1890到1990百年間房產投資回報為零?
發表:2007-06-17 14:03
羅伯特·席勒是個好運氣的經濟學家。幾乎在他預言股市泡沫破滅的書《非理性的繁榮》2000年3月開賣的同時,紐約股市開始崩潰,他由此有了金融先知的光環。幾年前,他屢言美國房地產泡沫會崩解,但越說房價越漲。不過,兩年下來,美國的房地產市場終於看跌了。應該說,他估計的大致不差。
其實,這些預言,並不僅僅建立在他的純經濟學分析上,他的正確在於把握了投資者的心理。最近他接受CNN採訪,對買房的一番心理學評說,很值得品味。
在席勒看來,房地產市場的漲落可以簡單地用從眾心理來解釋:人類是社會性的,大家彼此聯繫緊密,思維都集中在相同的那麼幾件事情上。聽別人說買房賺錢,自己也要買房。大家競相買房,房價就高。房價一高,買房的利益就得到證明。證明了的利益又進一步促使人們競買,在短期內吹起一個大泡沫。要捅破這個泡沫,就得看長期的趨勢。席勒提出幾個數據,很簡單地證明了房地產業的實際情形。
第一,他認為房地產投資基本是不賺錢的。從1890到1990這100年間,在計入通貨膨脹因素後,投到住宅上的錢,回報基本為零。1987年以後,實際回報才達到年3%。第二,許多房地產商都說:房地產價格每年要增長10%。對此大可不必擔心。因為若真是那樣,最後誰也買不起房。舉個例子,1957年花20500美元買了一棟房,按10%的年增長率浮動,現在就值300萬!這簡直是個荒唐的數字。第三,也正是如此,經過前一段的高增長後,未來10年的房地產投資很有可能賠本。
席勒最後打了個比方,說他小時候踢足球,教練總是說:不要扎堆,要和隊友拉開距離,這樣才能控制住球。如今的房地產市場就是扎堆的遊戲,非常危險。所以他建議,自己需要房子也有能力買,就買一棟。千萬不要買第二棟,也不要買過大的房子。總之,房子買了是自己家用,不是股票,不要有投資心理。
盡信書不如不讀書,席勒的話未必句句要聽。比如我到紐黑文上學時,一套一間臥室的公寓才2萬美元。可是當時房租要每月500,一年6000美元。我在紐黑文住了九年(其間一年去日本),房租交了5萬多。如果一去就買一套,省下若干房租不說,現在手裡還有一套自己的房。可是,目前美國大部分大城市,房租比買房的分期付款便宜得多,背上房貸是自討苦吃。還是那句話:房地產市場有非常強的地方性,沒有通用的理論,一切因地而異。
我覺得,在中國,十年前買到房的人,許多不是通過市場渠道,因為有些房子是屬於單位分配、後來買斷的「福利房」,有時一家有兩套這種「福利房」,所以,市面上出租的房子有不少,人們不愁沒有地方住,不必非買房不可。只要扎堆心理一除,房價尚未可知。再則,要看人口增長曲線。再有十年,第一代獨生子女的父母大量退休。30年後,則開始大量退出歷史舞臺。他們一走,就是一對夫婦兩套房。大量進城農民工當然會及時補充城市人口,但民工的購買力會推動房價上漲嗎?也是未可知。
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第一,他認為房地產投資基本是不賺錢的。從1890到1990這100年間,在計入通貨膨脹因素後,投到住宅上的錢,回報基本為零。1987年以後,實際回報才達到年3%。第二,許多房地產商都說:房地產價格每年要增長10%。對此大可不必擔心。因為若真是那樣,最後誰也買不起房。舉個例子,1957年花20500美元買了一棟房,按10%的年增長率浮動,現在就值300萬!這簡直是個荒唐的數字。第三,也正是如此,經過前一段的高增長後,未來10年的房地產投資很有可能賠本。
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