【且付笑談】地方政府過度投入房地產業務造成的惡果(圖)
分析認為中國房地產泡沫化,後果可以很嚴重。(圖片來源:Getty Images)
去年五月底的時候,當時的總理李克強召開了一個「十萬人大會」,已經透露了很多地方政府出現財政危機。他表明中央政府也沒有可能作出支援,只能在政策上增加靈活性,例如放寬地方政府發行債券的規範,讓他們自行解決問題。
問題是造成地方財政混亂其中一個原因,就是過去多年來中央規管不到位,或者上有政策下有對策,讓地方政府可以上下其手,胡作非為。其中一個最明顯的問題,就是地方政府過度涉及房地產的投資及投機活動。
上次提到,2021年底的時候,中國大陸有超過十萬家地產發展商。可以想想,十萬家地產發展商意味着什麼。全國14億人口,即平均每14,000人便會有一間地產發展商。以每個住戶平均有3.5人計算,即是每個發展商的平均發展項目,只是4000個單位。如果一個樓層平均有10個單位,就是有400個樓層。如果每幢多層大廈平均是20層高的話,每個發展商只是平均分得20楝20層大廈的發展數量。這個規模,只算是一個中型的居住小區。
從這一組假設的數據,已經足以說明中國現在面對的房地產泡沫有幾重水份,處境有幾荒謬,問題有幾嚴峻,後果又可以幾嚴重。
過去一段很長時間,中國大陸的房地產價格基本上有升無降,就算有時因為經濟出現波動或政策出現調整,往往很快就會重拾升軌。固定資產的價格,在急速發展及高增長的經濟體系下,一般都會水漲船高。房地產有凝聚財富的作用,也是一般人比較容易入門的投資工具,加上保值的預期,很多時政府的政策也鼓勵大家買樓保值。
房地產的波浪理論也顯示,只有經濟持續有發展,就算樓價會有升有跌有調整,仍然都會是一波高於一波。對於中國大陸而言,問題是這個樓市的波浪曲線飆升得太快,而且每一個波浪的周期都很短,因而造成錯誤的觀感及期望,以為只要能守住一段時間,投資房地產只會有賺無蝕,甚至有些人以為只要能夠支付首期及申請到按揭,短期就能夠產生資產增值的財富效果。
這種投資增值預期,不單影響了消費者的行為,也反過來影響了投資行為及生產行為。過去20多年,很多地方政府因為各種理由握有較豐裕的資金,或者與村鎮金融機構合作,或與地產發展商合作,甚至自行或由家族成員組建地產發展公司。村鎮政府又利用手頭上擁有的不受制約公權力,去收地和改變土地用途,對房地產進行高風險的投資生產活動,總之是認為能夠撈到錢的便不能執輸,以為資金可以短期之內就回籠,他們就可以過水濕腳,小則發財,大則致富。
這種失序的資源投放,粗疏的規劃過程,粗獷的發展模式,在地方政府層面其實早已有出問題的跡象。
2017年至2019年間,筆者曾經先後去過雲南、四川、湖南不少地方看過。與十多年前比較,最大的分別是之前還有很多地方政府都依照中央的規定,不敢動一些最基本的農業保育地,也按照中央的規定,保留一定比例的農耕土地及業務。他們當然也會搞建設來撈錢,但還不至於一窩蜂地收購農民的耕地,然後以公共資源及公權力來大搞村鎮房地產業務。2017至2019年間所見,可以說是工地處處,原本那些農業保留地,都變成了地盤。在湖南、雲南的一些村鎮,農業基本上已經絕跡。而建成的樓盤,很多都是空置,發展商或者地方政府為了加快資金回籠,便把那些地盤及地產項目的銷售展銷中心搞得堂而皇之,盡量爭取有限的買家。買一米送一米又有,買別墅以半價計算又有,但仍然了有大量空置單位。因為投入的生產資源太多,建成的房屋單位數量太大,在中央推行強力抗疫政策,及因為世界各國對中國的經濟策略逆轉,經濟出現調整的情況下,購買力根本就跟不上。
在差不多每一個地方的政府都是如此的情況下,他們就唯有互相舉債,來為被掏空的庫房填氹。在這個過程中,只要經濟沒有起色,就幾乎沒有贏家。地方政府固然面對沉重的壓力,就連一些公共責任都無以承擔,還要擔驚受怕,恐怕被揭發之後會被追究。投入資源,利用地方政府權力搞房地產的發展商,有可能資金難以回籠,出現了會計及財務危機。如果是上市公司,情況就更加難掩飾了。而且不少地產發展公司也要向金融機構融資,資金回不了籠,實力比較弱的地產發展商便還不了債,也拖累了銀行及金融機構。
地方的銀行及金融機構,本來就缺乏完善的監管及規範,加上裙帶關係,過往在經濟好的時候,就有利可圖,在放貸上對擁有公權力的村鎮政府特別寬鬆,甚至毫無風險控制意識可言。去年出現幾個省的村鎮銀行無法向存戶支付存款,過度放貸,過度投資房地產很可能是其中的主要原因。
除了房地產之外,官員胡亂搞建設,挪用公款,地方金融機構失序,都是是造成今天地方財政困局的原因。而造成這些問題的根源.正是中共一黨專政下的這種制度。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
来源:看中國
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