誰來「殺富濟貧」——當今中國房地產中空置房問題

自1998年以來，中國各城市建設步伐突然加快，短短几年中，大家都已經看見了，許多城市一下就像變得不認識似一般，許多高樓大廈和大量的住宅區拔地而起，中國的房地產業進入了一個前所未有的發展時期。根據有關部門統計，中國銀行在2002年壓在房地產業中的資金總量是近8000億人民幣，現在中國許多城市的房地產業已經佔該地區國民經濟總值的三分之一，有的比例則更高，已經達到一半以上，這就是說，現在中國的許多地區的經濟已經嚴重依賴房地產業了。

中國的房地產業已經成為中國目前最為暴利的產業，那麼，中國的房地產商們究竟都是些什麼樣的人呢？說出來，恐怕會讓人嚇一跳的，中國的房地產開發商中的絕大部分單位都是私營的，不過，這些私營的房地產商並不是一般的人，他們要麼原本就是國家房地產業和國土機關中的退休或者辭職人員，要麼，就是國家房地產業和土地管理機關中的國家公務員的親朋好友，有的房地產商人則就是國家房地產業和土地管理機構中的重要幹部的直系親屬。筆者曾經接觸過幾個房地產商，發現他們的操作方法幾乎就是在「釣魚」，這就是說，這些房地產商人開始啟動的資金的確是他們自己的，但是，這些資金主要是用於去疏通各種政府人員的關係以達到拿到政府對房地產開發的項目審批文件和相關地皮批文，只要項目和地皮一到手，後來的大筆建設資金，就基本上是他們套銀行和客戶的了，也就是他們利用這些批文去銀行貸款和收取用戶的期房款。由此可見，現在的房地產商之所以暴利，很大程度上是因為房地產商人們利用了現在中國的機制缺陷，而將房地產業中的資金風險主要轉嫁到了國家和用戶身上了，房地產商人們只要將各種政府機關的人事關係搞好，他們個人投資資金並不多，他們幾乎是不會虧本的；說當今中國的房地產商人是一批「空手道人」，也不為過！

城市建設規劃中的科學布局和城市建設中的地區領導幹部們盲目追求經濟高增長，是一組巨大的矛盾，在現在中國國情條件下，城市建設科學布局一般都拗不過市政領導們的批示，所以，只要有房地產商人們在市政領導幹部們的後面和內部興妖作怪，現在中國各地的城市建設發生過熱和布局混亂，是絕對不可避免的！現在，中國出現的大量空置房，就是這樣的表達！

近幾年來，中國各城市中興建了許多住宅區，這些住宅區一開始就沒有充分考慮到居民們的購買能力問題，這就造成了這樣的一種惡性循環的城市建設怪圈，即，為了拉動居民購買力，於是，各城市中的政府行為的舊房拆遷速度和強度快的和大的邪乎！這些市政領導幹部們以為只要大量拆遷居民房屋，且採用兌付現金的方式，那麼，城區中的拆遷戶們就會使用自己拿到的拆遷賠償費去購買那些空置房。但是，事實上是，由於城區中的舊房被拆遷戶們大多屬於是低收入家庭，加之他們拿到的拆遷費並不多，不足以購買城區中的高檔房屋，所以，根據筆者的調查和估算，現在城市拆遷戶中大約只有10%的人才能夠自己添錢去購買城區中的中高檔住宅，而大約有20%的現實收入比較好的人敢於去購買那些分期付款的中高檔的「按揭房」，而大約有20%的人只能夠在城區中購買二手房，其於50%的被拆遷戶們就只能夠等待國家在遠郊去為他們修建相對低價的經濟實用住房了。這樣一來，就直接造成了城區中的中高檔住宅區出現了大量的空置房問題，而這樣的空置房究竟應該怎麼樣去處理呢？這，已經成為了一個重大問題。

