1890到1990百年间房产投资回报为零?
发表:2007-06-17 14:03
罗伯特·席勒是个好运气的经济学家。几乎在他预言股市泡沫破灭的书《非理性的繁荣》2000年3月开卖的同时,纽约股市开始崩溃,他由此有了金融先知的光环。几年前,他屡言美国房地产泡沫会崩解,但越说房价越涨。不过,两年下来,美国的房地产市场终于看跌了。应该说,他估计的大致不差。
其实,这些预言,并不仅仅建立在他的纯经济学分析上,他的正确在于把握了投资者的心理。最近他接受CNN采访,对买房的一番心理学评说,很值得品味。
在席勒看来,房地产市场的涨落可以简单地用从众心理来解释:人类是社会性的,大家彼此联系紧密,思维都集中在相同的那么几件事情上。听别人说买房赚钱,自己也要买房。大家竞相买房,房价就高。房价一高,买房的利益就得到证明。证明了的利益又进一步促使人们竞买,在短期内吹起一个大泡沫。要捅破这个泡沫,就得看长期的趋势。席勒提出几个数据,很简单地证明了房地产业的实际情形。
第一,他认为房地产投资基本是不赚钱的。从1890到1990这100年间,在计入通货膨胀因素后,投到住宅上的钱,回报基本为零。1987年以后,实际回报才达到年3%。第二,许多房地产商都说:房地产价格每年要增长10%。对此大可不必担心。因为若真是那样,最后谁也买不起房。举个例子,1957年花20500美元买了一栋房,按10%的年增长率浮动,现在就值300万!这简直是个荒唐的数字。第三,也正是如此,经过前一段的高增长后,未来10年的房地产投资很有可能赔本。
席勒最后打了个比方,说他小时候踢足球,教练总是说:不要扎堆,要和队友拉开距离,这样才能控制住球。如今的房地产市场就是扎堆的游戏,非常危险。所以他建议,自己需要房子也有能力买,就买一栋。千万不要买第二栋,也不要买过大的房子。总之,房子买了是自己家用,不是股票,不要有投资心理。
尽信书不如不读书,席勒的话未必句句要听。比如我到纽黑文上学时,一套一间卧室的公寓才2万美元。可是当时房租要每月500,一年6000美元。我在纽黑文住了九年(其间一年去日本),房租交了5万多。如果一去就买一套,省下若干房租不说,现在手里还有一套自己的房。可是,目前美国大部分大城市,房租比买房的分期付款便宜得多,背上房贷是自讨苦吃。还是那句话:房地产市场有非常强的地方性,没有通用的理论,一切因地而异。
我觉得,在中国,十年前买到房的人,许多不是通过市场渠道,因为有些房子是属于单位分配、后来买断的“福利房”,有时一家有两套这种“福利房”,所以,市面上出租的房子有不少,人们不愁没有地方住,不必非买房不可。只要扎堆心理一除,房价尚未可知。再则,要看人口增长曲线。再有十年,第一代独生子女的父母大量退休。30年后,则开始大量退出历史舞台。他们一走,就是一对夫妇两套房。大量进城农民工当然会及时补充城市人口,但民工的购买力会推动房价上涨吗?也是未可知。
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其实,这些预言,并不仅仅建立在他的纯经济学分析上,他的正确在于把握了投资者的心理。最近他接受CNN采访,对买房的一番心理学评说,很值得品味。
在席勒看来,房地产市场的涨落可以简单地用从众心理来解释:人类是社会性的,大家彼此联系紧密,思维都集中在相同的那么几件事情上。听别人说买房赚钱,自己也要买房。大家竞相买房,房价就高。房价一高,买房的利益就得到证明。证明了的利益又进一步促使人们竞买,在短期内吹起一个大泡沫。要捅破这个泡沫,就得看长期的趋势。席勒提出几个数据,很简单地证明了房地产业的实际情形。
第一,他认为房地产投资基本是不赚钱的。从1890到1990这100年间,在计入通货膨胀因素后,投到住宅上的钱,回报基本为零。1987年以后,实际回报才达到年3%。第二,许多房地产商都说:房地产价格每年要增长10%。对此大可不必担心。因为若真是那样,最后谁也买不起房。举个例子,1957年花20500美元买了一栋房,按10%的年增长率浮动,现在就值300万!这简直是个荒唐的数字。第三,也正是如此,经过前一段的高增长后,未来10年的房地产投资很有可能赔本。
席勒最后打了个比方,说他小时候踢足球,教练总是说:不要扎堆,要和队友拉开距离,这样才能控制住球。如今的房地产市场就是扎堆的游戏,非常危险。所以他建议,自己需要房子也有能力买,就买一栋。千万不要买第二栋,也不要买过大的房子。总之,房子买了是自己家用,不是股票,不要有投资心理。
尽信书不如不读书,席勒的话未必句句要听。比如我到纽黑文上学时,一套一间卧室的公寓才2万美元。可是当时房租要每月500,一年6000美元。我在纽黑文住了九年(其间一年去日本),房租交了5万多。如果一去就买一套,省下若干房租不说,现在手里还有一套自己的房。可是,目前美国大部分大城市,房租比买房的分期付款便宜得多,背上房贷是自讨苦吃。还是那句话:房地产市场有非常强的地方性,没有通用的理论,一切因地而异。
我觉得,在中国,十年前买到房的人,许多不是通过市场渠道,因为有些房子是属于单位分配、后来买断的“福利房”,有时一家有两套这种“福利房”,所以,市面上出租的房子有不少,人们不愁没有地方住,不必非买房不可。只要扎堆心理一除,房价尚未可知。再则,要看人口增长曲线。再有十年,第一代独生子女的父母大量退休。30年后,则开始大量退出历史舞台。他们一走,就是一对夫妇两套房。大量进城农民工当然会及时补充城市人口,但民工的购买力会推动房价上涨吗?也是未可知。
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