資品,所以一定是貴了。現在能不能升值,那就取決於你買入之後,後面還有沒有更傻的人,於是事情就連在了一起,那些爭搶人口的城市,就是在替之前買房的人在找更傻的人過來接盤。

而那些人口流出,被搶走人口的城市,這樣的傻子已經不多了。所以還是那個建議,如果你是人口流入城市的消費剛需,那就早點買,因為後面還有人要來,價格可能還會漲。如果你是投資,最好就別買了,因為你不知道什麼時候,這種傻子就沒有了。當你把房子挂出去半年也找不到一個來看房出價的買家的時候,那麼你其實就已經變成了那個最傻的人。

這樣的市場,投資是沒有勝算的。至於人口流出的城市,剛需還能不能買?這些地方當然可以再等等,不過恐怕真能等得起的,也就不是什麼剛需了。所以不要欺騙自己,先把自己買房的真實目的搞清楚再說,後面的策略和結果可能完全不同。


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