我們先來看看這些城區中的所謂的中高檔住房究竟是一種什麼樣的情況。由於每個城市中的房屋建設標價並不一樣，筆者這裡使用自己生活的這座城市中的標準去評論該問題。

所謂的中高檔住房，無非體現在兩點上，一是居住區域的自然環境和人文環境相對比較好點，二是房屋的主體建築質量相對好點。這就是說，像筆者居住的這座城市中的所謂的中高檔住宅，其實主要是炒了個地段差異，其建築和物管質量並不是主要的因素。筆者這裡舉一個例子來說明這個問題：像筆者生活的這座城市中的城區中的黃金地段中的所謂中高檔住房，現在就出現了大量的空置，之所以出現空置，就是因為價位太高，一平方達到4500元左右，由於這些中高檔住房都在100平方米以上，所以，沒有50萬元，用戶根本購買不起這些房屋。房地產商人們當然知道居民們的經濟實力，所以，現在的按揭房特別多，所謂的按揭房，就是分期付款房，房地產商人們非常聰明地將這些房屋的產權和付款權都交付給了銀行，自己，則脫開了身子。所以，現在房地產被套的，不是房地產商人們，而是國家各銀行！

那麼，這些城區中的所謂的中高檔房究竟是怎麼樣的呢？大家都知道，現在這些房屋都是毛坯房，甚至是連灰漿都沒有抹過的毛坯房。這樣的房屋造價，在郊區是每平方700元左右，但是，為什麼在城區中一下就漲到了4000多元呢？如果聽房地產商人講，他們當然要對你說這是城區中的地皮貴的原因，但是，事實上是，只要一給他們算算帳，就可以發現，這樣的說法並不成立，因為，即使按照城區地皮比郊區貴10倍去計算，即，如果郊區一畝地是10萬元，城區也就是100多萬元。所以，按照兩畝修建一棟30居室去計算（按無電梯的七層樓計算，如果是高層電梯公寓，那房地產商人的地皮投資價就很低了），那麼，房地產商人可以在兩畝地中回收資金大約1200萬，除開200萬地皮費用和700萬元建設成本費用，房地產商人在30居室中就可以盡盈利300萬元。如果一個中等規模的房地產商人搞一個住宅區，他至少可以建設300套房屋，大家去算算，他就將有上億的利潤了。

房地產商人當然不可能全部賣完自己的住宅，所以，他們一開始就已經作好了去套國家銀行的各種準備，這就是說，他們只要賣出一半的房屋，另一半空置房就可以折價抵給銀行去還貸款，這樣，他們就把積壓資金帳目轉嫁給了銀行，自己拿足了錢而一拍屁股就走人了。所以，現在的房地產商人是非常「聰明」的！這就是說，現在的房地產商人早就作好了國家收縮房地產業的思想準備，只要國家一收縮，他們照樣可以盈利走人。事實上是，1993－－1994年出現的許多呆壞帳的房地產，現在都還空置著，因為，房地產商人們只要自己得利，他們怎麼會去想國家和老百姓呢？！資本家嘛，秉性就是為了最大限度和用盡手段去給自己賺錢，當年那些已經破舊不堪的房地產空置房所抵的資金，現在不都是算在國家銀行呆壞帳上的麼。

根據以上分析，所以，筆者認為，今明兩年國家收縮城市建設資金，一開始就應該注意不要讓房地產商人們去繼續鑽國家的空子，國家應該早做準備，應該通過相關措施，逼迫房地產商人降低所謂的中高檔房屋價碼去出售空置房，把利益讓給那些普通老百姓，這樣，國家即可以收回貸款資金，又可以還利於那些普通購房戶。

今明兩年，誰來對中國各城市中的城區中的大量空置房「殺富濟貧」，將是為人們極為關注的，儘管我們也注意到國家有關部門已經宣布今年的房地產的價格將下降15%，但是，房地產商人們可不是吃素的，他們的手段很多，他們不可能那麼輕易的被國家打壓房價使得自己吃虧。所以，中國政府應該吸取1990年代初期的那次收縮房地產業的教訓，那次，是國家銀行和老百姓雙雙都吃虧了，一大批房地產商人們利用高價位的空置房和鬍子工程去抵押國家的錢而賴帳，而老百姓則沒有得到那次房地產的低價利益，反而被套進了許多錢進去。

中國的經濟發展，政府應該隨時注意保護老百姓的利益，不應該輕易被房地產商人等資本家去利用國家機制缺陷去謀自己的暴利！

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