中國房地產200萬億超級泡沫到頭了嗎?(圖)
【看中國2023年8月16日訊】房地產危機的盡頭是什麼?據統計,中國房地產總值高達480萬億,而居民財富總值也才690萬億,房地產財富佔比達到驚人的70%。如果按照專家們講的30%左右是合理區間,那麼這其中40%都是泡沫,泡沫高達200萬億。
這些數據似乎有些誇張,但也在很大程度上反映了房地產的歷史和現狀。中國改革開放40年,是經濟高速發展的歷史,也是房地產狂飆突進的歷史,這段讓許多人記憶沈重的歷史,該如何結束呢?
人們只需要一個健康發展的房地產,所以才說,房地產的幾大轉折決定未來,中國房地產轉型進入深水區。
打掉房地產的背景板
在房地產轉折週期裡面,怎麼保護你的房地產財富不受損失呢?下面要講的內容非常重要,把握趨勢才能安全,也才能增值。
過去幾十年中,房地產的一個重要背景板就是土地財政。許多人都把土地財政的數據列舉出來,說明它才是綁架房地產的那隻手。分稅制改革以後,房地產的土地出讓收入成了地方政府的主要收入來源,佔一般公共預算和政府基金預算比重高達40%。
中國的城市化,是靠房地產輸血發展起來的,地方經濟也是以房地產為支柱發展起來的。有了這個收入保障,中國才迅速建起了那麼多高樓大廈、路網橋樑和公園綠地,中國的城市變美、現代化了,有房地產一半的功勞。
但是,物極必反,當城市化率達到65%的時候,許多過剩的現象也就出現了。造城運動達到極致,有些地方出現了「空城」甚至「鬼城」,經濟學家郎咸平甚至說沒有車跑的高速公路也是產能過剩的。
地方政府大規模舉債,土地成了最佳抵押品。房地產不能再承擔如此沈重的使命了,長遠來看,必須要尋找政府收入的新出路,也只有擺脫對土地財政的依賴,政府對房地產的管理才能少一些利益衝突,多一些合理性和民生考量。
所以,去土地財政化,這就是房地產的第一大轉折。
相比土地財政來講,房地產本身的轉型更加急迫和重要。
房地產本身的3大轉折
許多人都已經看到了,房地產出現了深度分化趨勢,這裡麵包括城市分化、地段分化以及新房二手房的分化。
分化是全方位的,包括市場的熱度和房價。今年第一季度,在某些城市裡面,甚至出現了隔一條馬路,市場呈現截然不同溫度的情況,更別說不同城市之間了。
在杭州、南京、成都這樣的強二線城市裡面,甚至還出現了從未有過的波動。例如,某一個城區上個月房價在漲,這個月變成下跌了。這一方面反映了如今房地產市場的複雜性,另一方面也說明,分化要從長期趨勢來觀察,房地產不再是「短線」業務了,而是長線生意。
房地產本身的第二個重要轉折,是去庫存和去泡沫化。
許多人不太理解房地產去庫存這件事,也沒有看清楚什麼政策是去庫存的。這裡面比較重要的方向,就是允許社會化公司化運營,甚至私募基金也參與進來了,這些社會資本力量,與政府一起運營庫存房產。
有人說了,難道房地產未來一點機會都沒有了嗎?下面要告訴你,房地產唯一的機會。
兩個重要背景,第一,中國城市高速發展,許多高樓大廈後面遺留了大量老舊房子和城中村,以及小產權房;第二,中國房子高層建築超過80%,獨棟不到20%,而發達國家剛好是反過來的。
所以,房地產未來的最大機會,不是新建住房,而是大規模的城市更新運動。一方面老舊住房需要更新,另一方面從高層到獨棟,必然是長達幾十年的漫長過程。
當然,狂飆突進的時代已經過去了,如何保持房地產整體平穩過渡,這才是主流。
責任編輯:宇真
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